律师代理某农行湖北支行参与某酒店、房产公司诉其赔偿房屋租赁装修损失一审、二审、再审诉讼案

2004年6月9日，某酒店与某银行签订房屋租赁合同，租用了某银行抵债房地产，房屋使用期限为2004年8月15日至2010年8月14日止。 

2007年6月12日，某银行与某拍卖公司签订了委托拍卖合同，内容为：某拍卖公司承诺知晓并能处理拍卖标的瑕疵，并自行承担所有相关费用。拍卖成交后，买受人因此提出的任何异议和纠纷均由乙方承担责任，标的瑕疵详见《某银行对拟拍卖的抵债房地产项目瑕疵告知书》。拍卖成交过户后，某银行除支付某拍卖公司拍卖佣金外，不承担其他任何费用（包括解决拍卖标的瑕疵费用）；某拍卖公司应在拍卖成交后七日内将全部拍卖成交款支付给某银行，逾期每日按成交金额的万分之五向某银行支付违约金。某拍卖公司在将拍卖成交价款全额支付某银行后，应及时办妥成交标的产权的过户手续。某银行对某拍卖公司的《某银行对拟拍卖抵债房地产项目瑕疵告知书》作为本合同附件，具有同等效力。

2007年6月，某银行向某拍卖公司出具《某银行对拟拍卖原派友电器公司抵债房地产项目瑕疵告知书》，主要内容为：目前该项目已租给了某酒店用于经营酒店，租期到2010年8月14日。该项目1994年动工兴建，原规划设计兴建17层由于多方面原因，导致该项目只建了地下室一层、地上四层即封顶停工，因目前原规划等审批手续已过期，且有部分审批建设资料遗失，我行不保证拍卖完成后买受人能按原规划继续建设。某银行按该项目的实物现状委托你拍卖公司拍卖，已向你拍卖公司告知了所知的标的物全部瑕疵，但不排除该项目存在其他瑕疵的可能，亦不负瑕疵担保责任。你拍卖公司有权充分了解情况，并索取相关资料，实地查看。

同年6月20日，某房产公司在某拍卖公司的瑕疵告知书上签名，某拍卖公司又将没有17层相关建设资料这一瑕疵告知了某房产公司。

2007年6月19日某拍卖公司与某房产公司《竞买协议》，内容为：某拍卖公司所知道村标的瑕疵及特别说明。标的瑕疵详见《瑕疵告知书》。特别说明：原规划审批均由买受人自行解决。某拍卖公司按该项目的实物现状拍卖，已向你公司告知了所知的标的物全部瑕疵，但不排除该项目存在其他瑕疵的可能，亦不负瑕疵担保责任。竞买人在公告规定的咨询时间内有公了解拍卖标的物的情况，并索取相关资料，实地查看。一旦进入拍卖会现场，即表明已完全了解情况，并愿意承担责任。

2007年6月25日，某房产公司以2320万元成交金额竞得抵贷资产，并签订《拍卖确认书》。

某酒店没有按照租赁合同约定支付房租费，某房产公司也没有根据合同约定按期支付拍卖标的物成交款，为此产生了以下纠纷：

（一）因租赁房屋拍卖合同产生的装修赔偿纠纷

1、2008年1月14日，某酒店以本案拍卖房屋时将其装修一并拍卖为由向某高新法院起诉某银行、某房产公司，将某银行列为第一被告，诉讼请求为：（1）确认某酒店送达某房产公司的解除合同通知的效力；（2）要求某银行和某房产公司赔偿某酒店的酒店装修设施及酒店设备损失580万元。

律师从2008年2月开始接受某银行委托后，首先代表某银行对此案以地域管辖和级别管辖不在某高新法院为由提出了管辖权异议，某高新法院在2008年3月11日以此案受某市中级法院指定其管辖为由以（2008）民初字第39号民事裁定书裁定其有管辖权，驳回了某银行对本案管辖权提出的异议。

2、某银行对上述裁定不服提出了上诉，某市中级法院在2008年5月29日采纳了某银行的此案由于公司股改属于有重大影响案件的理由，以（2008）管民中字第63号民事裁定书裁定撤销了上述裁定，由某市中级法院直接管辖此案。

3、2008年7月4日，某酒店同时又向某区法院在重复起诉某房产公司，诉讼请求为：要求某房产公司赔偿其酒店装修设施损失417万元。

2008年8月29日，某区法院以现根据本案审理情况，须尽快依据本案中已查明的事实先行对某酒店、某房产公司间租赁关系是否终止做出确认，对房租的承担问题做出处理，以避免造成双方更大的经济损失，实现物尽其用为由以（2008）民一初字第804-1号民事判决书判决：（1）某酒店与某房产公司间的租赁关系于2008年2月14日终止（注：实际终止的是一份假租赁合同）；（2）某酒店、某房产公司自本判决生效之日起二十日内办理房屋交接手续；（3）自2008年2月14日起至本判决第二项确定的交接之日止产生的损失双方各承担50%。

4、2008年7月23日，某市中级法院以某酒店未缴纳案件受理费用为由以（2008）中管民三初字第38号民事裁定书裁定按某酒店撤回起诉处理。

5、2008年9月3日，某区法院通知某银行，将某银行追加为本案第三人。2009年4月20日，某区法院在某银行已经提供真房屋租赁合同的情况下，仍然根据上述（2008）民一初字第804-1号民事判决内容，以（2008）民一初字第804号民事判决书判决：第三人某银行于本判决生效后十日内赔偿某酒店装修损失3621840元（注:被告某房产公司不承担任何责任）。

6、某银行对上述（2008）民一初字第804号民事判决不服提出了上诉，某市中级法院在2009年7月9日采纳了某银行的全部上诉意见，认为（2008）民一初字第804号民事判决认定事实不清，证据不足且审判程序违法，可能影响到案件的正确处理，以（2009）中民三初字第265号民事裁定书裁定撤销了上述（2008）民一初字第804号民事判决，本案发回某区法院重审。

7、2009年9月17日，某区法院以（2009）民再监字第3号民事裁定书，认为该院的（2008）民一初字第804-1号民事判决与（2008）民一初字第804号民事判决系同一纠纷，在当事人不相同的情况下分别作出的裁判，审判程序违法，裁定：1、撤销该院的上述（2008）民一初字第804-1号民事判决；2、该案与（2008）民一初字第804号民事发回重审案件即（2009）民二初字第774号民事案件并案审理。

8、2009年11月5日，某区法院以（2009）民再初字第5号民事裁定书，裁定该院的上述（2008）民一初字第804-1号民事判决案件由该院另行组成合议庭再审。

9、某银行对某区法院管辖此案不服提出管辖权异议，该院以（2009）民二初字第774-1号民事裁定书裁定其有管辖权，驳回了某银行对本案管辖权提出的异议。

10、某银行对上述裁定不服提出了上诉，某市中级法院在2010年4月14日以（2010）中管民中字第14号民事裁定书裁定驳回上诉，维持上述裁定。

11、2011年8月24日，某区法院以（2009）民二初字第774号民事判决书判决：1、2009年5月10日某酒店与某房产公司间交接房屋合法有效；2、某房产公司于本判决生效后十日内赔偿某酒店装修损失的残值1847046元；3、驳回某酒店对某银行的诉讼请求。

某房产公司对此案不服，向某市中级法院上诉，此某市中级法院二审裁判结果为撤销原判，驳回原告某酒店全部诉讼请求。

（二）、因租赁房屋拍卖合同产生的拍卖房屋欠款纠纷

12、2009年4月2日，某拍卖行向另外一家某省辖市中级法院起诉某房产公司，将某银行列为案件的第三人，诉讼请求为：（1）要求某房产公司支付拖欠的拍卖成交款450万元;（2）赔偿经济损失（后被划掉）。某银行对此提出了管辖异议。2009年6月15日，另外一家某省辖市中级法院以某拍卖行提出撤诉为由以（2009）民商初字第54号民事裁定书裁定准予某拍卖行撤回起诉。

13、2009年5月10日，某银行向某市中级法院起诉某房产公司、某拍卖行，诉讼请求为：（1）要求二被告支付拖欠的拍卖成交款450万元;（2）二被告按照合同约定支付违约金（从2007年7月2日起到付清全部成交款之日止）。2009年12月14日，该院以（2009）中民三初字第19号民事判决书判决：1、二被告于本判决生效后十日内支付拖欠的拍卖成交款450万元，驳回了某银行其他诉讼请求。

14、某银行对上述判决不服向某省高级法院提出了上诉，某省高级法院在2010年9月2日以（2010）民二终字第28号民事判决书判决驳回上诉，维持上述判决。

15、某银行对某省高级法院上述判决不服于2011年12月15日向最高人民法院提出了再审上述（2010）民二终字第28号民事判决的再审申请，最高人民法院在开庭后于2012年3月19日以（2011）民申字第1793号民事裁定书裁定驳回某银行再审申请。

（三）、因租赁房屋拍卖合同引起的房屋租赁合同欠款纠纷

16、2009年5月5日，某银行向某市中级法院起诉某酒店，诉讼请求为：（1）要求被告继续履行房屋租赁合同；（2）按照租赁合同约定支付租金250万元及违约金50万元;被告某酒店不服，提出管辖异议，某市中级法院于2009年7月7日以（2009）中民三初字第21-1号民事裁定书裁定驳回某酒店管辖异议。

17、某酒店不服上述裁定向某省高级法院上诉，某省高级法院于2009年10月20日以（2009）民立上字第44号民事裁定书裁定驳回上诉，维持上述裁定。

18、2009年12月21日，某市中级法院以指定某区法院审理为由以（2009）中民三初字第21-2号民事裁定书裁定将本案移送某区法院审理。

19、某银行为此向某区法院提出管辖异议，某区法院以（2010）民二初字第220-1号民事裁定，驳回某银行管辖权异议（注：某银行不服上诉后在上述（见第10）的某市中级法院在2010年4月14日以（2010）中管民中字第14号民事裁定书裁定驳回上诉，维持裁定）。

20、2011年8月24日，某区法院以（2010）民二初字第220号民事判决书判决：（1）驳回某银行要求某酒店继续履行房屋租赁合同的诉讼请求；（2）某酒店于本判决生效后十日内支付付租金26.8495万元；（3）驳回了某银行其他诉讼请求。

某银行对此案不服，向某市中级法院上诉，此案已经在某市中级法院二审开庭，目前二审法院没有裁判结果。

（四）、因租赁房屋拍卖合同产生的违约赔偿纠纷

21、2011年2月28日，某房产公司向某市中级法院起诉某银行和某拍卖行，诉讼请求为：（1）判令某银行限期给某房产公司交付原房产证及协助办理房产过户登记手续并承担不动产营业税；（2）判令某银行、某拍卖行连带赔偿向某房产公司赔偿经济损失285万元。2012年1月9日，该院以（2011）中民三初字第31号民事判决书判决：（1）某银行和某拍卖行于本判决生效后30日内协助某房产公司房产过户登记手续；（2）某银行于本判决生效后30日赔偿某房产公司逾期办证违约损失23.2万元；（3）驳回某房产公司其他诉讼请求。

22、某银行对此判决不服提出了上诉，某省高级法院在2012年8月6日以（2012）民二终字第49号民事判决书判决：（1）维持上述判决第一、三项；（2）撤销原判第二项。

23、2017年8月，一名叫牛长森的当事人以债权转让为由向某区法院起诉某银行，要求某银行向其支付近400万元的税款及损失。2017年9月1日撤诉，某区法院以（2017）鄂0606民初3751号民事裁定书准许撤诉。

24、2018年3月22日，某房产公司向某区法院起诉某银行，要求某银行向其支付近400万元的税款及损失。此案准备开庭审理，某银行已对其提起反诉。

针对房屋拍卖合同产生的装修赔偿纠纷代理意见为：

一、本案应适用《拍卖法》规定，确定某房产公司、某银行、某拍卖公司的法律关系。

《合同法》第173条规定，拍卖当事人的权利义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。《合同法》作为一般法，在特别法《拍卖法》有不同规定的，应优先适用《拍卖法》规定来确定各方的法律关系。本案中，某银行和某拍卖公司签订了《委托拍卖合同》系委托拍卖的法律关系，某拍卖公司和某房产公司签订了《竞买协议》系竞买法律关系，某银行和某房产公司未签订任何合同，无直接的合同关系。

二、某银行不是适格的被告，某房产公司将某银行列为被告程序违法，某房产公司和拍卖人开元公司“索赔”关系，开元公司和某银行系“追偿”关系。人民法院应驳回某房产公司对某银行的起诉。

《拍卖法》第61条规定，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。因此，假设某房产公司有损失，也只能向拍卖人要求赔偿，无权向某银行主张赔偿权利。特别要注意的是，这一规定与我国《民法通则》和《合同法》中关于代理人委托授权的范围内的行为后果由被代理人承担责任的规定是完全不同的，不仅如此，本案中的拍卖人超出委托拍卖权限向原告出具《承诺书》，应由拍卖人自己承担责任。在庭审中，原告某房产公司的代理人适用《合同法》的规定认为代理人的行为由被代理人承担责任的说法和《拍卖法》第61条的规定是相悖的。法院应适用《拍卖法》的规定。

三、某银行已履行了自己瑕疵告知义务，某房产公司明知拍卖标的物的建筑资料遗失，仍愿意购买，就瑕疵产生的损失应由某房产公司自己承担责任。

2007年6月，某银行向某拍卖公司出示瑕疵告知书，瑕疵告知书第5条明确写明“该项目于1994年动工修建，原规划兴建17层，由于多方面原因导致该项目只建了地下室一层，地上四层封顶停工使用，因目前原规划等审批已超过期限且有部分审批建设资料遗失，我行不保证拍卖完成后买受人能按原规划继续建设。我行按该项目的实物现状委托你公司拍卖，已向你公司告知了所知的标的物全部瑕疵，但不排除该项目存在其他瑕疵的可能，亦不负瑕疵担保责任。你公司有权充分了解情况，并索取相关资料，实地查看”。同年6月20日，某房产公司在某拍卖公司的瑕疵告知书上签名，开元公司又将没有17层相关建设资料这一瑕疵告知了正贤房地产公司。此外，在开元公司和某房产公司签订的《竞买协议》第二条特别说明中约定“原规划审批均由买受人自行解决”。因此，建筑资料（建设用地许可证、建设工程规划许可证等）某银行在拍卖前已作了证件资料遗失的瑕疵告知，某房产公司是明知的。因此，某银行没有交付建筑资料证件的义务。某房产公司因该瑕疵办理的建设工程规划等建设资料所花费的费用，全部应由某房产公司自己承担。

最主要的是，某银行是以现状拍卖房地产，不是拍卖的建设项目，不负责也不承诺提供原告以后续建的任何资料。原告以现状竞买后，如何使用开发项目也完全是原告自己的事，一概与某银行无关。

四、退一步讲，某房产公司假设有损失，也只能向某拍卖公司索赔。

某拍卖公司出具《承诺书》系超越委托范围，丧失职业道德的恶意行为，对于这种恶意行为，某房产公司是明知的，某房产公司自己明知《承诺书》与瑕疵告知书矛盾仍愿意购买房产的行为应承担法律责任。

1、某拍卖公司出具《承诺书》和《某银行对拟拍卖原派友电器公司抵债房地产项目瑕疵告知书》、《竞买协议》、开元公司《瑕疵告知书》三份文件相矛盾，具体表现在：

《某银行对拟拍卖原派友电器公司抵债房地产项目瑕疵告知书》和开元公司《瑕疵告知书》中规定“因目前原规划等审批手续已过期，且有部分审批建设资料遗失，我行不保证拍卖完成后买受人能按原规划继续建设”。而《承诺书》却承诺：“提供原派友大楼17层的建筑资料，你单位能顺利报建（续建）17层大楼”。

《某银行对拟拍卖原派友电器公司抵债房地产项目瑕疵告知书》、开元公司《瑕疵告知书》中规定“审批建设资料遗失”。《竞买协议》第二条特别说明中约定“原规划审批均由买受人自行解决”，而《承诺书》却承诺“提供原派友大楼17层的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证原件”。

2、2007年6月20日某房产公司和某拍卖公司签订了《竞买协议》和《瑕疵告知书》，某房产公司已充分了解了规划建设资料遗失的情况。拍卖时间是2007年6月25日，应在拍卖的前一天6月24日，某拍卖公司在未告知某银行并得到某银行书面确认的情况下，超越《委托拍卖合同》及《瑕疵告知书》约定的范围，违法出具了《承诺书》，某房产公司在拍卖前明知瑕疵告知的内容矛盾，在未得到某银行确认的情况下，仍参加竞并成交。其对某拍卖公司的恶意行为显然是明知的。

五、某拍卖公司出具《承诺书》系超越委托范围，丧失职业道德的恶意行为，未得到某银行确认就交给某房产公司，违反了《委托拍卖合同》的约定。《承诺书》的内容某银行不予认可，对某银行无效，假设有责任，也应由行为人某拍卖公司承担法律责任。

1、某银行和某拍卖公司签订的《委托拍卖合同》第二条第四项约定，乙方制作的拍卖公告及拍卖标的物的特别声明及其他相关对外公告文件在正式发布前须得到甲方的书面认可。某拍卖公司出具《承诺书》未得到某银行确认就交给某房产公司，违反了《委托拍卖合同》的约定，系违约行为。根据《拍卖法》第61条的规定，假设有损失也应由开元公司承担全部责任。

2、《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

六、本案已超过法定的诉讼时效，人民法院应驳回某房产公司的诉讼请求。

《拍卖法》第61条第三款规定，因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效为一年，自当事人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。我行在拍卖过程中已将拍卖标的物存的所有瑕疵声明，退一步讲，假设还有瑕疵未声明的，本案也已超过法定一年的诉讼时效。

七、某房产公司请求某银行交付房产证原件没有事实和法律依据。某银行没有向某房产公司交付房产证的义务。

《拍卖法》第55条规定，拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政机关办理手续。因此，法律没有规定某银行应向某房产公司交付房产证原件，而是某银行持原件和某房产公司一起去房屋登记机关办理过户手续。

八、房地产证没有过户原因在某房产公司。

1、某银行从未接到过某房产公司要求办理房产证过户的通知。

2、某银行对办理过户仅有协助义务，过户是某房产公司的合同义务。

开元公司和某房产公司签订的《竞买协议》第二条特别说明中约定“过户由买受人自行解决”。《竞买协议》第五条又约定由委托人出具相关法律手续协助买受人办理过户手续。

3、某银行依《委托拍卖合同》，已先期交纳了房产过户营业税的义务，不存在不协助过户的问题。

4、某银行依《委托拍卖合同》和《拍卖成交确认书》的约定，原告应在拍卖成交后7日内将拍卖成交款付清，但开元及某房产公司对其处理瑕疵费用等款项至今没有付清，某房产公司应缴纳的税款也没有解决。该房产未过户的根本原因是原告付款违约。

九、除营业税外，由过户产生的所有税、费应由某房产公司承担。

《委托拍卖合同》第三条第二项约定，拍卖成交后，甲方除支付乙方拍卖佣金外，不承担其他任何费用（包括解决拍卖标的瑕疵费用、产权过户税费等），第三条第三项约定，若超过保留价成交，则买受人不承担销售不动产营业税。《竞买协议》第二条约定，特别说明：标的物成交后过户，因过户产生的各项税费均由买受人自行承担。第五条，过户产生的各项税费均由买受人自行承担。因此，除营业税外，由过户产生的所有税、费应由某房产公司承担。上述约定系各方当事人真实的意思表示，此约定不违反国家税法关于纳税义务人的禁止性规定，且不损害国家利益，该约定合法有效。原告应依法交纳除营业税外的所有税费，也就是说，只有原告交清了所有税费后某房产公司才能依法办理过户手续。

十、原告违约，请求赔偿285万元的损失没有法律依据。

1、原告无权主张的支付拍卖款的利息损失问题。

某银行和开元公司签订的《委托拍卖合同》第四条第三项约定，乙方将拍卖成交价款全额支付甲方后，应及时办妥成交标的产权过户手续，甲方配合提供过户的相关资料。甲方某拍卖公司和乙方某房产公司签订的《竞买协议》第五条约定，买受人在付清全部成交价款及佣金后，由委托人出具相关法律手续协助买受人办理过户手续。原告直到至今仍然没有付清瑕疵费用等款项，原告自己违约，却要求守约方某银行赔偿其支付拍卖款的利息损失没有法律依据。

2、关于原告主张的房屋加固和办理规划等建设相关手续的费用应由自己承担问题。

首先，某银行卖的是房产不是建设项目；

其次，某银行在瑕疵告知中已明确了后期不能保证竞买人继续建设的瑕疵。

再之，原告对此证据不足；

最后，原告后期的开发利用产生的费用应由其自己承担。

3、关于税费滞纳金损失问题。

原告向法院提交了契税、印花税、税费滞纳金的票据，根据双方除营业税外所有税费应由原告承担的约定，应由原告承担，同时根据税法的规定，契税和印花税、、税费滞纳金应由原告自己承担。

4、关于日照分析费用问题

原告没有充分的证据证实为什么继续日照分析，而原告自己认为的日照分析也最多是为原告加层之用。

5、原告提供的损失票据大多是在其没有依约定付清房款之前的费用票据，而按照合同约定，原告在没有付清拍卖款之前是不能对房产继续过户，原告自己认为在原告享有产权的房屋上产生费用票据，不能作为证据采信。

综上，请求法院驳回某房产公司对某银行的诉讼请求。

驳回某房产公司对某银行的诉讼请求 。 

湖北省襄阳市中级人民法院   

民事判决书

[2011] 襄中民终字第00602

上诉人(原审原告) 襄樊市唐朝文化发展有限公司(下称唐朝文化公司) 住所地: 襄阳市襄城区北街5号。

法定代表人韩继刚，唐朝文化公司董事长，

委托代理人丁智勇，湖北思杨律师事务所律师，代理限:一般代理，

上诉人(原审被告) 襄樊正贤房地产开发有限公司(下称正贤房地产公司)，住所地: 襄阳市襄城区西街。

法定代表人胡超，正贤房地产公司总经理。

委托代理人李顺民，湖北真武律师事务所律师。代理限;一般代理。

被上诉人(原审被告)中国农业银行股份有限公司襄樊米公支行(下称农行米公支行)。住所地: 襄阳市樊城区大庆西路35号。

法定代表人洪国斌，农行米公支行行长，

委托代理人杨自瑞，湖北联帮律师事务所律师。代理权限:一般代理。

委托代理人熊良俊，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理，

上诉人唐朝文化公司因与上诉人正贤房地产公司和被上诉人农行米公支行房屋租赁、赔偿损失一案，不服襄阳市襄城区人民法院[2009]襄城民初字第774 号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成由审判员张强担任审判长和审判员王利敏、施永建参加评议的合议庭，于2011年11月10 日公开开庭进行了审理。上诉人唐朝文化公司的法定代表人韩继刚及其委托代理人丁智勇，上诉人正贤房地产公司的委托代理人李顺民，被上诉人农行米公支行的委托代理人杨自瑞、熊良俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本案经原审法院审理，三方当事人对下列事实无异议。一、房屋租赁合同的签订。

2004年6月9日，甲方中国农业银行襄樊市樊西支行(以下简称樊西农行) 与乙方襄樊唐朝文化发展有限公司签订了《房屋租赁合同》。合同中与本纠纷有关的约定有:  (一)甲方将享有所有权的位于大庆西路196 号房屋提供乙方经营使用，使用面积约4800平方米。(二) 使用期限为六年，从2004年8月15日至2010年8月14日止。(三)乙方在经营期间支付给甲方第一年房屋租金65 万元，以后每年递增3万(六年共计435万)。(四)租赁费用支付方式。(五) 甲方的权利和义务。(六)乙方的权利和义务。4、经营期间内，由于经营所需，在不影响房屋主体结构的情况下，经甲方同意后乙方可以对房屋进行改造，费用由乙方承担，租赁期满后，乙方应确保电梯正常运转。对电力增容，由乙方垫资报装，投资费用按实际投资减乙方使用期折旧后从最后一次房租费中抵扣。7、乙方装修及投入的一一切设施、商品归乙方所有。合同解约后，乙方不得拆除装修的设施。  (十)本合同经双方签字后开始生效，双方均不得违约，否则由违约方向守约方支付年租金的20%违约金。造成对方损失的由违约方承担赔偿责任。(十一 )在租赁期间，若遇不可抗力或国家政策调整等因素，双方可协商解除协议，但应提前一个月通知对方。在该合同上，甲方中国农业银行襄樊市樊西支行和乙方襄樊唐朝文化发展有限公司分别加盖了印章，2005 年6 月22 日，甲方农行襄樊市分行虹桥分理处与乙方襄樊唐朝文化发展有限公司签订了《房屋租赁补充协议》。协议约定:  (一) 因业务划转关系，樊西农行与唐朝文化公司关于大庆西路196号《房屋租赁合同》的甲方权利及义务转归本协议甲方。(二)因拆迁补偿原因，从二OO五年四月一日起甲方按年补偿襄樊市樊城区永安桥居委会伍万元整，由乙方以租金的形式代为支付。(三) 甲方从应收乙方房屋租全中每年相应减伍万元、该补充协议，甲方中国农业银行襄樊市分行虹桥分理处，乙方襄樊唐朝文化发展有限公司，分别加盖了印章

二、房屋租赁合同的履行，

樊西农行在与唐朝文化公司签订《房屋租赁合同》，即2004年6 月9 日之后，樊西农行将该租赁合同约定的租赁物----位于大庆西路196 号、实用面积约4800平方米房屋，交付给唐朝文化公司经营使用。在唐朝文化公司对该租赁房屋进行酒店装修之前，该租赁房屋系襄樊派友电子电器有限公司卖售电器的营业用房。因襄樊派友电子电器有限公司欠款不能偿还，2003年6月，襄樊市高新技术产业开发区人民法院作出了(2003) 襄新汽执字第130号民事裁定书，裁定将被执行人襄樊派友电子电器有限公司位于樊城区大庆西路196 号的房地产(建筑面积为5222.75 平方米) 及其所使用的1663.2平方米的土地按襄樊中旭房地产评估事务所评估的价格抵偿所欠申请执行人樊西农行的借款本息1650 万元。各方当事人未提供樊西农行、唐朝文化公司及派友电器三方进行房屋交接的书面材料。唐朝文化公司租赁该房屋后，先后以“汉江月酒店”、“汉江美食街”、“天天渔港”的名称在此经营餐饮服务。

三、纠纷的产生。

2007年6月12 日，农行米公支行(甲方) 与案外人武汉开元拍卖公司(乙方) 签订了《委托拍卖合同》一份，合同约定: 拍卖标的: 襄樊派友电子电器有限公司抵债房地产。地址: 襄樊市樊城区大庆西路196号。乙方自愿接受甲方委托，对本标的现有权属状况或实物现状进行拍卖，在拍卖过程中，乙方不得因标的瑕疵要求甲方变更保留底价、支付费用或承担其它责任。标的物瑕疵详见《中国农业银行襄樊米公支行拟对拍卖原派友公司抵债房地产项目瑕疵告知书》。2007 年6月12日，农行米公支行给武汉开元拍卖公司出具了瑕疵告知书。该告知书称: 武汉开元拍卖公司，我行拟委托你公司拍卖我行抵债资产项目: 位于襄樊市大庆西路196号原襄樊派友电子电有限公司房地产，瑕疵告知如下: 2、樊城区永安桥居委会实际有该一楼86平方米门面的产权，不属拍卖范围。4、目前该目已租给襄樊唐朝文化发展有限公司用于经营“天天渔港”酒店，租期到2010年8月14日止。5、该项目于1994年动工兴建，原规划设计兴建17层，由于多方面的原因，导致该项目只建了地下室一层、地上四层即封顶停工使用......2007年6月19 日甲方武汉开元拍卖有限公司与乙方正贤房地产公司签订了《竞买协议》，协议约定: 拍卖标的成交过户，腾退，原规划审批均由买受人(正贤房地产公司)自行解决，因过户产生的各种税费均由买受人自行承担; 标的自成交之日起租金由买受人续收。正贤房地产公司的最高应价经拍卖师落锤表示成交，双方不得反悔。正贤房地产公司拍卖成交后，应在5日内将全部成交价款及二十万元拍卖佣金一并汇入武汉开元拍卖有限公司指定账户。正贤房地产公司在付清全部成交价款及佣金后，由农行米公支行出具相关法律手续协助正贤房地产公司办理过户手续，过户产生的各种税费均由正贤房地产公司承担。2007年6月25日，正贤房地产公司竞得该资产，拍卖成交确认书写明“第186号竞买人(正贤房地产公司) 于2007年6月25日在拍卖人举办的农行抵债资产拍卖会上竞得原派友电器大楼”，成交金额为2320万元。

2007年7月2日，唐朝文化公司所属的襄樊天天渔港酒店管理有限公司向农行米公支行发出《停业报告》，其内容为:由于天天渔港亏损严重，决定重新装修，装修大致为三个月，故需停业三个月，申请减免房租。农行米公支行于2007年12 月向唐朝文化公司发出复函一份，其内容为: 贵公司所租用的房产，我行已于2007年6月25日以公开拍卖的方式转让给了襄樊正贤房地产开发公司，在拍卖过程中，我行已书面通知贵公司行使优先购买权，贵公司主动放弃了该权利。贵公司所称停业装修三个月特申请减免房租事宜，应按2004年6 月9 日双方签订的《房屋租赁合同》有关条款执行，截止复菌之日止，贵公同已严重拖欠应付的租金，我行保留追索欠款和违约金的权利。

2008年1月14 日，唐朝文化公司向正贤房地产公司送达了《解除合同通知书》一份，内容为: 唐朝文化公司于2004年6月9日与中国农业银行襄樊市樊西支行签订了一份《房屋租货协议》。在合同履行期间襄樊市樊西支行因自身原因将资产移交给襄樊米公支行，米公支行因自身原因委托拍卖机构将我公司租用的房产予以拍卖。该资产的竞得人即贵公司应依据原《房屋租赁协议》与我公司履行合同义务。但我公司认为因经营条件发生变化，与贵公司无法继续合作并经营下去，现通知贵公司解除该房屋租赁协议，并决定在该通知送达贵公司之日起一个月内将租赁房屋和相应资产移交贵公司，以减少贵公司实际损失，我公司相应资产补偿双方另行协商。特此通知，望予以及时按该通知意见处置为盼! 正贤房地产公司收到通知后没有给予回复。

四、纠纷的发展及处理协商情况。

2008年1月14 日，唐朝文化公司作为原告将农行米公支行列为第一被告，正贤房地产公司列为第二被告向襄樊高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求确认2008年1月14 日唐朝文化公司向正贤房地产公司送达的《解除合同通知》的效力并判令农行米公支行及正贤房地产公司连带赔偿唐朝文化公司酒店装修设施及酒店经营设备损失580万元。农行米公支行提出了管辖权异议。2008年5月29日，襄樊市中级人民法院以(2008) 襄中管民终字第63号民事裁定书认定，本案的诉讼标的额超过了580万元，且该案处理是否妥当直接影响到全国农业银行系统的股改进程，属于有重大影响的案件，裁定该案由襄樊市中级人民法院管辖。2008年7 月7日，唐朝文化公司在本院起诉正贤房地产公司，要求正贤房地产公司赔偿其酒店装修设施损失4117万元。2008 年7月23 日，襄樊市中级人民法院裁定唐朝文化公司自动撒回起诉。不久，唐朝文化公司对在本院的诉讼增加诉讼请求，请求确认《解除合同通知》的有效性，租金损失由正贤房地产公司承担并办理所租房屋的交接手续。本院于2008 年8月29 日作出[2008]) 襄城民一初字第804号民事判决，判决:一、原告唐朝文化公司于2008年1月4日向被告正贤房地产公司送达的《解除合同通知》发生解除合同的效力，双方的房屋租赁合同关系于2008年2月14 日终上。二、限原、被告自判决生效之日起二十日内办理位于大庆百路196 号房屋交接手续。三、自2008年2月14 日起至依本判k第项所确定的交接之日止所产生的租金损失(按2004 年69 日《房屋租赁合同》约定的租金标准确定月租金计算)由、被告双方各负担50%，应由原告承担的租金损失部分在本判第二项所确定的交接之日起二十日内一次性支付给被告。

2008年9月2日，原审法院通知农行米公支行以无独立请权第三人的身份参加诉讼。2009年4月20 日，原审法院作出2008]襄城民一一初字第804 号民事判决，判决:一、第三人行米公支行于本判决生效后十日内-次性赔偿原告唐朝文化司装修损失3621840元。二、驳回原告唐朝文化公司的其他讼请求。农行米公支行不服上诉。湖北省襄樊市中级人民法撇销了原审法院2009 年4月20 日作出的[2008] 襄城民一初第804 号民事判决，将该案发回原审法院重审。同时，原审院以院长发现的方式将原审法院[2008] 襄城民一一初字第1-1号民事判决进入再审，撤销原审804-1号判决，与804号发回重审案件合并审理，此外，农行米公支行向襄樊市中级人民法院提起诉讼，请求判决唐朝文化公司支付租金并承担违约责任，襄樊市中级人民法院将该案指定原审法院审理，原审法院将以上案件合并进行了审理，但分案判决。

2008年10月15日，甲方正贤房地产公司与乙方唐朝文化公司达成《协议书》一份，协议约定:一、乙方拖欠甲方租金924795元、四、租金和租金支付、1、甲乙双方经协商，实际乙方支付甲方欠款69万元。2、乙方于2009年6 月30日前向甲方付款35万元; 3、乙方于2009年12 月30日前将余款向甲方付清; 4、如果乙方与市农行米公支行的官司胜诉，欠款一次性付清。五、本协议生效后十日内，甲乙双方应按合同约定，乙方不得拆除装修的设施。属乙方因经营需要添置的动产和其他商品乙方自行处置与甲方无关，但必需确保不损坏房屋结构和使用功能，保证水电畅通，确保电梯正常运转、并办理移交手续、六、协议生效，乙方将可移动的物品转移，甲方接手房屋后，应向襄樊市中级人民法院申请撒回对乙方上诉，乙方放弃襄樊市襄城区法院(2008] 襄城民一初字第804-1号民事判决书所载明的一切权利，并承担该案的一、二审所发生的全部诉讼费用。七、甲方接手房屋，将剩余装修保留45 天，45 天后可根据需要进行拆除，与乙方无关。2009年5 月4日、甲方正资房地产公司与乙方唐朝文化公司又达成《协议书》、约定将位于大庆西路196 号原派友电器大楼的房屋于2009年5 月10前整体移交给甲方，乙方推迟交房期间的租金(2009年元月至今的占房租金)，  甲乙双方协商予以免收、2009年S 月10日，唐朝文化公司与正贤房地产公司办理了房屋整体移交。目前，正贤房地产公司接手的该房屋已经在原有四层的基础上进行了改扩建，现该17 层的主体工程基本竣工。

农行米公支行在湖北省襄樊市中级人民法院起诉武汉开元拍卖有限公司及正贤房地产公司，请求后者支付拍卖成交款450万元及违约金等，湖北省襄樊市中级人民法院作出[2009]襄中民三初字第19 号民事判决，判决武汉开元拍卖有限公司及正贤房地产公司在判决生效之日起十日内给付农行米公支行委托的原襄樊派友电器商场抵债房地产未付拍卖成交款450 万元，并驳回农行米公支行的其他诉求。农行米公支行不服，上诉至湖北省高级人民法院，湖北省高级人民法院审理后于2010年9月2 日维持了原判。该案在二审审理期间，农行米公支行已收到全部拍卖成交款。

五、相关的合同主体及诉讼主体的变化情况。

襄樊市唐朝文化发展有限公司成立于2000年8月21日，其在工商部门核准登记企业名称为“襄樊唐朝文化发展有限公司”，但工商部门颁发的营业执照载明企业名称为“襄樊市唐朝文化发展有限公司”，而其使用的印章等均使用的名称是“襄樊唐朝文化发展有限公司”。2008 年6 月1日，该公司启用“襄樊市唐朝文化发展有限公司”的印章，从此，该公司印章与工商部门颁发的企业营业执照名称一致

2004年6月9 日中国农业银行襄樊市樊西支行与唐朝文化公司签订《房屋租赁合同》。2005 年6 月22 日，中国农业银行襄樊市分行虹桥分理处以与唐朝文化公司签订《房屋租赁补充协议》的方式明确中国农业银行襄樊市樊西支行与唐朝文化公司关于大庆西路196 号《房屋租赁合同》的权利及义务转归中国农业银行襄樊市分行虹桥分理处、2006年1月1日，中国农业银行襄樊市分行虹桥分理处更名为中国农业银行襄樊米公支行。2009年8 月5日，中国农业银行襄樊米公支行更名为中国农业银行股份有限公司襄樊米公支行。

襄樊市樊城区永安桥居委会既不是该《房屋租赁合同》合同主体，也不是该《房屋租赁补充协议》的合同主体，该房屋在拍卖时其享有的产权不变，故该居委会与各房屋使用人的租赁费与本纠纷无关。

本案经原审法院审理，三方当事人对下列案件事实有分歧，原审法院对当事人的陈述及提供的证据分别表述如下:

对该争议房屋唐朝文化公司是否经过出租人同意进行了装修、该装修的残值是多少?

唐朝文化公司诉称其先后三次经过出租方的同意对租赁房屋进行了装修。第一次装修是2004年7月至9月。2004年，其与樊西农行6月签订《房屋租赁合同》后，7 月其开始装修，9月其开始以“汉江月酒店”的名称营业，樊西农行并未从签订合同就开始收租金，而是在合同中约定从8 月15 日开始收取租金，可见樊西农行对其装修是同意并且认可的。第二次装修是2005 年夏天，主要是一楼改建，改建后以“汉江美食街”的名称营业，此次装修出租方也是同意的。第三次装修是2006 年月27 日，唐朝文化公司书面申请装修并申请减免四个月房屋租金，农行米公支行在其申请书上签字同意。其于2006年5月、月停业装修，装修后以“天天渔港”的名称营业。唐朝文化公司除认为《房屋租赁合同》可以证实其诉求外，还举出了下列证据以证明其主张。一、减免房租报告。2006年2 月27 日，唐朝文化公司因经营需要重新装修，申请减免四个月房租，在该报告上农行米公支行工作人员签字“同意”。二、五份咨询或鉴定报告。1、唐朝文化公司提供的2007年6月3日，真笑市森源工程咨询有限公司接受其委托，对“天天渔港”西店装饰工程工程造价的咨询报告。该(2007) 第45 号《建设工程造价咨询报告书》的咨询结论为:  “襄樊市‘天天渔港’装饰工程造价为4173955.78元”。2.农行米公支行出示的1999年6月30日，襄奖市房地产价格评估事务所对委托人襄樊派友电子电善有限责任公司出具的《派友电器城房地产价格评估报告》。该报告载明派友电器城占地面积1663.2平方米，建筑面积222.74平方米，整体评估价格为1808.51万元，其中室内外装修预算投入230万元。3、农行米公支行出示2003年5 月20日，襄樊市中旭房地产评估事务所出具的《房地产估价报告》。该报告载明樊城区大庆西路196 号，土地使用面积1663.2 平方米，建筑面积5222.75平方米，在当时可能实现的市场价值为1650万元。4、唐朝文化公司在农行米公支行出示的基础上提供的完整的2006年11月29日，襄樊西点房地产评估事务所对委托人农行米公支行出具的《房地产评估报告》.该报告结论为: 襄樊市大庆西路196号襄樊派友商场抵债房地产，  建筑面积4729.95平方米，在估价时点(2006年11月20 日)的房运产价值为22589100元。5、经唐朝文化公司申请，原审法院在原审中委托湖北大维至信资产评估有限公司对“天天渔港一酒店装饰价值进行了评估。2009年4月1日，该公司出具鄂大金至信评报字[2008] 第063号《资产评估报告书》。该报告认定在评估基准日即2008年2月14日，该装饰工程价值为3621840元，该房屋建筑物装饰装修工程清查评估明细表载明：（1）外扩钢结构原值1535732.21元，成新率85%，净值1305370元。(2)室外装饰原值497362.6 元，成新率85%，净值397890 元。(3)一楼大厅装修原值898421.39元，成新率85%，净值763660元，(4)二楼大厅及过道装修原值255285.98元，成新率85%，净值216990元。  (5)三楼走廊装修原值168227.10 元，成新率85%，净值14299 元; 地下室改造原值6304 160元，成新率85%，净值53810元。(6)二楼包间装修原值1225 21元，成新率85%，净值95420 元。(7)三楼包间装修原值274092.9元，成新率85%，净值232980元。(8)卫生间、洗碗间及过道原值103479.25 元， 成新率85%，净值87960 元。(9)四楼办公室、过道及厨房等原值352386.90 元，成新率75%，净值264290元。(10)楼梯部分原值71156.47 元，成新率85%，净值60480 元。合计原值4331705.2 元，净值3621840 元。

农行米公支行对唐朝文化公司出具的减免房租报告中的签字不否认，但对唐朝文化公司进行的装修不认可: 农行米公支行对森源的工程造价咨询报告提出异议，认为该报告只是一份咨询报告，且仅为预算报告，并非结算依据; 对房地产价格评估事务所、中旭房地产评估事务所报告无异议，但指出该二份评估报告只能证明唐朝文化公司租赁前该房屋已经有装修，消防、电气、给排水等设施齐全，具备商场功能的状况，且装修精致醒目正在作为营业房使用。对西点评估报告，农行米公支行提出，估价结果仅作为农行米公支行拍卖时参考用，与拍卖成交价格并无直接关系，且拍卖时已超过西点评估报告确定的6个月有效期。该报告的《评话情况说明》已明确，估价师在评估报告中对房地产内部的装修描述是估价师在现场看到的房屋现扰，估价报告只是对其进行说明并未评估其价值，农行米公支行对大维至信的评估报告提出异议，认为大维评估公司的鉴定报告程序违法、证据不足且违反法律规定，鉴定结论无效。该报告是2009年4 月出具的，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是2009年6月22 日通过，2009年9月1日施行的。该报告中关于装修整体成新率为85%的结论和司法解释中装修价值和租期相对应的规定是相悖的。但农行米公支行在原审中已经表明不申请重新鉴定。

唐朝文化公司提出商场的营业场所与酒店经营的场所装修不可能相同，其新装饰部分不含原装修的内容。2003年，该房屋建筑面积222.75平方米，价值为1650 万元，2006年、农行米公支行留用了一楼近500平方米的建筑面积，仅拍卖了该房屋建筑面积4729.95 平方米，但价值却高达22589100 元、扣除房地产上涨因素外，唐朝文化公司的装修改扩建是房价上涨的重要因素。对农行米公支行提供的西点报告《评话情况说明》认为是违背评估报告事实，是虚假的，不能作为证据，

正贤房地产公司认为装修及装修损失与其无关，其是经过拍卖购得的房屋，拍卖的价款包括一切费用。

原审法院对本案的争议焦点归纳为四点:一、案件的审理范围如何确定。

唐朝文化公司及农行米公支行均认为: 原告唐朝文化公司第三项请求中“追究被告非法买卖原告资产的违约责任”、第五项请求中“签定费”的确属于增加的诉讼情求，原告唐朝文化公司认为第一项请求中“交接房屋的有效性”，与原审请求“办理所租房屋的交接手续”，是随着时间流逝事态进一一步发展的状况；第四项请求中“两被告连带赔偿”，原审请求“判今被告正贤房地产公司、第三人农行米公支行赔偿原告唐朝文化公司“酒店装修损失”意思基本一致，但由于农行米公支行在原审及本案中诉讼身份发生变化，当事人诉公身份表达不同、唐朝文化公司及农行米公支行均表示案件的审理范围由法院确定。

二、该租赁房屋拍卖后物权变动时间的确定，即从拍卖成交之日起或款项付清证件办齐之日起确定正贤房地产公司为租赁合同的出租人。

唐朝文化公司和正贤房地产公司均认为: 从2007年6月25日拍卖成交时起，农行米公支行在租赁合同中享有的权利义务已转移至正贤房地产公司名下，现租赁合同关系的出租人应是正贤房地产公司。

农行米公支行认为: 物权的变动的时间是租赁合同权利义务转移的时间，根据合同约定，农行米公支行在付清全部拍卖成交款后才办理房屋过户手续，由于正贤房地产公司的拍卖交款一直没有付清，房屋一直没有办理过户仍登记在农行米公支行名下，故农行米公支行在租赁合同中享有的权利义务至今没有转移至正贤房地产公司名下，租赁合同关系的出租人仍是农行米公支行。

三、《解除合同通知》及交接房屋行为的效力。

唐朝文化公司及正贤房地产公司均认为: 拍卖成交后，正贤房地产公司和唐朝文化公司是租赁合同的主体，分别享有了出租人或承租人的权利和义务，唐朝文化公司和正贤房地产公司的交接房屋行为是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。但唐朝文化公司认为其通知正贤房地产公司解除合同行为产生解除合同的效力；正贤房地产公司认为唐朝文化公司通知正贤房地产公司解除租赁合同无效。

农行米公支行认为:租赁合同的主体仍是农行米公支行和唐朝文化公司，租赁合同中出租人的权利义务尚未转移到正贤房地产公司名下，唐朝文化公司送达解除合同通知书对象错误而无效，且因不符合法定和约定的解除合同的条件，不产生解除合同的效力。租赁房屋原是农行米公支行交付给唐朝文化公司使用的，现唐朝文化公司和正贤房地产公司在农行米公支行不知情的情况下办理交接房屋的行为，损害了农行米公支行的合法权益，交接房屋行为无效。

四、装修的损失如何确定如何处理。

唐朝文化公司认为: 2009年4月1日，湖北大维至信资产评估有限公司出具的鄂大维至信评报字[2008] 第063 号《资产评估报告书》，认定该装饰工程价值为3621840 元。结合其它的评估或咨询报告，农行米公支行及正贤房地产公司应该支付其装修损失3621840 元。

正贤房地产公司认为: 装修损失与其无关。

农行米公支行认为: 西点公司的评估报告结论中并不包含装修价值，拍卖成交款中也不包含装修的价值，房屋交给唐朝文化公司以前，该大楼本身就有装修，唐朝文化公司没有向法院提供装修的相关证据，比如施工合同、施工许可证、招投标资料、建设规划手续、施工图纸、施工预决算书、施工现场记录、施工工程变更单、施工监理、工程验收资料的证据。此外，根据买卖不破租赁的原则，现租赁合同主体仍然是农行米公支行和唐朝文化公司，由于租赁合同现已到期，根据最高人民法院司法解释，租赁合同期满终止后，承租人主张装修损失的，人民法院不应支持。农行米公支行原来已有装修文化公司无装修损失，且农行米公支行不认可大维的评估报告。

原审法院对本案审理意见。

一、关于案件的审理范围。原审法院认为: 原告唐朝公司的诉讼请求均与原审案件有关联，不宜分开，故法院一并予以审理。

二、关于该租赁房屋拍卖后出租人变动时间的确定。原审法院认为: 从拍卖成交之日起，即2007年6月25日起，正贤房地产公司成为租赁合同的出租人。2004 年6 月9日，樊西农行与唐朝文化公司签订的《房屋租赁合同》及2005 年6 月22日，农行襄樊市分行虹桥分理处与唐朝文化公司签订的《房屋租赁补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，该《房屋租赁合司》及《房屋租赁补充协议》均是合法有效的。由于农行内部业务范围改变，农行米公支行接手了樊西农行出租的房屋，享有对出租房屋的权利承担对出租房屋的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。拍卖合同是特殊的买卖合同，是以一方通过拍卖出让其拟拍卖的标的物所有权，另一方以最高应价取得拍卖标的从而拥有拍卖标的物所有权为基本特征的特殊殊买卖合同。2007 年6 月19 日甲方武汉开元拍卖有限公司与乙方正贤房地产公司签订了《竞买协议》，约定: 标的自成交之日起租金由买受人续收，正贤房地产公司的最高应价经拍卖师落锤表示成交，双方不得反悔。2007 年6 月25 日，正贤房地产公司通过公开竞买方式取得该租赁合同的标的物-- 租赁房屋，正贤房地产公司竞得该资产，故从此时起正贤房地产公司取得该资产的物权，即正贤房地产公司取代了农行米公支行，成为租赁合同中的出租人，享有该资产租赁出租人的权利，承担出租人的义务;《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定，竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。拍卖成交后，尚须履行办理所有权公示登记的手续。依此规定，农行米公支行在对其出租房产的拍卖后，依法丧失对该房产的物权，但通过拍卖取得相对应的交易价格，以实现其拍卖获取最大债权的交易目的。故农行米公支行称在拍卖其出租的房产后仍享有该房产的所有权、出租权的主张不能成立。

三、关于《解除合同通知》及交接房屋行为的效力。原审法院认为: 2008年1月14 日，唐朝文化公司向正贤房地产公司送达了《解除合同通知书》，该解除通知是唐朝文化公司在经营条件发生变化的情况下单方作出的意思表示，不符合约定的或法定的解除合同的条件，不产生解除合同的效力。2009年5月10日，唐朝文化公司与正贤房地产公司协商，唐朝文化公司将位于大庆西路196 号原派友电器大楼的房屋整体移交给正贤房地产公司，该整体交接房屋的行为是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，没有损害他人的利益，是合法有效的。

四、关于装修的损失如何确定如何处理，原审法院认为:原派友电器大楼有商场装修及电梯等设备属实，但唐朝文化公司租赁派友电器大楼后从事的是餐饮业，唐朝文化公司使用时属于酒店装修，不同于过去的商场装修。唐朝文化公司最后一次的装修提供了农行米公支行工作人员的签字回复，应视为唐朝文化公司的装修得到了农行米公支行的认可及同意，也即农行米公支行拍卖的房屋含有唐朝文化公司因装修产生的添附增值的部分。农行米公支行拍卖房产，在瑕疵告知书中明确告知“目前该项目已租给襄樊唐朝文化发展有限公司用于经营“天天渔港”酒店，租期到2010年8月14日止”。农行米公支行在拍卖前有告知、拍卖后不享受权利，也不应该承担义务。正贤房地产公司竞买到该房产，明知唐朝文化公司的租赁期限未到，但同意唐朝文化公司提前解除租赁合同，且在与唐朝文化公司提前解除租赁合同的协议中，与唐朝文化公司恶意串通向农行米公支行追索装修残值的赔偿，损害了农行米公支行的利益，故正贤房地产公司应该赔偿其提前解除租赁合同期间唐朝文化公司装修残值的损失。大维的评估报告程序合法，农行米公支行虽然提出异议但不申请重新鉴定，正贤房地产公司认为与其无关，亦不影响评估报告的效力，但大维的评估结论是在最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》生效之前做出，故评估报告中的折日率计算与最高院的解释不一致的部分，法院应子以修正，评估报告与法律法规不相违背的立予以采信，唐朝文化公司与正贤房地产公司是2009年5) 10日办理的房屋等资产移交，此时距房屋租赁合同约定的到期之日2010 年8月14日尚有459 天，大维的评估报告认定在评估基准日即2008年2 月14 日，该装饰工程价值为3621840 元。从2008年2月14 日到房屋租屋货合同约定的到期之日2010年8月14 日尚有900天，每天装修价值消耗为4024 元。459天装修的残值为1847046 元，由正贤房地产公司承担。

综上，原告唐朝文化公司请求确认2008 年1月14 日其送达给被告正贤房地产公司的《解除合同通知》无法律依据，法院不予支持。原告唐朝文化公司请求确认2009年5月10日其与正贤房地产公司交接房屋行为的有效性，有双方当事人的合意，不违反法律的规定，没有损害他人的利益，法院予以支持。原告唐朝文化公司请求追究两被告非法买卖原告资产的违约责任，因唐朝文化公司自愿在农行米公支行的不动产上添附装修，而农行米公支行有权处理其不动产，正贤房地产公司通过竟买取得不动产，均不违反法律的规定，故唐朝文化公司的该项请求法院不予支持。唐朝文化公司请求两被告连带赔偿其酒店装修、装饰设施损失362 万元，法院认为两被告之间没有连带赔偿的法定事由，决定由被告正贤房地产公司赔偿原告唐朝文化公司装修损失的残值1847046 元，原告唐朝文化公司在庭审结束前没有提供鉴定费票据，故唐朝文化公司请求鉴定费由被告承担，法院不予支持。诉讼费的负担，由法院按当事人部分胜诉、部分败诉的情况，决定由当事人分担，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十条第(二)项、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、2009年5月10日，原告襄樊市唐朝文化发展有限公司与被告襄樊正贤房地产开发有限公司整体交接大庆西路196 号原派友电器大楼的房屋是合法有效的。二、被告襄樊正贤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告襄樊市唐朝文化发展有限公司装修损失的残值1847046 元。三、驳回原告襄樊市唐朝文化发展有限公司对被告中国农业银行股份有限公司襄樊米公支行的诉讼请求。四、驳回原告襄樊市唐朝文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48010 元，原告襄樊市唐朝文化发展有限公司负担21423元，被告襄樊正贤房地产开发有限公司负担26587 元。

上诉人唐朝文化公司不服原审上述判决，向本院提出上诉称:  (一)被上诉人农行米公支行未经上诉人唐朝文化公司同意擅自将上诉人装修资产417 万元(拍卖成交价值) 通过拍卖连同自己的房产一并处置给正贤房地产公司的事实，一审已有充分确凿的证据证实。农行米公支行处分上诉人的装修资产的收益为不当得利，该不当得利应返还给上诉人。  (二)上诉人唐朝文化公司与被上诉人正贤房地产公司不存在恶意串通。上诉人向农行米公支行迫索不当得利的行为合法，其目的是租免损失扩大，请求二审法院改判上诉人唐制文化公司的装修损失为417 万元。

上诉人正贤房地产公司不服原审上述判决，向本院提出上诉称:(一)原审判决错误，应予撤销，原判认定正贤房地产同与唐朝文化公司恶意串通没有事实和法律依据，唐朝文化同被认定为恶意串通的一方，却要获得赔偿，(二 )上诉人正贤房地产公司在房屋买卖和租赁法律关系中，均无任何分侵权和违约行为，是否卖了唐朝文化公司的财产与正贤房地产公无关，应依法驳回唐朝文化公司对正贤房地产公司的诉讼请求。1、根据唐朝文化公司诉状所述，本案应是一起非法买卖唐朝文化公司装修改造投入的侵权赔偿纠纷案。唐朝文化公司诉正贤房地产公司没有事实和法律依据，2、正贤与唐朝文化公司是房屋租赁合同关系，在本案中无任何纠纷。2008 年10 月2日正贤房地产公司与唐朝文化公司友好协商签订解除租赁合同，不损害国家、集体和第三人利益，当属有效，双方已履完毕。原审认为提前解除合同，损害了农行米公支行的利益，按此逻辑，恶意串通的双方应该给受害人农行米公支行赔偿，请求二审法院依法撤销原判，在查明事实的基础上驳回唐朝文化公司对正贤房地产公司的诉讼请求。全部诉讼费用由唐朝文化公司承担。

被上诉人农行米公支行答辩称:(- 一)上诉人唐朝文化公司称“农行米公支行未经唐朝文化公司同意擅自将装修417 万元通过拍卖处置给正贤房地产公司”，完全不是事实。农行米公支行拍卖自己的财产符合法律规定，1、唐朝文化公司放弃了优先购买权、2、农行米公支行柏卖的财产不包括装修。3、买卖不破租赁，房屋在租货期间发生所有权变动符合法律规定。4、唐朝文化公司的装修是在拍买之后进行的。(二) 唐朝文化公司在上诉状中称“农行拍卖有不当得利，给唐朝文化公司造成装修损失”的理由不能成立，根据“买卖不破租赁”的质则，唐朝文化公司在租赁合同中的权益没有受到损害，唐朝文化公司是自已人给自已故意制造损失，属于恶意行为。1、买卖不破租赁，唐朝文化公司的租赁合同应继续履行。2、租赁合同到期后，装修自动消灭。3、在农行米公支行不知情的情况下，在租赁合同未到期的情况下，唐朝文化公司和正贤房地产公司自愿协商解除租赁合同，即使有装修损失也与农行米公支行无关。4、唐朝文化公司属于恶意诉讼。(三 )唐朝文化公司和正贤房地产公司2008 年10 月15 日签订的《协议书》是损害农行利益的一一种交易行为，且签订合同的依据是一份已撤销的判决文书，合同是无效的。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。

经二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为: 本案争议的问题是: 唐朝文化公司的装修残值是否应当赔偿? 如果该赔偿，则应由农行米公支行还是由唐朝文化公司进行赔偿? 对此，本院认为，首先，本案房屋租赁合同原由农行米公支行与唐朝文化公司签订，合同系有效合同。合同在履行过程中，经出租人农行米公支行同意，唐朝文化公司对所承租的房屋进行了装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，农行米公支行与唐朝文化公司在合同第七条约定:“装修及投入的一切设施、商品归唐朝文化公司所有。合同解约后，唐朝文化公司不得拆除装修的设施，”由此可见，双方约定合同期内装修归唐朝文化公司所有，对合同解约后装修残值归谁所有并不明确，只是约定唐朝文化公司不得拆除装修。但装修属于房屋的添附部分，与房屋已经形成了一个整体。2007年7月2日唐朝文化公司在向农行米公支行发出的停业公告是要对房屋进行重新装修，也说明唐朝文化公司对现争议的装修的价值也已不认同。而且，“ 不得拆除”也未说明要折价给付。在双方没有特别约定的情况下，如果合同期满，唐朝文化公司无权要求出租人给予补偿。其次，作为房屋的所有权人，农行米公支行有权出卖自己的房屋。农行米公支行拍卖本案争议房屋时，是连同房屋添附部分一并拍卖，拍卖价款中确实含有房屋的装修部分。但农行米公支行在拍卖告知中已明确告知了本案房屋租赁给唐朝文化公司的情况。按照买卖不破租赁的原则，农行米公支行在出卖房屋的同时已将房屋租赁的合同权利与义务一并转让了。不能认定农行米公支行侵犯了唐朝文化公司的权利，也构不上农行米公支行由此而不当得利。2007年6月正贤房地产公司通过竟买，取得房屋的所有权，同时也承继了房屋租赁合同的权利与义务，成为本案租赁合同的出租方。此时，本案争议房屋尚在租赁期限内，以正常情况，唐朝文化公司可与正贤房地产公司继续履行租赁合同至合同约定期限。2008年1月14 日，唐朝文化公司向正贤房地产公司送达了解除合同通知书，以“因经营条件发生变化，与贵公司无法继续合作并经营下去”为由，通知正贤房地产公司解除合同，同日，唐朝文化公司即起诉到人民法院要求确认解除通知的效力，并请求农行米公支行、正贤房地产公司赔偿酒店装修及经营损失，唐朝文化公司与正贤房地产公司进行了房屋交接，正贤房地产公司在解除合同后对该房进行了改造开发建设。本案审理中，唐朝文化公司未能举证证实对房屋租赁合同是与正贤房地产公司协商解除的，故应认定唐朝文化公司是单方解除合同。因此，唐朝文化公司单方解除合同后不能要求出租人进行补偿，综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院审予以纠正，上诉人正贤房地产公司的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人唐朝文化公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二) 项的规定，判决如下:

一、撤销襄阳市襄城区人民法院[2009] 襄城民二初字第774 号民事判决;

二、驳回上诉人襄樊市唐朝文化发展有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费48010元，二审案件受理费46808元，共计94818 元，由上诉人襄樊市唐朝文化发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

从本案的实际情况看，案件性质不十分复杂，但人为为因素较大，法官的自由裁量权过大，除了需要熟悉案情、准确适用法律，提供充分证据以外，需要律师恰当的运用诉讼技巧和手段。