重庆市渝北区周某等业主代表与某物管公司物业纠纷调解案

重庆市渝北区某小区电梯经常出现问题，噪声大且伴有小幅度颠簸，影响到业主的正常出行和生活。此外该小区情况较为复杂，电梯商住混用，进出人员较多，周某等小区业主一致认为生命财产安全无法得到保障，希望某物管公司尽快维修。物管公司负责人则称，物管公司和社区针对该情况已进行了应急处理，能保障电梯安全运行。同时，电梯故障的彻底排除需要资金较为庞大，物管公司无法单独承担，需要启动该小区的大修基金。但在启动大修基金程序中，无法联络到小部分业主，同时一部分业主不愿意动用大修基金，业主同意率达不到三分之二，物管无法正常启动大修基金程序，无法对电梯进行维修。周某等业主代表和物管公司双方争执不下，2017年2月23日，双方当事人找到某街道物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会），请求调委会予以调解。

调委会受理纠纷后立即委派两名调解员前往社区了解情况，稳定当事人情绪，就事件经过分别询问了双方当事人，双方当事人充分表达自己的诉求和理由，双方对电梯维修资金出资一事依旧争执不下。

调解员了解基本情况后，告知双方当事人，物管公司对小区业主所乘用的电梯的保养、维修责任，取决于业主和物管公司之间是否构成电梯保养和维修等合同关系,需根据业主与物管公司签订的相关合同具体约定来确认。根据周某等业主与物管公司签订的物业管理服务合同可知，一方面物管公司明确有保养、维修小区电梯的责任；另一方面，电梯作为特种设备，物管公司无法提前预估故障情况，在电梯出现故障之后进行了应急处理，而在启动大修基金程序的过程中，小区业主同意率达不到三分之二，物管公司遵照相关规定的情况下无法正常开展电梯维修工作。根据《物业管理条例》第五十五条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。因此，电梯作为物管公司进行保养、维修的特种设备，在出现故障威胁业主生命财产安全的情况下，物管公司要担当主体责任。物管公司负责人经过普法，了解法律规定后意识到公司的责任，表示愿意再次启动大修基金程序，但希望街道调委会参与协调，物管公司可再次进行排查，找到相关专业公司进行预算，出具特种设备安全整改书，启动大修基金紧急程序进行维修。周某等业主代表表示愿意积极配合物管公司。

纠纷得以暂时解决。但小区商住混用，进出人员复杂，涉及业主较多，电梯维修后续情况如何处理？为此，调解员深入小区，认真了解小区电梯使用情况和各位业主的真实想法。该小区因低层属于商圈内的商户租用，高层又为小区居民自住，存在明显的商住混用情况，故电梯上下进出人员构成复杂。电梯维修程序涉及业主较多，属于群体性事项，业主你一句，我一句，众说纷纭，且小部分业主并不愿意对大修基金进行正常启用，调解员深刻体会到，要化解此次纠纷，仅仅依靠物管公司、小部分业主是不可能的，因此，调解员主动邀请街道办事处、派出所、社区工作人员参与到纠纷的化解中，共同参与业主代表和物管公司的现场调解会，商量讨论后续解决办法。调解员从维护小区业主、商户等共同安全角度出发，劝解部分不愿意启用维修基金的业主代表，最终部分业主代表与物管公司就大修基金紧急程序的启动程序相关事项达成了一致意见。  

在调解员的劝解下，双方当事人握手言和，达成了如下协议：

1、物管公司加强对小区电梯的安全监管，同时加快推进电梯维修程序，协调相关专业公司进行预算，出具特种设备安全整改书，并对后续电梯使用和维护形成完备的运作方案；

2、街道办事处协调各部门、物管公司和业主推进大修基金紧急程序的启动；

3、业主代表和社区干部再次对小区业主进行电梯维修的宣传，全力配合大修基金紧急程序的启动。

至此，小区电梯纠纷得到了合理的解决，电梯的安全防预措施、应急预案得到了加强。两路街道物业调委会调解员后续进行了回访，物管公司已成功启动大修基金紧急程序对电梯进行维修，达到了安全使用的运行标准，也建立健全了后续运行、维护方案，小区业主代表表示，电梯维修好了，心里也踏实了，双方当事人对此次纠纷处理结果非常满意。

老旧城区单体楼较多，且存在商住混用的情况，电梯使用人员较多，电梯出现突发故障后，物管公司、业主双方就大修基金的启动程序上出现了纠纷。此次纠纷在调解员街道办事处、派出所、社区工作人员等的通力合作下共同化解的。在这起案例中，有几点值得肯定：

一是以冷静、精确的法理分析划分当事人双方责任。调解员根据《物业管理条例》和相关大修基金维修启动程序规定，准确划分了双方当事人责任，使责任不清的局面豁然开朗，从而为成功调解打下了基础。

二是调委会坚持纠纷预防的同时，在发生纠纷之后，迅速反应，果断处理，最大程度的加快了调解进度，为辖区居民解燃眉之急。此案件，不仅仅靠调委会调解员单方面的努力，更是在街道、派出所等大力支持下，共同完成的调解。一方面，调解员阐明大修基金启动的必要程序之后，逐个击破业主防线；另一方面，对电梯后续维修程序进行监督协调，让业主对电梯维修的诉求得到最大程度的满足，及时圆满的解决了此次电梯维修纠纷事件。