霍某与某物业公司物业纠纷调解案

2019年1月下旬某日夜晚，某市某小区居民霍某下楼走到一楼楼梯口处时，由于灯光黑暗未看清台阶不慎踏空摔倒，霍某从地上爬起后感觉左脚踝疼痛难忍，随即前往附近医院检查，经诊断为左脚踝骨折，遂住院接受手术治疗，术后石膏外固定，并在家休养。霍某认为自己摔倒受伤，系小区物业公司未能及时更换楼道不亮的灯泡所致。2019年5月初，霍某带着在某医院拍的片子以及发票凭证前往小区物业处要求赔偿。某物业公司认为，霍某受伤的主要原因是自己不小心，不能归咎于楼道灯光不亮，并且没有证据证明霍某受伤是在楼道摔倒所致，拒绝霍某的赔偿诉求。现双方因损害赔偿纠纷发生争议，霍某向石河子市某街道物业纠纷人民调解委员会（以下简称“调委会”）提出调解申请。

受理纠纷后，调委会及时召开了分析会，分析梳理了事情发生经过以及纠纷争议焦点，初步认为这是一起因物业公司没有对公共设施进行维护保养而导致业主受伤所引起的纠纷，双方纠纷争议焦点一是在于事实方面，霍某无法证明其在小区楼道摔伤，二是对损害的后果评估困难，难以估算赔偿金额。结合分析情况，调委会选派调解经验丰富的调解员前往现场进行调查了解。经调查，多名居民反映今年1月至2月时，该栋楼1至3楼的楼道内照明灯一直不亮，多次反映也无人更换。

此后，调解员通知双方来到物调委进行调解。调解开始前，调解员向双方当事人告知相关的权利义务，双方均表示知悉。

调解会上，霍某首先将自己的诉求再次陈述了一遍，要求物业公司赔偿自己的误工费、医药费等损失共计30000元。随后，调解员将走访调查情况告知物业公司，并询问物业公司代表沈某对于此事的意见。沈某表示，承认小区照明灯不亮，相信霍某是在楼道内摔倒受伤，但对于霍某要求赔偿的30000元不认可，认为霍某明知照明灯损坏，在下楼梯时应保持高度谨慎，并采取适当防护措施，以确保自身安全，霍某应对自己摔倒受伤承担主要责任，物业公司最多给予1000元的慰问。霍某对于沈某的意见无法接受，双方各执一词互不退让，调解工作一度陷入僵局。

考虑到双方目前就赔偿金额存在争议，调委会采取“背靠背”调解法，将霍某叫到另外一间调解室，调解员对霍某的损失费再进行梳理，将其中的误工费进行剔除，根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十七条规定：“受害人遭受人身损害，因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，赔偿义务人应当予以赔偿……”结合《解释》第十九、二十二至二十四条等关于医疗费、交通费等计算标准的规定，核算出霍某各项损失费近15000元。调解员将核算结果告知霍某并解释误工费剔除的理由：因霍某今年已过65周岁，为单位退休职工，退休后未从事其他职业，依据有关规定，60岁以上老人，并且没有因事故造成收入减少，是不能计算误工费的。霍某同意了调解员的说法，表示物业公司起码要承担一半的责任，即7500元。

在另一间调解室，调解员向沈某讲明，根据《物业管理条例》第三十五条规定：“……物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业公司作为小区公共区域的管理者，对小区公共区域业主的人身、财产安全负有安全保障义务，如果由于物业公司的过错导致业主的人身、财产受损的，物业公司应承担与其过错相应的责任。调解员进一步说到，如果物业不答应赔偿，霍某起诉到法院，物业极可能赔偿更多。对此，沈某表示具体能赔偿多少要请示领导，经过调解员的努力劝导，物业公司同意给予适当赔偿，但是总金额要控制在4000元以内。

分别掌握双方想法后，调解员决定先不和盘托出，将物业公司最多只能拿出3000元意见转达了霍某。霍某认为某物业公司的赔偿金额与其期望相差太大，不能接受。调解员劝说霍某，如果采取诉讼方式，耗时费力，对其也不利，请其慎重考虑，并且这次受伤其自身也存在一定过错，应当承担主要责任。霍某经过一番考虑后，表示物业公司再多给1000元，并免除2019年的物业费，就不追究此事了。最终，经过调解员的耐心调解，物业公司同意再免除霍某一年的物业费760元，双方达成一致意见。

经调解员与双方耐心的解释沟通与协调，双方当事人对以上调解表示认可，在自愿、平等的基础上，双方达成了一致，并签订协议：

1、某物业公司一次性支付霍某4000元赔偿金，并免除霍某2019年物业费760元。

2、霍某不再向某物业公司索要因此事造成的额外损失费。

纠纷得到了合理的解决，当事人都表示对处理结果非常满意。

本案中，调解员充分调查了解情况，围绕争议焦点，对双方纠纷情况进行分析，援引相关法律法规政策，分析各方当事人应当承担的责任。在双方出现争执时，采取分开调解法，寻找突破口，依法依理，再通过说服劝解，促使双方相互退让达成一致意见。