清原县宋某与某物业公司物业纠纷调解案

2018年2月过年期间，宋某到自己居住的某小区新房，准备检查房屋后回老家过年。可进门后，发现厨房的地漏正在一点一点的往上冒水，经简单疏通处理后离家过年。年后，返家的宋某回到新房，看到满屋子已被污水全部浸泡，经再次查看，不是自家漏水所致，于是找到小区物业公司，希望能够尽快查明原因，解决漏水问题。物业公司马上派人对漏水的原因进行了排查，并安排工作人员配合王某清理屋内积水。经排查，是因为下水井排水管道结冰后堵塞，导致下水无法排出，上溢到二楼宋某家中。物业公司迅速派人疏通了下水管道。因涉及到地板及墙面毁损赔偿问题，宋某多次找物业公司、建筑施工方进行反映，但是各方相互推诿，赔偿问题一直未能妥善解决。2018年3月，宋某在多方求告无果的情况下，到诉前人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解处理。

受理调解申请后，调解员没有直接开展调解工作，而是先后到市房管局、建设局进行走访，对涉及此类案件的相关政策法规进行详细了解后，联合市建设局质监站工作人员到宋某家中进行实地查看，并联系物业公司、施工单位相关负责人员共同到场。现场查看后，调解员针对本案的问题焦点，对照相关的法律、法规分析后，对各方的责任进行了细致划分。

本案焦点一：漏水系业主楼外排水井排水管道结冰所引发，物业公司有无责任？

针对宋某和物业公司对于损失赔偿问题的争论，调解员迅速进行法理分析。调解员指出，如果下水管道是由于楼内用户在使用过程中乱丢杂物被堵，那么应当追究乱丢杂物者的责任，但是根据物业公司疏通管道的情况，下水管道内并没有发现堵塞物，而仅仅是因为下水管道结冰导致被堵。春节期间，天气较为寒冷，据物业经理所说，该楼内目前只入住了三户人家，其余业主尚未入住。那么出水口结冰，有可能跟用水量较少有关。虽然漏水事件发生后，物业公司积极配合住户进行了污水清理并疏通了管道，但这并不是物业公司免责的理由。调解员根据《辽宁省物业管理条例》第八十七条第二款规定：共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、锅炉、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、区域围护、避雷装置、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、自行车棚、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。物业服务企业维修的项目主要是保持物业共用部位、共用设施设备的正常使用和运行而进行的维护保养。根据入住率较少的实际情况，物业公司应当预见到下水井有可能会因气温骤降而结冰，应当加强检查防范，但是物业公司因疏忽大意而没有进行检查、维护，因此物业公司对宋某的房屋损毁负有一定的责任。物业公司负责人听后，意识到物业公司在此起案件中存在一定的过失，表示愿意听从调解员的意见承担一定的赔偿费用。

焦点二：施工单位在此起案件中，是否负有责任？

建设部门质监站工作人员对下水管道埋深测量的结果显示，水井内的下水管道埋深符合标准。但是对埋在地下延伸至住户楼地下的管道，因故未能取得测量数据。但是该房屋于2016年底竣工，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第四款规定：在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为２年。第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。调解员指出，因不能确定管道具体是因为什么原因冰冻结冰，所以不能确定施工单位是否承担责任。但是因管道尚未过保修期限，住户家里遭受了一定的经济损失，且损失不大，希望施工单位能够考虑承担少部分赔偿责任。施工单位代表表示认同，并积极向公司领导汇报赔偿事宜。

焦点三：宋某作为房主，在该起案件中是否承担责任？

宋某在2月15日就已经发现厨房有漏水的现象，但并没对漏水的原因进行彻底排查，也未向物业公司反映，而是自己做了简单的处理，直至发生2月22日的大面积漏水事件。调解员指出，作为房屋的所有权人，宋某在明知屋内漏水的情况下，没有妥善处理，且没有及时告知相关部门对漏水原因进行排查和处理，导致损失扩大，自身对漏水事件也存在一定的过失，因此也应当承担一定的责任。

在调解员法理并用的劝解下，各方当事人均表示调解员讲的有理有据，愿意承担相应责任，尽快解决纠纷。

在调解员的主持下，对房屋漏水造成的损失进行了评估计算，各方当事人达成协议如下：  

1.宋某维修房屋损失共计9700元，物业公司承担维修费用5000元，并负责对下水井井口进行保温处理，以防止再发生结冰事件的发生；

2.施工单位在未证明其具体责任的情况下，承担下水管道未过２年保修期限的责任，承担维修费用2000元；

3.宋某因自身存在一定的过失，承担维修费用2700元。

事后，调解员对此案进行了回访，物业公司和施工单位均已将赔偿款给付宋某，当事各方对处理结果均表示满意。

物业纠纷虽然看似简单，但是涉及物业公司、建设单位、开发企业以及供水、电等相关部门，牵扯到责任划分的问题，比较难处理。调解员在调解的过程中，不仅要熟悉相关的法律法规，还要多和有关部门沟通联系，妥善处理，谨慎对待。

首先要高度负责，做好调解前期工作。预防重于调解，在此案中，纠纷发生之初，调解员先跟纠纷各方取得联系，并迅速到房管部门、建设部门进行走访，对该纠纷涉及的法律法规和责任划分有了初步的了解，为此案定责确定了依据。之后，联系当事各方进行实地查看，第一时间联合建设部门质监站工作人员对水井管道埋深进行了测量，进一步明确各方责任大小。

其次法理并用，妥善划分责任范围。调解过程中，调解员充分运用前期掌握的实际情况，综合相关的法律法规进行逐个排除，直至最终找到明确的责任人。在这个过程中，体现了调解员调解工作的专业和细致。调解这起纠纷，明确责任主体和责任划分是关键。调解员充分运用法、理、情进行调解，使得原本责任不清、互相推诿的局面豁然开朗，从而为达成调解协议打下基础，最终妥善解决了此次纠纷。