苏州工业园区某业主委员会与某物业公司物业纠纷调解案

2018年10月，某花园小区业主委员会成立，同月召开了第一届第二次会议。会议决定，要求某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）全面盘点小区公共收益部分合同和账目，及时向业主委员会提供账目明细、对应的记账凭证和商户租赁合同，并移交小区公共收益。

会后，某物业公司将记账凭证和公共收益明细移交业主委员会。业主委员会进行了全面核查，发现需要移交的金额与账目不符，差距较大。根据小区共有部分的实际租赁情况，共出租公用房屋19套，应收款项148.83万元，但某物业公司仅移交8份租赁合同，其余7份租赁合同全部遗失，4份合同部分遗失，现存账面金额仅有125.95万元，尚有22.88万元租金未能回款。

某物业公司表示前期物业管理期间，因负责保管合同的经理和主管多次更换交接，导致物业跟商户的部分合同遗失，租金未能全部收齐。某业主委员会要求某物业公司补全租金差额22.88万元，某物业公司则坚持因未收到上述租金，坚决不肯为此买单，且认为其在招租、管理商户过程中付出大量时间、精力和人力成本，公共收益也应由其分享一定比例，故拒绝先行交接已收取公共收益部分，双方为此僵持不下。某业主委员会遂向某社区人民调解委员会申请调解。

某社区人民调解委员会的调解员在听取业主委员会的诉求后，向某物业公司了解纠纷情况。某物业公司表示，其并非无故拖欠移交业主委员会公共收益，而是某业主委员会坚持全款移交，丝毫不肯退让，且坚持由物业公司补全全部应收租金，所以才拖延至今。调解员认为双方的争议焦点主要为，某物业公司应向某业主委员会移交多少公共收益？某物业公司对其丢失合同部分的22.88万元应收租金是否应承担责任？

调解员向双方释明，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《苏州市住宅区物业管理条例》第四十二条也规定，利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。某物业公司与某小区开发商签订的前期物业服务合同中，未对小区共有部分房屋出租管理和收益分配进行约定，物业公司对共有部分的招租行为属于无因管理，小区共有部分出租所得收益应属于业主共有，但应扣除某物业公司为招租管理支出的必要费用。调解员建议扣除40%的管理费用为宜。综上，全体业主公用部分应收租金148.83万元，扣除40%管理费后应收公共收益为89.298万元。但是考虑到，某物业公司在前期物业管理期间，由于自身保管不善导致11份商户租赁合同全部或部分遗失，增加了某业主委员会向商户追偿租金的难度，故某物业公司应对追偿不到的法律后果承担相应责任，建议某物业公司适当增加移交公共收益金额。经过调解员耐心细致的辩法析理，某物业公司和某业主委员会就移交公共收益的金额和时间终于达成一致，某物业公司同意分期移交94.3万元公共收益。

2018年12月，纠纷双方当事人经协商一致，共同在某社区调委会签订了调解协议，内容如下：

某物业公司向某业主委员会移交前期公共收益94.3万元，于约定日期前移交50万元，余款43.5万元于约定日期前移交。

近年来，随着居民维权意识的不断增强，业委会与物业公司之间围绕业主共有部位、共用设施设备的经营管理和收益分配产生的矛盾纠纷日益增多，有关小区公共收益的投诉、纠纷层出不穷，严重影响了当地的社会稳定。为此，某社区调委会充分运用人民调解工作方法，认真研究物权法等相关法律规定，仔细审查相关物业服务合同约定，并逐一核对相关账目资料。在前期物业服务合同对共用部位和设施设备的经营管理、收益分配未作约定的情况下，综合考虑物业公司的管理成本支出和全体业主的公共收益权利，并结合市场实际，提出四六分成的解决办法，从而平衡双方利益，圆满化解了公共收益矛盾纠纷。该种做法不仅为法院分流了案件压力，还减轻了当事人诉累，维护了社会的和谐稳定，受到了当地居民的普遍好评。