上海市黄浦区某物业公司与尚某物业纠纷调解案

尚某居住在上海市黄浦区某小区高层住宅内。自2017年5月起至2020年9月，尚某共拖欠物业管理费7300余元，物业公司多次请求尚某支付拖欠费用，尚某均拒绝支付。后物业公司起诉尚某，要求其支付拖欠的物业管理费及滞纳金。

法院将该案件委托给上海市黄浦区某物业纠纷人民调解委员会进行调解。

2021年2月，物业调委会受理该案，立即派出调解员展开调解。调解员首先与尚某取得联系，尚某强调自己并非无故拖欠物业管理费，有几点原因：第一，大楼外墙面渗水，其次卧整面墙壁因渗水而发霉，并导致次卧的地板拱起，自己曾向物业公司报修，物业公司始终未予答复和解决。第二，物业公司在2017年年初组织施工队对大楼外墙面进行整修时，外包施工队将其雨棚损坏。自己曾与物业公司交涉赔偿事宜，物业公司始终没有回复。尚某认为物业公司未履行职责，故拒绝支付物业管理费。调解员随后向物业公司核实，物业公司对尚某陈述的事实表示认可。

针对尚某反映的2个问题，调解员进行了调查和了解，掌握情况后向尚某一一做了解释。首先，关于外墙渗水问题。尚某居住的小区目前已超过了房屋保修期，需要支取公共维修基金来维修。作为物业服务企业，物业公司是无权擅自动用维修基金。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。尚某向物业公司反映的这个问题，物业公司确实无法为其解决，但是物业公司没有及时向尚某反馈、说明情况。这确实是物业公司工作不到位之处。同时，调解员对物业公司的不作为进行了提醒教育。

其次，针对雨棚损坏的问题，调解员向尚某解释，这不能成为不支付物业管理费的抗辩理由。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。”第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”缴纳物业费是业主的义务。若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若物业公司的行为造成了尚某财产损失的，尚某可以要求物业公司进行赔偿，但以此拒交物业管理费是无法律依据的。

为了避免诉累，调解员提出一个折中解决方案，即在尚某拖欠的物业管理费中扣除雨棚的维修费用。尚某同意该方案，提出在物业费中扣除1000元作为维修费用。物业公司则认为，一个雨棚修理1000元的费用过高。在双方互不让步之时，调解员一边稳定尚某的情绪，一边向尚某解释维修费用要根据实际的市场行情进行主张，超过合理范围，即使起诉到法院，也未必会得到支持。现物业公司已同意从物业管理费中扣除维修费，希望双方各退一步。经过调解员的安抚，尚某情绪逐渐平静下来，同意让步。

调解员再次与物业公司进行沟通，物业公司提出可以在尚某拖欠的物业费中扣除500元，作为对尚某雨棚被损坏的赔偿。对此，尚某也表示同意。最后此案经过诉前调解，避免了诉讼。

最终，在调解员的主持下，尚某与物业公司达成一致意见，签订了人民调解协议书，内容如下：

1.尚某于调解协议签订之日起5日内一次性支付物业管理费6800元。

2.物业公司放弃索要滞纳金的主张，并且向法院提出撤诉申请。

3.双方当事人应当按照协议条款自觉履行各自的义务，不得反悔、变更或者解除协议，否则应承担法律责任。

双方对协议履行没有异议，未进行司法确认，并经调解员回访协议内容已实际履行。

当今社会中，物业纠纷多发。当业主遇到麻烦向物业公司寻求帮助时，物业人员往往怠于沟通，置之不理或采用拖延战术，业主对物业管理形成错误的认识，导致业主对物业公司不满而拒交物业费。物业公司则将大量精力投入到物业费诉讼中，最终业主与物业公司之间产生的隔阂加深，由此形成一个恶性循环。只有找到问题的根本原因，让业主与物业公司进行面对面的有效沟通，才能彻底解决业主与物业公司之间的矛盾。

此案中，调解员根据关于物业公司和业主权利义务的规定，对当事人进行释法说理，对物业公司的不作为进行提醒教育，适时提出折中的解决方案，低成本、高效率地化解了矛盾。