张某与三亚市吉阳区某物业公司物业纠纷调解案

2014年5月某物业公司通过招投标的方式进驻某小区负责该小区物业管理工作，合同约定物业费价格为1.2元/㎡。2019年3月份，物业公司在催缴物业费过程中，该小区某号房业主张某以各种理由拒不缴纳2018年12月至2019年2月三个月的物业费共计453元。

3月13日，某物业公司就上述纠纷向三亚市物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称物调委）申请调解。

物调委受理该案后，调解员随即前往某小区调查了解实际情况。首先调解员向物业公司询问公司是否如张某所说的存在日常管理不足的问题，物业公司表示情况属实，物业公司愿意根据张某提出的要求积极改进，加强物业日常管理，提高物业服务质量。但这些问题并不能成为张某拒不缴纳物业费的理由，所以张某仍应该及时足额补缴拖欠的物业费。

其次调解员向张某了解到其不缴纳物业费的原因主要有两点：1.张某认为2018年12月至2019年2月，自己举家回老家过年，这三个月一家人不在大厦居住，并未享受相应的物业服务；2.物业公司在日常管理中存在不足，如卫生做得不到位，工作人员服务态度差等原因，张某认为物业公司提供的服务存在质价不符的情况，所以拒绝缴纳物业费。

听完双方的陈述后，调解员首先向物业公司说明：物业公司应该按照双方签订的物业服务合同提供质价相符的物业服务，不能以任何理由和方式降低物业服务标准，物业公司作为服务型企业，应该重视小区业主合理的意见，加强日常管理、提升服务质量，最终达到为业主创造和谐、稳定、美丽的小区环境，形成良性的物业、业主关系。

调解员也耐心的告知张某：根据《物业管理条例》第七条第五款的规定“业主在物业管理活动中，应履行下列义务：按时缴纳物业费用”。这说明缴纳物业费是每个业主应尽的责任和义务。物业费跟物业公司的服务虽然是对等的，但只要物业公司根据合同约定提供了相应的服务，业主就必须按时缴纳物业费，物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受能力的多寡，都必须承担相应责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝缴纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，告知张某，业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务的理由不能成立。

接着，针对张某提出物业公司日常服务质价不符的问题，调解员也耐心的跟张某做了解释：物业公司在日常管理中存在质价不符的问题，可以向物业主管部门或价格主管部门投诉，要求物业公司依据物业服务合同加以改正。我国《价格法》规定：“国家支持和促进公平、公正、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的调控”。告知张某，如果其认为物业公司存在以上情况，可以通过合法、合规、合理的渠道维护自己的合法权益，但不能采取拒缴物业费这一不合法的方式。

最终当事双方在听完调解员的解释后，均表示接受认识到自身错误，张某同意以现金支付的方式一次性付清拖欠的物业费453元整，而物业公司表示将根据业主反映的问题，积极整改，加强日常管理，提供质价相符的物业服务。双方于当日签订了调解协议。

双方在调解员的主持下达成调解协议：

张某当场以现金方式一次性支付2018年12月至2019年2月拖欠的453元物业费给某物业公司。

该案虽然涉及的金额不大，但是很具有代表性和普遍性。物调委在日常受理的相关物业费用纠纷案中，很大一部分业主都认为只要物业公司日常管理或其它方面存在不足就能以自己未享受到物业服务为理由，拒绝缴纳物业费。因此，调解员在调解该纠纷时，一方面让物业公司积极主动地听取业主意见，认识到自身存在的问题，强化自身的管理和服务意识，提高服务质量，避免以后出现类似情况;另一方面让业主了解到欠缴物业管理费的方式不可取，小区整体环境的改善需要一个过程，劝解业主应与物业方面加强交流与沟通，合理合法地维护自身权益。以理法说服当事人，最终圆满解决纠纷。