椒江区某某物业服务公司与王某某物业纠纷调解案

浙江某某物业服务有限公司起诉某小区业主王某某拖欠2016年1月至2020年5月物业费16380元。该物业公司还起诉了该小区共12户业主，事实与理由基本相同，此12户业主全部是从2016年1月开始拖欠物业费，金额从12000元到20000元不等，12个案件的总诉讼标的额约为15万元。浙江某某物业服务有限公司诉讼请求为：要求上述业主立即缴纳物业服务费16380元，并支付逾期付款违约金2500元，合计人民币18880元。

法院将该案件委托给某街道人民调解委员会（以下简称调委会）进行调解。调解员通过在线矛盾纠纷多元化解平台（ODR）对案件进行了受理。

调解员对案件材料进行了详细研究，结合案情和物业服务合同，初步拟定了调解方案，分头联系物业公司跟业主，了解双方纠纷的争议焦点，并从中寻找突破口。

调解员从物业公司了解到，该小区是一个比较大的老小区，住户达到3175户，停车是第一大问题。业主们在没有足够停车位的情况下，占用了绿化道、小区路面等地方停车，物业管理难度比较大。有些业主我行我素，不配合物业的管理，严重影响到了小区内的通行情况。

随后，调解员从业主王某某处了解到，王某某不愿意缴纳物业费的理由有三：1.小区卫生情况不好，垃圾堆积如山不处理。2.物业保洁人员一直把电瓶车停放在其花10多万购买的停车位上，平时停车还要先下车挪掉电瓶车，十分不便。其跟物业公司反映过多次，但物业公司未采取任何措施，听之任之。3.停在车位上的车，被保洁员刮擦，向物业反映后没有得到妥善处理。故王某某认为物业公司在收取一定的管理费后没有做出相应的服务，不愿意再缴纳物业费。

找到问题根源后，为了更高效地解决问题，调解员决定让双方当面沟通。约定好时间后，双方如约来到该街道调解中心，调解工作正式开始。调解开始之初，业主王某某情绪激动，称自己家里的车被撞，物业却让自己找保洁员协商；电梯经常出故障，物业却并不重视；自己家门口每天都有狗屎，向物业反映情况后，物业却让王某某自己去查找是谁家的狗。面对王某某的控诉，物业领导称，首先，王某某的车是保洁员撞的，物业公司最多帮忙协商，保洁员不愿意赔偿，物业公司也没有办法，只能建议王某某履行诉讼程序。其次，电梯如果需要更换的话，需要业主委员会同意之后再申请的，更换的钱也是全体业主出的，与物业无关。最后，保洁员在王某某停车位上停车的问题，物业公司已经告知保洁员不可以再停放在业主车位上了。物业能做的都做了，这不是王某某拒不缴纳物业费的理由。

双方剑拔弩张，火药味十足。见此情景，调解员当即采取了背靠背的形式，分头做双方的工作。调解员向物业公司分析，车虽然是保洁员撞的，但是保洁员是公司的员工，在工作过程中不慎撞到业主的车，业主向物业公司主张赔偿是合理合法的。如果保洁员因自己的不当行为导致业主车辆刮擦损伤，物业公司在赔偿车主后可以向保洁员追偿。如果物业公司把自己撇得一干二净，那肯定只会徒增业主的反感，对今后的管理工作有百害而无一利。电梯的问题，关系到全体业主的生命，必须重视起来，如果真的出了问题，那么就不是这么简单的方法能够的了。

与此同时，调解员也劝说业主，车辆损害造成的损失，不能成为拒绝缴纳物业费的借口。首先，依法生效的合同，合同当事人均应同全面履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。无论在什么情况下都不能申请减免物业费，更不能拒绝缴纳。物业费主要用于包括公共物业及配套设施的维修保养费用，所聘用的物业管理人员的薪资、保险、服装费等以及垃圾清理、公共区域花草植物的养护费用。更换电梯的问题，可以让物业公司牵头，召开业主委员会来解决。

通过调解员的努力，双方达成一致意见。物业公司不向业主主张违约金，并赔偿部分修车费用。业主则于2天内交齐全部物业费用。

在调委会的调解下，双方签订了如下调解协议书：

1.王某某于2020年6月某日一次性支付给浙江某某物业服务有限公司截至2020年12月的全部物业费共计16380元；  

2.浙江某某物业服务有限公司支付1380元的修车费给王某某；   

3.浙江某某物业服务有限公司承诺保洁员的电瓶车禁止停放在王某某的车位上；   

4.浙江某某物业服务有限公司与王某某因物业服务合同产生的纠纷就此了结。 

现代化小区都是有专门的物业服务公司来提供管理服务的。小区业主当然应该支付给物管公司一定的费用。但是在业主与物业公司、人员之间也会产生物业纠纷。物业合同纠纷往往涉及同个小区的众多业主，在处理过程中，业主也可能因共同利益联合起来，一个案件的处理在涉案小区会产生示范效应，处理不当将会直接影响整个社区。拒交物业费只是纠纷的表象，调解员在了解纠纷情况过程中清楚认识到双方的冲突不在于物业费，业主也并非无力负担物业费，那么真正的利益冲突一定还隐藏在其表面现象之后。调解员分别与当事人沟通，深入了解当事人各自的真实需求，即为本次调解成功的重要前提。