天津市西青区某物业公司与张某某物业纠纷调解案

2013年10月，天津市西青区某物业公司与天津市某房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》。依据合同约定，由物业公司向该小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向物业公司支付物业管理服务费，逾期缴纳的从逾期之日起按应交物业费的30%收取违约金。张某某系该小区业主，合同履行至今，物业公司依约向小区业主张某某提供了完善的物业管理服务，但张某某却拒不履行自己的缴费义务，物业公司多次催缴，张某某仍拒绝缴纳。

2019年8月，物业公司向天津市西青区人民法院递交了民事起诉书，要求业主张某某支付其公司2017年7月至2018年12月的物业管理服务费共计12153.6元，违约金3646.08元，共计人民币15799.68元。人民法院在了解其情况后，将此案件移送给天津市西青区诉前联合人民调解委员会。物业公司遂向调委会提出调解申请，要求张某某赔偿损失。人民调解员接到法庭转来的案件后，第一时间电话联系了业主张某某，希望帮助双方尽早解决实际问题。张某某最终表示同意调解，但其本人因有事不能亲自参加调解，由其丈夫王某某代为参加调解。

5日后上午，物业公司代表和张某某的丈夫王某某来到诉前人民调解委员会参加调解。调解员依据调解流程，在确认双方当事人身份、告知其权利义务以及回避事项后，仔细听取了申请人与被申请人双方的陈述，开展调查调解工作。

物业方表示，其公司按合同约定向张某某居住的小区提供物业服务，张某某不缴纳物业服务费，多次催缴无效。而王某某则称，当初其与妻子张某某在购买该小区房屋时，开发商提出1个“老带新”的优惠政策，即已经购房的业主，如果推荐新客户购房，老业主即享受减免1年物业费的优惠。王某某称开发商已经承诺减免其1年物业费，不明白为什么物业还要追讨其费用。王某某同时拿出1张开发商给他的“老带新确认单”。调解员仔细看了该确认单，上面只有新老业主的信息和销售的签字，没有开发商的公章，“优惠方式”项也是空白。物业看后表示，这是开发商单方面表示的承诺，物业不知情，而且单子上没有开发商的公章，没有法律约束力。双方情绪越来越激动，争执不下。

调解员为避免矛盾激化，将双方分开，分头做调解工作。首先，调解员安抚了王某某的情绪，对他的心情表示理解，然后从法律的角度分析，《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”等法律规定，强调接受物业服务就应该交纳物业费。同时通过讲解合同法等法律规定，使其明晰物业公司和开发商是2个主体，其与两者之间形成的是两种法律关系，是不同的合同主体。从法律关系上来说，“老带新确认单”与物业公司服务费不能相互抵销。开发商对买受人承诺的减免1年物业费要经物业公司的同意，而物业公司与开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》中并没对此事进行约定，故这种债权转移不成立。同时，用“老带新”折抵物业费，还有可能侵犯小区其他业主的合法权利。

王某某在调解员的耐心讲解下，表示明白了这其中的法律关系，并表示之前不懂法，这回学到东西了。针对开发商使自己权益受损，王某某表示会留存相应的证据，以便在日后处理该问题时能得到法律保护。随后，调解员让物业公司换位思考，业主并非故意不缴纳物业费，而是对开发商和物业二者关系存在误区。物业方也表示理解业主心情，并愿意放弃追缴违约金。双方最后握手言和，矛盾纠纷就此解决。

双方当事人在调解员的主持下自愿达成了如下协议：

张某某向物业公司给付自2017年7月至2018年12月的物业管理费12153.6元，物业公司放弃对张某某违约金的追缴。

本案是一起物业合同纠纷案。物业管理服务合同是长期性合同。在履行过程中，业主和物业公司容易产生纠纷。业主常因开发商遗留问题、物业公司提供服务和管理不合格、小区范围内遭受人身伤害、车辆在小区停放时被盗或损坏等问题而拒交物业费。本案即是一起因开发商销售过程中存在问题引发的拖欠物业费引发的纠纷。在调解过程中，调解员做到公平公正，既注重保护物业公司的合法利益，也支持业主的正当权利。作为物业服务企业应该按照合同约定，提供建筑物即配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主应该按照合同约定支付物业服务费。双方的权利义务是对等的。只有业主有证据证明物业不作为、小区车辆乱停、绿化带野草丛生、公用设施不按时维护等违反物业服务合同的行为，不履行义务或不适当履行义务时，业主才能行使与物业公司违约程度相适应的合同履行抗辩权，减少相应物业管理费的支付义务。但以物业服务管理范围以外的原因拒绝缴纳物业费，没有法律依据。同时，调解员在制定调解方案时考虑到业主不存在故意违约的主观恶意，说服物业公司放弃了违约金的请求，引导双方当事人达成并履行了调解协议。通过该案，调解员既化解了矛盾，又为当事人宣传了物业管理的相关法律知识，起到了化解纠纷和法治宣传的双重法律效果。