泰州市高港区某物业公司与业主孙某物业纠纷调解案

孙某系泰州高港区某小区业主，其一家自2015年12月入住该小区起就拒绝交纳物业费，物业公司依据双方签订的物业服务协议，要求孙某支付拖欠的物业费及公共能耗费，并支付滞纳金。但业主孙某认为：1.其名下的该套房屋自入住后便存在外墙裂缝、下沉及房屋外墙漏水、发霉等现象。其向物业公司反映上述情况，物业公司在拖延了一段时间后，仅派人对外墙开裂部位进行了维修，对外墙渗漏水、发霉问题未作处理。房屋发霉问题已经影响其正常生活，故其要求物业公司承担一定的责任；2.小区内其他业主私搭乱建，侵占公共用地普遍，业主几次向物业公司投诉无果；小区绿化破坏严重，路灯损坏无人修复，因物业公司存在种种不作为，物业管理人员工作懈怠等，故而拒交物业费，双方产生纠纷。

为此，该小区物业公司于2017年7月10日向高港区物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解，请求调委会要求业主孙某支付2016年1月至2017年6月物业管理费4360元，并支付滞纳金1500元。

当日受理纠纷后，调解员组织双方当事人到场调解。在并实地察看并充分听取双方当事人意见后，总结出本次纠纷主要存在三个争议焦点：1.业主房屋渗水、发霉是否是物业公司的维修、维护项目，是否在合同约定的物业公司服务范围内；2.物业公司是否应就小区违章搭建、绿化破坏、路灯损坏等问题，适当减免物业费？3.物业公司收取滞纳金是否合理？

调解员讨论分析后，再次组织双方面对面调解，指出：1.双方当事人在《物业服务协议》中约定，物业公司的服务范围包括承担房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等。故对孙某提出要求对房屋的渗漏水、发霉等自用部位维修、维护的项目，不在合同约定的物业公司服务范围内。即使该房屋存在质量问题，亦应由孙某另行向责任人（开发商）主张权利。2.关于小区违章搭建、绿化破坏、路灯损坏等问题。调解员指出尽管物业公司已举证其曾在阻止无果的情况下多次向城管部门举报违章搭建，但《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，物业服务企业有权通过诉讼途径就业主实施妨害物业服务和管理的行为要求承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任，故物业公司在制止小区违章搭建问题上未完全尽职，存在敷衍了事之嫌。同时，调解员向双方指出绿化破坏、路灯损坏的问题，与小区违章搭建均属于物业服务瑕疵，且未给业主孙某造成实际损失，结合法院类似判例，业主要求物业公司减免物业费的主张一般不予支持。3.关于滞纳金，目前，法院通常支持拖欠物业费金额银行同期贷款利率1.3倍，调解员指出物业公司主张的金额计算标准过高，建议双方在此基础上友好协商。

此番分析后，双方略有沉思，此时调解员本着“依法调解，以德协商”的宗旨，继续向双方当事人辩法析理，晓说利害，引导双方换位思考，互谅互让，以促进纠纷的解决。调解员一方面对孙某家中房屋出现渗漏、发霉的情况表示理解，想方设法稳控业主情绪，认真倾听业主宣泄心中不满，向其解读《合同法》，指出其应当根据《物业服务协议》履行协议，否则构成违约，要承担违约责任，且物业公司去起诉，胜诉的可能性极大。指出其不能要求物业公司为开发商前期的建设质量等问题负责，不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失，应该按照协议约定给付物业费。另一方面，调解员指出物业公司确实存在服务不到位情况，鉴于通过诉讼途径费时费力，建议其在物业费和滞纳金问题上作出相应调整和让步。最终经过调解员耐心细致的调解，孙某和物业公司终于达成了一致意见。

在调委会的主持下，业主孙某向物业公司当场支付2016年1月1日至2017年6月30日的物业费3500元，物业公司同意减少860元物业费，并放弃主张滞纳金，双方今后严格按照《物业服务协议》履行相关条款。经回访，双方对该案的调解表示满意。

本案主要围绕业主房屋渗漏、发霉、物业公司管理存在不到位、滞纳金收取是否合理三个争议焦点展开调解。调解过程中，调解员秉承“依法调解、以德协商”的理念，充分听取双方当事人的意见，依据相关法律规定，从中进行调和。针对业主情绪激动、一时难以接受的情况，调解员适时采用各种调解形式，并结合法院判例，对法律条文和举证责任向双方进行详细讲解，耐心劝导，最终使得纠纷得以顺利化解。