上海市普陀区朱某等人与某物业公司物业纠纷调解案

2014年，某物业公司在上海市普陀区某小区地下车库分隔出多个房间，作为公司保洁员及维修工宿舍，不仅私拉乱接电线，还占用了紧急疏散通道。小区业主认为某物业公司的行为造成了严重的安全隐患，强烈要求某物业公司拆除违章建筑。但某物业公司对业主的要求未予理睬，拒绝拆除违章建筑。小区业主对此气愤不已。于是，朱某等人作为业主代表向所在区物业纠纷人民调解委员会（以下简称“区物调委”）寻求帮助，提出调解申请。

区物调委调解员热情接待了朱某，认真倾听其述说纠纷的来龙去脉，仔细查看其提供的50余名业主的联名诉求，并适时对其予以安抚和疏导。为全面了解纠纷的事实情况，调解员在朱某等人的引导下开展了实地调查，发现地下车库确有违章建筑且有人居住。调解员向小区业主、业委会成员及居委会工作人员仔细询问了有关情况。业主们得知调解员的来意，纷纷诉苦，希望调解员能帮助他们解决这一安全隐患，业委会和居委会的同志也向调解员反映，他们曾对某物业公司的违建行为进行劝阻，但某物业公司不予理睬，因此问题始终未能解决。

在掌握了纠纷的具体情况后，调解员立即将某物业公司、业委会负责人以及朱某等人请到了居委会会议室进行协商。调解员征求了双方的调解意愿，受理了该纠纷，并从违章搭建、消防安全、管理职责三个方面，向某物业公司及业委会负责人释法析理。

一是针对违章搭建。根据《物业管理条例》第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途……物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”地下车库属小区公共建筑，某物业公司在未征得业主同意的情况下，私自占用共用空间，违章搭建员工宿舍的行为，侵犯了业主的权利，因此某物业公司理应拆除违章建筑。

二是针对消防安全。根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第十条规定，居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行的消防安全职责包括：保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。本案小区一处紧急疏散通道需经过地下车库，而某物业公司却在此违章搭建，加之住宿人员随意用电、用火、用气等，存在严重的火灾隐患。某物业公司作为小区物业管理单位未能尽到消防安全职责。

三是针对管理职责。根据国务院《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告……”某物业公司本应负责制止小区内的违章搭建行为，却明知故犯，对业主的合理诉求未予理睬，存在管理失职。同时，根据《物权法》第八十三条规定：“……业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”小区地下车库的违章建筑已存在四年之久，业主也曾多次向业委会反映，问题却始终未能解决，因此，业委会也存在管理不到位的情况。

在分析解释相关法律法规后，调解员又告诉某物业负责人，其违章搭建员工宿舍的行为，虽能节省员工租房开支，但此举弊大于利，不仅侵害了业主的合法权益，也影响了某物业公司的企业形象；此外，某物业公司搭建的违章建筑位于地下车库，附近停放了多辆汽车，住宿人员的日常起居也均在此，一旦发生火灾、造成人身和财产损失，后果不堪设想，因此希望某物业公司能积极整改，及时消除安全隐患；并且业主完全有理由因此事起诉物业公司，一旦起诉，因公司不占理，败诉的可能性极大，这对公司的声誉也会造成不好的影响。经过调解员劝说，某物业公司负责人当即表示同意整改，业委会及居委会也表示会督促某物业及时完成整改，业主代表朱某等人也对此结果表示满意。

某物业公司承诺在两周内拆除所有违章搭建。

为确保某物业公司及时履行约定，调解员多次进行回访及暗访，并跟踪到部分违章建筑仍存在。调解员果断请来了某物业公司、业委会及居委会，再次重申了拆除违章建筑的重要性和必要性，并提醒某物业公司若未在约定期限内彻底拆除违章建筑，则将提请有关部门介入，强制拆除违章建筑并追究相关责任。在各方的督促下，某物业公司最终在约定期限内拆除了所有违章建筑，清空所有人员及物品，并妥善解决了相关人员的后续住宿问题。

本案是因某物业公司私占地下车库搭建员工宿舍而引发纠纷。物业公司作为小区物业服务企业未尽到管理职责，反而对业主的合理诉求不予理睬，从而激化了矛盾。调解员受理纠纷后，热情接待，认真倾听，在了解业主们的诉求后，分三步将纠纷圆满化解。

第一步：实地调查，厘清脉络。调解员实地查看了违章搭建情况，并仔细询问相关业主、业委会及居委会工作人员，一方面向业主了解违章搭建存在的年限、对业主的影响、存在的隐患等，另一方面向业委会及居委会了解曾采取的措施、某物业公司的态度等，为调解工作顺利开展打下基础。

第二步：释法析理，击破堡垒。在全面掌握并核实纠纷具体情况后，调解员当即约谈了某物业公司，并请来业委会及居委会共同参与，围绕违章搭建、消防安全、管理职责三个方面，为某物业及业委会释法析理，不仅让某物业公司认识到违章建筑的危害性和拆除违章建筑的必要性，也让业委会认识到管理上存在的不足。最后，调解员为某物业分析利弊，让其充分认识到搭建违章建筑行为虽然节省了开支，却影响了企业的良好印象，得不偿失。

第三步：及时回访，督促落实。为确保某物业公司及时履行约定，确保案结事了，调解员采取明访和暗访相结合的方式，多次进行回访。在发现某物业公司仅拆除部分违章建筑的情况后，调解员当机立断，对某物业公司的行为进行批评和指正，并再次重申拆违的重要性和必要性，最终督促某物业公司彻底拆除全部违章建筑，彻底化解了这一长达四年之久的物业纠纷。