嘉善县江某与嘉兴市某物业管理有限责任公司物业纠纷调解案

嘉兴市某物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）为嘉善县某小区和业主提供物业服务，江某是该小区的业主，自2012年10月到2018年12月底拖欠物业费共计11435元。物业公司要求江某支付拖欠的物业费和违约金共计22130元，和江某多次协商无果，双方发生纠纷.物业公司一纸诉状，将江某起诉至法院。法院认为该案件适合调解，便引调至嘉善县人民调解委员会（以下简称“调委会”）进行调解。

调委会受理该案后，联系了双方当事人。2019年9月，双方来到调委会进行调解。调解员告知双方调解的权利和义务之后，详细了解了案件的具体情况。家住嘉善某小区的住户江某从2012年至2018年一直没有缴纳过物业费，物业公司无奈诉至法院。物业公司认为，按照小区物业费每月0.85元/平方米，江某应相应补缴物业费11435余元及支付逾期付款违约金。江某承认自己未交物业费的事实，但表示自己并非故意拖欠物业费，自己家中的北墙壁有漏水现象，物业公司迟迟不来处理，小区房屋质量存在问题，房屋渗水漏水、墙壁裂痕严重等问题数不胜数，令人头痛，其他业主也不断反映，但物业公司没有提供质价相符的服务帮助及时解决。江某表示自己没有享受到物业服务，因此拒绝缴纳物业费。

了解了具体的情况之后，调解员迅速理出争议焦点，江某认为物业公司服务不到位导致业主拒缴物业费，于是调解员和物业公司负责人进行了沟通。物业公司负责人李某表示，物业公司自该小区交房起就开始服务小区。该小区共有500多户居民，物业收费率仅30%左右，有些业主长期使用地下停车位，还占用小区通道，给小区的物业管理带来了极大的困难。物业公司觉得长此以往，难以开展工作。为了维护公司和其他按时缴纳物业费业主的权益，他们起诉了部分欠费业主，追缴欠款，江某是该次起诉的业主之一。针对江某反映的漏水问题，物业公司表示可以帮助修理。

调解员向江某解释，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当按照质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”当业主购买房屋，签订商品房买卖合同和物业管理委托合同，实际上就形成了2个法律关系：一个是业主和开发商之间的房屋买卖关系，一个是业主和物业公司之间的物业管理关系。2个关系中，业主享有的权利和义务是完全不同的。由此可见，房屋渗水漏水、墙壁裂痕等房屋存在质量问题的直接责任人是房地产开发商，承担保修责任的主体也是房地产开发商。物业所起的作用应该是积极帮助业主联系房地产开发商，进行维修。至于江某提出的没有享受到物业服务，应当提出相应证据对自己的主张予以证明，仅仅以自己不满意物业服务为由拒接缴纳物业费是没有法律依据的。即使诉讼到法院，也不会得到支持。江某表示，只要物业帮助联系修理墙体渗水，答应交物业费，但是因前期物业服务差，自己不愿承担物业费违约金费用。

双方都提出了自己的诉求。在调解员的协商下，物业公司表态自愿提供维修服务，按照业主所提议的方案进行，同时表示事后只要业主江某支付拖欠的物业费即可，违约金可以免去。江某也对物业公司的回应表示满意，双方最终达成一致。

经协商，双方达成调解协议如下：

物业公司对墙体渗水进行维修，免去江某的违约金。江某支付物业费共计11435元。

此次因拖欠物业费导致的矛盾纠纷中，理清费用拖欠的原因是解决纠纷的关键所在。谁都希望自己所在的小区有好的物业服务，但是现实生活中，不少市民总会碰到一些不如意的地方，恼怒之下不交物业费。实际上，这是不理智的做法。对于房屋质量问题，业主应当向房屋的开发商主张权利，物业公司并不负有维修房屋质量的责任，而仅是负有日常巡查维护以及帮助业主主张权利的责任。如果业主认为现有物业公司不好，可以向物业公司提出建议，甚至是由业委会牵头召开业主代表大会解聘现有物业公司，选任新的物业公司，或者提出相应的证据证明物业公司的服务没有达到物业服务合同的要求。否则，只要业主享受了物业服务，都应当及时足额缴纳物业费。