平湖市王某某与某物业公司物业纠纷调解案

2019年3月15日一早，王某某像往常一样下楼准备开车去上班，结果发现自己停在小区固定车位上的车子被严重刮擦，车尾更是被刮得一塌糊涂。细心的王某某抬头一看，发现不远处正好有一只摄像头正对着自己的车子，心中略感安慰。于是，王某某向单位请了假，第一时间找到了小区物业公司张经理。当王某某说明来意后，张经理表示可以查看小区摄像头。正所谓“不查不知道，一查吓一跳”，王某某发现该摄像头已毁坏多时，而且小区内其他的摄像头有的未开，有的也早就坏了，他还发现物业在一些重要的交通要道没有安装摄像头。为此，王某某当场向物业索赔，未果，双方共同决定到附近的某社区人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。

受理双方的调解申请后，调委会高度重视，表示可以受理，立即派两名经验丰富的调解员参与调解前准备，包括核查有关情况，查阅相关法律知识，制定调解方案等。调解开始后，调解员首先告知双方当事人权利和义务，并请双方当事人详细陈述情况以及表明自己的观点和立场。

王某某认为，自己的汽车停在小区固定车位被人严重刮擦，损失惨重；而且租赁车位后一直有缴纳停车保管费。现在由于小区内部监控大多都坏了或者不开，连主干道上都无法连上，导致其找不到肇事者，小区物业没有尽到管理责任，现要求物业赔偿汽车维修费5000元。物业方代表张经理始终认为，物业公司只收取了每月50元的泊车费，也就是广大业主的土地使用权占用费，公司没有义务保证停在车位上的每辆车不被破坏，因此不会对王某某的汽车维修费作任何赔偿。再者，倘若小区每一个车主发生这样的事情都找物业全额赔付，公司如何运营下去？

本案中最大的争议焦点是物业公司是否需要尽到对小区业主所停车辆的保管义务？王某某坚持物业对其停在车位上的车子有保管责任，物业公司对王某某的说法不予认可，双方各执一词。调解员认为，解开双方心里疙瘩的关键之处还是要看物业和业主签订的物管协议。假如双方签订的是保管合同且收费，那么物业承担赔偿责任。因为根据《合同法》第三百七十四条规定，保管期间因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。假如租车位的时候合同中写的是服务费或者停车费，物业不负责保管、看护，物业无须承担损害赔偿责任。调解员适时给出了两点建议：1、针对公司说每月收取的是泊车费，还是停车保管费，需查看双方之间的合同；2、建议王某某报警，物业公司配合警方破案，争取抓到损人不利己的肇事者。

双方均表示同意。从物业公司拿出的合同上看，根据合同约定，物业仅提供停车场地使用占用，不承担对车辆的保管义务，也就说车费的性质是车位费，物业对车辆被刮擦不需要承担赔偿责任。更令王某某心塞的是，由于摄像头已坏，报案后警方也未找到肇事人。于是王某某就继续盯紧物业索赔，“又不是我们物业刮的，赔什么，我们没有保管义务！”在第二次调解的时候，得理的张经理称有事先行离开。

调解员决定先向王某某“单独调解”，一边安慰新车就被刮擦的王某某，一边和他讲起了法律知识，此类事件目前尚无明确的法律规定，物业公司是否进行赔偿要视具体情况而定。根据《物权法》规定，小区地面车位通常属于业主共有，而不是物业公司。从双方签订的物管协议上看，物业公司收取的是停车费，该停车费只是代收，最终全部返还给业主。如果约定中说明，停车费由业主和物业公司分成，物业公司盈利的部分一旦被界定为“保管费”一类，与业主之间就构成了保管合同关系，那么物业公司需要承担相关赔偿责任。对此，王某某表示自己心里早已认同，但是对于自己的维修费用没有半点着落觉得非常委屈，认为物业安装的摄像头流于形式，对车辆管理不善间接造成了自己的车子被刮后找不到肇事者。为此，调解员帮助咨询了有关律师后告知王某某，在报案后找不到肇事者的情况下，可以到交警部门开具相关证明，车主向保险公司进行理赔，一般能获赔损失的70%，另外30%需要车主自行承担。一直眉头紧锁的王某某脸上逐渐露出了微笑，但仍希望物业公司作出适当的补偿，调委会表示愿意再组织一次现场调解。

在调解员的努力下，当双方第三次坐到一起的时候，气氛缓和了许多。王某某表示不再要求物业承担维修费，但希望获得些许补偿，张经理当即承诺适当补偿可以，但王某某必须先将所欠的2018年物业费缴清。调解员进一步向王某某解释了相关法条，根据我国《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则……（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”，指出王某某应当根据物业服务合同的规定按时交纳物业服务费。对此王某某表示知错，愿意缴清所欠费用，并提出了物业公司给予些许补偿的请求，物业公司表示愿出于人道主义补偿业主王某某一部分补偿金。在调解员的协调下，双方达成了一致意见。 

1.王某某缴清所欠物业费用

2.物业公司补偿王某某500元经济补偿金。

一周后，调解员对本案进行了调解回访，双方均已履约。

随着物业管理行业的迅速发展，物业管理的覆盖面越来越广，各类物业管理纠纷案件也日渐增多，能否妥善解决，关系到物业公司的口碑和小区的安定。本案中，调解员在化解此矛盾纠纷时，让纠纷双方把各自的诉求说出来，通过沟通增加物业公司和业主的相互理解与支持。既讲法律、讲原则，又灵活机动、随机应变，依法依理劝导双方，同时又从情理上劝解双方将心比心，最终妥善化解纠纷。