嘉峪关市常某与马某合同纠纷调解案

2016年6月某日，常某与嘉峪关某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定某房地产开发有限公司将位于嘉峪关市某小区1套92.36平方米的商品房，以每平方米3745元出售于常某。常某于2016年6月及7月分4次向某房地产公司付款23.0888万元，剩余11.5万元用个人公积金贷款付清了总房款，银行贷款未付清。

2019年11月某日，常某将这套住房以44.5万元的价格卖给了马某，并签订了房屋买卖合同。合同约定，马某分4次向常某给付清总房款，首付款30万元于2019年11月某日前付清。按照合同约定，常某要求马某支付30万元首付款，并承担全部过户费用，再办理过户手续。马某认为当时约定各自承担50%，现在要求自己全部承担，违背了当时合同约定，所以没有按时给付30万元的首付款。

双方因为过户费用及合同履行方式发生纠纷，要求某社区人民调解委员会（以下简称“调委会”）进行调解。

收到调解申请后，调解员首先对此案进行了分析，选派了熟悉法律知识、调解能力出众的调解员负责调解此案。

调解员通过与当事人双方交谈得知，马某未将30万元首付款付给常某，是因为对后续过户的过户费、付款期限及金额有较大异议。马某表示，当时约定好过户费是双方各承担50%，但在自己向常某付30万元首付款时，常某要求马某把过户费全交上。马某认为不合理，故一直没有给付30万元的首付款。常某认为自己所出售的这套房屋现在涨价了，本来就低于市场价出售给马某了，自己再承担50%的过户费就吃亏了。双方各执一词，都认为自己说的有理，拒不按照约定履行合同，调解至此，陷入了僵局。

调解员根据争议焦点，采用法理情相结合的方法对双方当事人进行劝解。首先，调解员劝解常某，既然其已经签订合同，说明双方当事人当时对这个条款是认可的，买卖双方要遵守诚实守信原则，这样才能化解矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”指出常某已经构成违约，应当承担违约责任，继续履行合同。

常某听后，表示自己并不是不想把房子卖给马某了，而是因为现在房屋价格在持续上涨，马某还不能一次性将房款付清，自己再承担过户费有点吃亏了。调解员据此开解常某，合同是有法律效力的，虽然现在房子涨价了，但常某和马某签订卖房合同时，已经约定好过户费是各自承担50%，剩余房款1年内付清。如果常某不能按期履行合同，按照双方签订的合同中违约责任的约定，常某要承担房屋总交易金额的30%作为违约金赔偿。同时调解员请常某换个角度想，如果自己是马某，双方已经签好合同了，而对方突然出尔反尔不愿意承担50%的过户费了，自己是否毫无顾虑地向对方给付30万元首付款呢？在调解员的劝说下，常某表示自己思考了一番后，也认为自己做的不对，如果马某愿意继续买该房屋，自己愿意按照约定继续履行合同。

调解员接下来对马某进行劝解，表示常某的做法虽然不太对，但站在其角度分析，产生这样的疑虑也不为过。毕竟现在房子确实已经涨价了，而且马某不能在半年内将剩余购房款全部支付，算下来常某可能损失了近万元，在此基础上再承担50%的过户费，常某觉得不甘心也情有可原。马某表示既然合同已经签了就应该按照合同办事，大家都要诚实守信。如果常某不反悔，自己肯定按照约定按时给付房款。如果常某不愿意按合同履行，那就要承担违约责任。调解员询问马某，如果常某按照原先约定履行合同，他是否还愿意买常某的房子。马某表示，自己确实是真心实意想买的，而且购房款支付方式及期限都已经和常某协商好了，现在再重新去看房进行协商，自己也嫌麻烦，如果常某能按约定履行，自己愿意继续按约定履行合同。

双方达成以下协议：

1.2019年11月，马某向常某给付首付款30万元，于次年2月给付7万元，次年12月给付3万元；

2.双方办理过户手续后的5日内，马某给付常某剩余购房款4.5万元，最迟于2023年6月前办理过户手续。

在房价飞涨的今天，因房价上涨导致的卖方违约案件日益增加，在金钱与诚信相冲突的情形下，法律的价值取向显得尤为重要。本案是一起典型的房屋买卖纠纷调解案件，关系到群众的切身利益和辖区的和谐稳定。

房屋是一种特殊商品，属于不动产。房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异，尤其是二手房交易有着涉及面广、政策性强，交易过程较长等特殊性。本纠纷的解决应当以合同法“诚实信用”原则为基础，综合考虑案件的具体情况。当时双方在签订房屋买卖合同时约定好了，过户费各自承担50%，1年内付清除首付外的剩余房款。但卖方因房屋涨价的原因，不想承担50%的过户费，而且想在半年内拿到剩余房款，显然违反了诚实信用的基本原则，违背了当时签订买卖合同的初衷。调解员趁势对卖方普及合同法，运用逆向思维，使双方当事人明白要付出的经济成本。看到当事人态度有所缓和，再晓之以情，充分发挥人民调解互谅互让，群众易于接受的调解方法打动双方，使当事人最终打开心结，促使纠纷得以化解。“民无信则不立，商无信则不兴，国无信则不威”。调解员在本纠纷的调解过程中，坚持诚实信用的原则，有助于群众明确任何事都要讲究诚实信用，形成诚实守信的良好社会风气。