延吉市某物业公司与千某某物业纠纷调解案

延吉市某物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）在2011年至2017年期间一直为延吉市某某小区提供服务，但该小区业主千某某自2011年至2017年之间一直未按合同约定缴纳物业服务费、卫生费(共计3100元)。物业公司多次书面和电话催款，千某某以各种理由推脱未缴纳物业服务费。物业公司于是向延吉市诉前人民调解委员会（以下简称调委会”）申请调解。

调委会收到物业公司的调解申请后，立即开展调解工作。调解员首先对案情进行了梳理分析，并与千某某进行电话沟通进一步的核实案件情况。通过核实，千某某承认拖欠物业公司的服务费，拒不缴纳是因为其对物业公司以下几点问题：1、小区门卫不负责，经常让大货车出入小区，影响了小区业主出行并造成了安全隐患。2、冬天的时候小区物业不积极清理积雪，导致多人摔倒并受伤。3、楼房有漏水的情况，物业不积极维修。4、小区产生的生活垃圾清理不及时。千某某表示，若某某物业公司不改善小区物业服务，其就不缴纳物业费及卫生费等相关费用。

调解员将千某某拒缴纳管理费的理由，告知了物业公司，并向物业公司询问其在服务时是否存在千某某所说的事实。物业公司承认其在管理方面确实存在一些漏洞，但是物业公司认为有的问题是因为一些业主，未及时缴纳物业服务费，所以物业公司没有资金来维修房屋以及雇佣人员清理垃圾、积雪。调解员在了解双方的理由与诉求之后，将双方当事人约至调委会进行调解。

调解当日，双方依次诉说了诉求及理由。调解过程中，调解员根据所了解事实，耐心细致地向双方当事人讲解相关的法律规定。根据《物业管理条例》规定，业主有义务按时交纳物业服务费用， 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据以上规定，物业公司有义务对小区尽到管理义务以及对业主提出的问题进行解决。业主有义务缴纳相关服务费，如果对物业公司的服务项目不满意，可以采取协商的方式来解决，协商后仍不满意可以提起诉讼。同时物业公司也可以以业主拒交服务费的理由向法院提起诉讼。业主不能因为物业公司管理的不到位，作为拒绝缴纳物业服务费的理由。对一些基础的物业服务，物业公司也要做到基本的保障，而物业公司也不能以某些业主未缴纳服务费为由，拒绝提供或者提供不符合物业服务合同约定的服务。因此，调解员在以上分析的基础上，分别对双方进行了劝说，使得双方各自认识到自己的错误之处。通过调解员的讲解，千某某明白了不交纳物业服务费是违反物业管理相关规定的，同意交纳所欠物业服务费。物业公司也表示，对业主千某某提出的没有达到标准的服务项目会在今后的工作改进。最终促使双方达成一致意见。

在调解员引导下，双方签订调解协议书：

1.物业公司加强对小区的管理、服务工作。

2.千某某同意一个月内支付未缴的物业服务费、卫生费共计3100.00元，并表示以后会积极缴纳物业费、卫生费。

事后经回访，当事双方均已履行调解协议，对调解员的调解和处理结果表示满意。

本案难度在于如何让物业公司加强对小区的管理、服务工作以及让业主千某某缴纳物业服务费、卫生费。如小区业主不缴纳相关费用，那么物业公司将没有资金来管理和服务业主。这将成为一个“恶性循环”。通过调解员耐心细致地剖析案情及在普法工作的一步步的引导下，使物业公司和业主都了解自身的责任和义务，形成了较好的沟通和信任基础，是本案得以调解成功的关键。