永春县某物业与吴某某物业纠纷调解案

2018年5月某日，永春县某镇居民吴某某在永春县某房地产开发公司认筹购得一处住宅（三室两厅一阳台，产权面积126平方米），2019年3月交房。此后，吴某某一直未缴纳物业费。物业公司多次致电催缴，但吴某某以未装修未入住为由，拒不缴纳。

2021年3月某日，物业公司到永春县某镇人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。

调委会首先找双方当事人了解核实情况。业主吴某某称，其所购房屋自2019年3月某日交付后，一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和滞纳金。而物业公司坚称，虽然业主吴某某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋安全、公共设施维护、小区整体绿化和保洁提供了服务，故业主吴某某理应按收费标准交纳物业费4536元，即1.5元*126平方米*24个月=4536元，并承担滞纳金。

调解员向业主吴某某表示，未装修未入住并不等于物业公司未管理、未服务。物业公司是根据合同约定进驻小区，为整个小区提供清扫保洁、门禁安防、打理绿化、维护公共设施等各项服务，是为全体业主服务的，不会因部分业主还未入住而减少服务项目、降低服务品质。根据《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

由此可见，物业管理指的不仅仅是人，还包括与人相关的物进行管理，以及跟物相关的活动，这些都是需要物业来维护养护的，所以不管业主有没有入住，都需要缴纳物业管理费。反过来说，如果部分业主因为未入住，不交物业费，物业收入减少，不可避免地会降低服务品质。这对已入住业主是不公平的。因此，业主不能以未入住为由不交物业费。

同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，如果业主已经收房，无论业主是否居住，物业费都是需要按时缴交。以及《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

调解员对业主吴某某表示，物业费是针对大多数业主而言的，不是专门为某一业主进行的“私人订制服务”。业主没有使用房屋，并不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共用地清洁、绿化以及公用设备维修等服务工作的开展。因此，虽然购买的商品房无人居住，业主仍需要交纳物业费。

通过摆事实、讲道理，吴某某认识到自己对物理管理存在理解偏差，厘清了物业服务的含义。但他又提出了一个想法：购买的新房未入住，也没有进场装修，对物业提供的服务没有全部享受到，一定程度上也相应减少了物业管理的压力，换句话说，降低了对公共设施的损耗。因此，未入住的业主是否可以少交一部分物业费？

物业公司授权代表黄某某当场表示，业主吴某某的想法也有一定道理，会向物业公司申请减免一部分物业费，今后双方要加强沟通，欢迎业主以后多提宝贵意见。

双方自愿达成以下协议：

1.吴某某同意缴纳2年物业费；

2.物业公司同意减免30%物业费，即3175.2元，并免除滞纳金。

市场经济时代，购买商品房、享受物业服务的同时，需要交纳物业费，已成为社会共识。房子是用来住的，但现实中常常有人在购买了新房子、拿到钥匙后，因为种种原因没有入住，也没有进场装修。这部分业主在交物业费的时候或许会闪过一种“吃亏”的念头：没入住还需要一样交物业费，是不是吃亏了？

物业管理服务具有公众性、公益性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理树立了城市形象，完善了城市功能，是加速城市化进程的助推器。物业管理和服务的对象是小区居民，其核心价值是将各类专业服务项目进行有效整合，不断提高服务质量，业务涉及群体生活的方方面面，目的是为了保证小区安全，提供一个舒适温馨的人文生活环境。对于建筑而言，品质不仅体现在建筑外部，同时体现在居住的方方面面。对于业主而言，他们理想的房子并不只是满足居住的需求，也不单是追求外在的漂亮，一系列细致贴心的配套服务，才是考量一个安心居所的标准，一流的物业管理配套服务更显得尤为重要。

本案中，调解员充分考虑双方的感受，在掌握事实的前提下劝双方换位思考，各退一步，最终避免了矛盾激化，妥善处理了问题。双方也表示以后会加强沟通交流，增进理解，助力和谐稳定社会的建设。