河源市源城区王某某与某物业公司物业纠纷调解案

2018年11月14日，河源市源城区的居民王某某向某街道的人民调解委员会求助，称自己六年前购买了某小区一套房，近日到小区办理收房手续时，该小区某物业公司要求其补缴五年的物业管理费方能办理收房。某物业公司认为，王某某在被通知收房后，长期不办理收房手续，责任由王某某承担；不收房并不能免除业主交纳物业管理费的义务，王某某应当补缴所欠的五年物业管理费。王某某则认为自己未收到房的责任不应由自己承担，开发商在2013年10月首次通知其收房（入伙），自己因故未能办理手续收房，但其后再未接到任何催收房的通知，未能收房的责任不应自己承担；再者自己的房屋由于至今未能办理收房手续，未能入住，更未使用过小区的任何设施，物业公司提供的服务一直未能享受，自然不应当交纳物业管理费。王某某与某物业公司虽协商多次，但双方意见分歧依然很大，无法达成和解。王某某希望人民调解委员会能解决自己与某物业公司之间的纠纷。

接到王某某调解申请后，某街道人民调解委员会指派的调解员随即与驻街道的法援律师张某一道分析案情，商议调解方案。经初步分析并查阅有关法律法规及相关案例，按照《物业管理条例》和《商品房销售管理办法》有关规定，业主领取房屋钥匙是业主完成收房手续的一个主要标志。在以往业主不如期收房引起的纠纷案例中，或因房屋未通过竣工验收或存在较大质量问题，业主拒收；或因业主按揭贷款未获批准或房款尚未结清，无法办理手房手续。本案中，王某某未取得房屋钥匙，未完成收房的事实清楚，但购房后长达五年仍未收房有违常理，弄清其中的原由，是调解成功的关键一步。调解员决定先到小区开发商进行调查了解。

调解员来到小区开发商公司了解到，某物业公司是开发商引进，负责王某某房屋所在小区的物业管理，在2013年6月进驻小区并正常管理至今。王某某所购买的房屋通过竣工验收，符合交房条件。接到收房通知的王某某在2013年10月底，与开发商工作人员一同查验了房屋，当时王某某并未提出异议，也不办理收房手续。因小区大部分住户已入住，办理收房手续的有关工作小区开发商公司委托某物业公司负责。

在弄清纠纷的基本情况后，调解员决定把王某某、某物业公司两方分开进行引导、调解。调解员首先对王某某进行了物业管理方面的法律知识宣讲，指出其对物业管理费支付条件、时间起点等理解存在错误，告知其应当自通知收房的时间起，即从2013年10月向某物业公司交纳物业管理费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用”指出《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第六条规定：“ 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”听此王某某态度有所转变，调解员继而从业主集体利益维护优先的法理层面，对其进行教育，王某某逐渐明晰事理，表示愿意交纳物业管理费，同时王某某也指出某物业公司也存在工作疏忽，一直未书面通知其到小区收房和交纳物业管理费，故物业公司应当减收物业管理费，以显公平合理。

随后调解员向某物业公司了解收房及交纳物业管理费的催告情况。某物业公司表示，近两年有向王某某进行电话催收并进行记录。调解员翻阅记录资料，资料显示“未能接通王某某电话”，除此之外，无其它催收证据。调解员对某物业公司的情况查阅有关法律法规进行核查，向其解读《解释》第六条规定，物业公司未书面催缴，存在履职瑕疵，其未能如期收物业费有一定的过错。调解员向某物业公司负责人认真分析、耐心劝说，物业公司负责人坚决收取全额物业管理费的态度逐步缓和，表示同意减收王某某部分物业管理费。双方就交纳物业管理费基本达成一致，调解员与驻街道律师旋即组织双方商议调解协议内容。

王某某与某物业公司经过协商一致，在调解员和驻街道律师的见证下，在某街道人民调解委员会签订协调协议：

1.王某某向某物业公司补缴2018年11月17日前所欠物业管理费，某物业公司同意减收部分物业管理费，双方最终确定补缴物业管理费为5000元。

2.王某某一次性缴清所欠物业管理费后，某物业公司为王某某办理收房手续，并受开发商委托交付房屋钥匙给王某某。

双方在协议签订后积极履行，调解员回访时，双方都表示已完成履行调解协议，对调解员的辛勤工作表示感谢。

在这起纠纷调解中，有几点经验值得总结和提炼：

一是有的放矢，弄清案情。弄清纠纷案件的重要情况是案件调解的必经阶段，是调解工作顺利开展的前提。调解员虽不是法官、仲裁员等专业人员，但定纷止争，排忧解难的工作职责，要求调解员要有的放矢地采取询问、查询、要求当事人出示证据等方式去了解基本案情，为确定调解思路和制订方案打下坚实的基础。

二是专家指导，事半功倍。本起纠纷涉及三方主体（开发商、业主、物业管理公司），多个法律关系（房屋买卖合同关系，物业管理合同关系），需要调解员熟悉商品房交付的相关法律，又要知晓前期物业管理的法律及债的诉讼时效等法律知识。在既精通物业管理又熟悉法律专业知识的法援律师指导下，通过当面与业主、物业公司宣传相关法律知识，阐释法理，双方逐渐做出让步，最终达成调解协议。