洛阳市西工区王某、曹某与某小区物业公司物业纠纷调解案

2016年10月，王某通过中介公司在西工区某小区购买了一套面积为107平方米的二手毛坯房，2017年2月到小区物业准备办理装修手续时，被告知该房屋拖欠物业费3913元，在未结清物业费前禁止入场装修。王某联系前业主曹某确认此事，曹某虽承认拖欠物业费一事，但却拒绝支付所欠物业费，并表示让物业公司直接找其索要，而物业公司拒绝与前业主沟通，致使王某房屋装修一事被搁置。王某于2017年3月6日来到社区人民调解委员会（以下简称“调委会”），希望帮助解决此事。

接到调解申请后，调解员通过实地走访调查，询问三方当事人，进一步摸清了纠纷脉络。曹某在未缴清物业费的情况下，直接转手出售房屋，是整个纠纷事件的起因；王某在签订购房合同时疏忽大意，未能发现并妥善解决拖欠物业费问题，导致纠纷进一步形成；物业公司坚持只有结清物业费才会允许王某装修，而曹某、王某均不愿意承担拖欠的物业费。对此，三方僵持不下。

在掌握了纠纷的事实后，调解员认为，该案件虽然表面上是单一的物业费拖欠纠纷，但通过认真分析后发现，业主是否履行缴纳物业费的义务，与业主对房屋进行装修的权利属于两个不同性质的法律关系，应区别对待。要想圆满化解该起纠纷，需要明确解决两个问题：一是关于3913元物业费由谁承担的问题；二是物业公司能否以拖欠物业费为由，禁止新业主入场装修的问题。

调解员首先找到小区物业公司，并明确告知：物业管理服务协议是其和前业主曹某签订的，根据《合同法》相对性原则，指出协议具有相对性，只能约束协议双方，不能约束其他人，物业公司利用此事阻止新业主王某行使自己对房产的处置权显然不合法，其无权干涉王某处置自己的房产。通过调解员的明法析理，物业公司表示同意王某先行对房屋进行装修，并承诺提供一定的帮助，但王某必须积极配合解决物业费拖欠问题，否则将会对房屋停水停电。对此，王某表示赞同,房屋装修问题得以暂时解决。

对于物业费拖欠问题，调解员认为，要妥善解决该问题必须首先明确责任主体。通过认真查阅相关法律法规，调解员对责任认定及划分做到了心中有数。

调解员首先找到前业主曹某，并向其指出，《物业服务收费管理办法》第十五条第三款规定：“……物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”因此，如果买卖双方在房屋买卖合同或补充协议中没有特别约定，拖欠的物业费应当由原房主承担。根据此项规定，曹某对拖欠的物业费负有不可推卸的责任，3913元物业费理应由曹某偿还。通过调解员与曹某的多次沟通，曹某最终表示，愿意提供一张可抵充物业费的1000元装修押金条，并且又主动转账1000元给现业主王某，共计2000元，调解取得了初步成效。

调解员又找到现业主王某，告知其曹某的态度，并进一步指出，王某在签订购房合同时，应当详细查看房屋水、电、气、暖、物业费等费用是否结清，并在合同中加以明确。既然未在合同中明确，本着相互谅解的原则，建议王某也承担部分物业费用，以促进纠纷尽快解决。经过调解员多次劝说，王某也感觉到其在签订购房合同时确实疏忽大意，考虑到尽快解决纠纷也利于安心装修房屋，最后同意拿出500元用于物业费用支付。

随后，调解员再次来到物业公司。物业公司工作人员向调解员表示，房产交易需要原房主、新房主及中介三方一起到小区物业公司办理手续，物业人员也需要将户主及其家庭成员的信息进行修改，同时结算原房主须交的物业费。而现业主王某与前业主曹某直接交易，双方并未前往物业公司办理相关手续，因此责任不在物业公司。但据调解员了解到的情况是，王某购买房产前期曾多次接触物业公司，且每次去看房子的时候都是通过物业取的钥匙，物业公司却从未告知王某拖欠物业费用一事。调解员进一步向物业公司指出，按照我国《物权法》及住宅小区物业服务规定，物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。故曹某住进房屋、领了钥匙之后，应当交纳相应的物业费用。若有违约，物业公司可以依法向当地人民法院提出起诉，要求履行相应的义务。但曹某拖欠物业费这么久，物业公司一直没有追缴，也并未向法院起诉，导致目前状况的发生，公司也有过错，应当承担部分责任。针对调解员提出的这个问题，物业公司承认自身工作确实存在漏洞，并表示起诉成本高，且公司本身并不想与业主产生矛盾，还是希望能够通过沟通解决此事。最终，物业公司也选择退让一步，接受前业主曹某和现业主王某支付的共计2500元物业费用，对余下的1413元物业费进行了减免。

在调解员法理并用的劝解下，各方当事人最终签订调解协议如下：

1．曹某负有主要责任，通过调解自愿支付2000元物业费；

2．物业公司管理不到位，负有次要责任，自愿减免物业费1413元；

3．王某签订购房合同时疏忽大意，自愿支付500元物业费。

至此，纠纷得到解决，三方当事人对结果均表示满意。后经回访，王某已开始装修，装修过程中，物业服务到位，双方关系融洽。

本案涉及的物业纠纷较为常见，在调解该起纠纷时，调解员能够快速定位争议焦点，熟练运用法律知识和调解技巧调解此次纠纷。在该起案件中，有两点值得借鉴：

一是明确法律关系。调解该起纠纷，明确法律关系是关键。前业主与物业公司之间具备合同关系，调解员从合同相对性说服物业公司。同时根据协议和《合同法》告知曹某拒缴物业费应承担违约责任，进而使得双方认识到自己的错误。

二是明确责任主体。调解员准确找到了责任主体，并正确划分责任，使本来各自推诿、责任不清的局面豁然开朗，从而为成功调解打下基础。