景宁畲族自治县某物业公司景宁分公司与叶某某物业纠纷调解案

2019年12月某日，丽水市某物业公司景宁分公司（以下简称某物业公司）向叶某某收取物业管理费。叶某某以柴火间漏水严重、无法使用为由，要求某物业公司出具1份书面手续，证明其可以无偿使用柴火间，否则拒绝交纳物业管理费。某物业公司表示柴火间的所有权在开发商，且房屋漏水是开发商的责任，与物业公司无关，应由叶某某与开发商协商。双方因此产生矛盾，经多次协商无果，于2020年8月某日，向某人民调解委员会申请调解。

受理案件后，调解员首先联系了叶某某。叶某某表示自己并非故意拖欠物业费，主要是自己的柴火间漏水严重，一直无法使用，物业公司未及时给予妥善处理，因此才拒绝交纳物业费。调解员指出，柴火间漏雨属于房屋建筑质量问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当按照质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”据此，柴火间漏水应属于开发商的房屋建筑责任，叶某某以房屋存在质量问题而拒交物业服务费没有法律依据。
    叶某某又提出，2014年8月某日，曾和丽水某置业有限公司景宁县分公司（以下简称某置业公司）协商，某置业公司负责人口头承诺将柴火间无偿给其使用。现在只要某物业公司出具证明，承诺将柴火间继续无偿给其使用，就同意交纳物业费。调解员向其解释，业主购买房屋，签订商品房买卖合同和物业管理委托合同，实际上形成了2个法律关系：一个是业主和开发商之间的房屋买卖关系，一个是业主和物业公司之间的物业管理关系，柴火间的所有权属于某置业公司，某物业公司无权决定柴火间的使用权。

听了调解员的讲解，叶某某情绪比较激动，表示不满意。调解员立即安抚其情绪，一方面对叶某某柴火间漏水的情况表示理解，认真倾听其宣泄心中不满；另一方面，根据《物业管理条例》，对叶某某进行劝说，指出物业公司负责对小区公共区域、公共设施及小区环境进行日常管理和秩序维护。叶某某柴火间漏水问题可以通过其他途径维权，但是绝不能用不交或拖交物业费来反映自己的诉求。否则，不仅不利于问题的解决，还会将问题越弄越严重，越弄越复杂。通过调解员的一番讲解，叶某某态度有所缓和。

随后，调解员联系了某置业公司核实相关情况。某置业公司负责人表示，2013年12月到2014年8月，叶某某多次到售楼处反应柴火间漏水问题。公司多次找人维修但漏水问题一直无法解决。8月下旬，公司考虑到柴火间漏水问题无法修复，口头承诺将柴火间给叶某某使用。调解员向某置业公司负责人概述了叶某某与物业公司的纠纷情况，希望某置业公司能出具证明，明确叶某某现在依然可以继续无偿使用柴火间。在调解员的沟通下，某置业公司出具了证明。

拿到证明后，调解员组织叶某某与某物业公司进行了面对面的调解。调解员先是强调了物业公司该履行的服务，表示叶某某柴火间漏水严重，物业公司应主动担当作为，帮助叶某某想办法解决房屋漏雨问题。实在解决不了，也应主动与某置业公司协调，帮助叶某某解决后顾之忧。物业公司一定要主动作为，为业主排忧解难，从而获得业主的认可。同时，根据《物业管理条例》第七条第（五）项规定，“业主应按时交纳物业服务费用”。“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。业主接受物业服务就应该交纳物业费，对于物业公司服务不到位等问题，虽然可以成为免交物业费的理由，但是业主要提供相应的证据，如果没有证据支撑，法院也不会支持。经过调解员耐心细致的辩法析理，叶某某表示自己会马上交上拖欠的物业费。今后也将积极履行缴纳物业费用的义务。物业公司则表示今后将为业主提供良好的服务。双方达成调解协议。

双方自愿签订书面协议，内容如下：

1.依据某置业公司出具的证明，叶某某继续无偿使用柴火间。
     2.当事人叶某某同意每年按照物业管理费标准交纳物业管理费。
    3.本协议经双方当事人签字后立即生效。协议内容为该纠纷的最终处理结果，双方当事人不再提出任何相关诉求。

该案中，叶某某对法律规定理解存在偏差，认为柴火间漏水是物业公司的责任，要求某物业公司出具证明将柴火间无偿给其使用。调解员准确把握争议焦点，做足调解前准备。一方面，向叶某某详细阐释《城市房地产开发经营管理条例》《物业管理条例》，使其明白房屋质量问题属于开发商的房屋建筑责任，与物业公司无关，且物业公司不享有柴火间的所有权，无法出具证明。另一方面，联系了某置业公司核实相关情况，并通过沟通取得了叶某某可以继续使用柴火间的证明。在面对面调解时，调解员从双方角度出发，明确各自职责，一方面业主既享受了物业服务，就应当及时足额交纳物业费；另一方面，物业公司应主动担当作为，帮助叶某某想办法解决房屋漏雨问题，消除双方的对立情绪，最终促使纠纷圆满化解。