石家庄市鹿泉区某物业公司与李某物业纠纷调解案

石家庄市鹿泉区李某自2017年10月至2019年12月拖欠物业费、水费、暖气热损费，合计4976.5元。某物业公司多次催缴，但李某一直以种种理由拒绝交付。李某长期的拒交行为，导致了其他住户相互攀比，给物业公司工作带来了很大困扰。在万般无奈的情况下，物业公司向鹿泉区某人民调解委员会申请调解，要求李某按照双方签订的缴费协议支付违约金并定期缴纳今后的费用。

调委会接到此案件后，首先找到当事人李某，问清他迟迟不交物业费的原因。李某对物业公司对毛坯房的物业费收取标准有所质疑，提出为何有的小区不收暖气热损费而本小区收取，以及暖气热损费的收费标准及依据。带着李某提出的问题，调解员深入小区，通过走访其他业主，了解到该小区存在多户拒缴物业费的问题。业主反映的问题主要有三点，第一，进入地下停车场的栏杆与平台损坏，存在车辆被砸的安全隐患；第二，高层业主用水不便，顶层业主房顶存在漏水问题；第三，业主们对物业方服务态度不满意。

带着诸多业主提出的问题，调解员及时找到物业负责人赵某，在得到物业负责人赵某的认同后，调解员把物业方赵某及李某叫到一起，就双方争议进行调解。调解员首先就李某的三点困惑让物业方赵某给予了详细解释。

关于毛坯房物业费的收费标准问题。《物业管理条例》规定，对已购买但未入住的业主，一年内按物业方管理公共性服务标准的百分之五十交纳，同时为了尽量避免一些炒房的业主长期将房屋闲置，又规定了一年后仍未入住的按百分之百交纳物业管理公共性服务费用。李某的房屋属于长期闲置的房屋，应按百分之百交纳物业管理费。

关于收取暖气热损费问题。现在政府对老旧小区楼房改造。部分小区将原来的串联供热系统改造成目前的并联供热系统，一户一表，且楼房外墙做了保暖防护层，因热损少可以粗略不计，故没有收取。李某所在小区供暖系统是从上至下的串联供热系统，不是一户一表，所以需要收取规定的百分之二十的暖气热损费。收费的基础：一是用户的供热设施接入到供热主管网中，要均摊一小部分公共管理网的维护管理费用；二是热是能辐射的，李某不用热，但周围邻居用热，热量会通过墙壁和楼板散发少量的热到李某家里，这也是本小区收取暖气热损费的原因。石家庄地区热损收费的计算方法是:高层楼房面积的(面积平方米数×22×85%×20%=应交热损费)款额。

经过物业方赵某的耐心解释，李某欣然答应当场交付所欠一切费用，并签订调解协议。就在签订协议之际，李某突然又提出了一个问题，物业把本小区内的消防通道占用了，并划了多个停放车辆的车位，且每个车位都是收费的。请物业方负责人赵某解释所收费用的金额与用项。并且因为占用了消防通道，一旦发生消防事故，带来的后果由谁承担？

面对突如其来的问题，物业方代表表示，车位所有取得费用以及用项属于物业方内部创收，没有向业主公开的义务。并且本小区还有另一条道路，消防车辆可以绕道而行，物业公司划车位，占用的是消防通道，没有占用业主的地方，故不关李某的事。同时继续催促李某欠补交物业费。李某听了这样蛮不讲理的答复，一时气愤，马上起身就走，并表示不再接受调解。

调解员立刻劝阻李某，做了安抚工作；又把物业方代表请到另一间调解室，进行“背对背”调解。调解员指出，依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅等经营性用房的专用部分享有所有权，对专用部分以外的公有部分，享有共有和共同管理的权利。”消防通道属于全体业主共同共有部分，而不是物业方所有。物业方在消防通道上划车位收费，影响了消防安全，属于违法行为。

通过调解员的耐心讲解，物业方主动向李某进行了赔礼道歉。李某在接受了道歉后，当场交付了所欠费用。

经调解，李某当即补交所欠费用，共计4976.5元。

该案例的焦点在于，物业方只对业主进行收费管理，却忽视了对所收费用的公开和透明，让业主对所收费用产生了疑惑，因此用拒缴费用表示自己的不满和抗拒。再者，物业方应及时对小区公共场所的器材进行维修，特别是在业主提出问题后，要有所回应。尤其是业主李某对物业方提出占用消防通道，划停车位收费一事，物业方未经思考、毫无道理的答复，更加激起了李某的满腔怒火，激化了矛盾，给调解增加了难度。

经过调解员对双方当事人摆事实讲道理、以相关法律规定为依据，进行开导劝解，最终使双方均认识到了自身问题，各自表示改正、交费后，双方互相谅解，事情得到了圆满解决。