重庆市梁平区某物业管理有限公司与陈某某物业纠纷调解案

2015年9月2日，陈某某与重庆市某物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由重庆市某物业管理有限公司为陈某某提供物业服务，业主每月按时向重庆市某物业管理有限公司支付物业服务费。陈某某自2016年10月1日至2018年10月31日没有支付物业服务费，重庆市某物业管理有限公司多次向陈某某催收，但陈某某认为自家住在一楼，房屋渗水，墙壁发霉，房屋存在诸多质量问题，不能正常居住，找物业想办法解决也没人去维修，所以一直拒绝支付，双方因物业服务合同发生争议，向重庆市梁平区某街道人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。

本案的焦点在于：1.陈某某能否以房屋质量的问题为理由而拒绝交纳物业服务费？2.重庆市某物业管理有限公司与业主签订的《前期物业管理服务合同》中是否包含解决房屋中遇到的质量问题？

调解员认为这是一起普通的物业服务纠纷，在此次调解纠纷中需要严谨的讲清楚该合同中的主要内容有些什么。物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同。物业服务合同是指物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。调解员首先让重庆市某物业管理有限公司的委托人王某某准备公司的营业执照、授权委托书、物业服务合同等证据材料，随后立即通知双方调解时间与地点。

2018年11月13日下午三点，双方当事人来到调解室开展调解。调解员首先确认双方当事人身份及是否愿意调解，同时告知纠纷双方当事人调解原则、纪律、程序、双方权利义务、回避事项等。接着让双方当事人进行面对面的沟通、提出自己的主张、了解对方当事人的诉求，再与双方当事人分别进行交流沟通，进一步地调解协商双方的矛盾，从而使双方达成协议。

作为物业公司委托代理人的王某某微笑面对业主，希望得到业主的理解，尽快调解成功，让业主交纳物业服务费，双方互利共赢。而业主陈某某一副老板的样子，上来就是一顿吵闹，说自己的房屋有质量问题，小区电梯经常有垃圾，物业检查清洁不周到，对于每次车辆进小区管理也不严格等等理由，拒绝交纳物业服务费。看到这个局面调解员立刻压住陈某某的气势，明确告诉他调委会是公开公正公平解决纠纷的地方，所有的事情都要在法律上讲依据，不是谁嗓门大谁就有理。陈某某调整了心态，说自己家是一楼，当初只是觉得一楼方便但是没想到房屋的质量有问题，一楼潮湿墙壁大量损坏甚至生霉点，严重影响了居住环境，长期看到自己家那个样子难免会生气，第一次找物业，物业推脱说那是开发商的问题，后面多次找物业解决，物业公司虽然派人维修却至今尚未完全维修好，物业服务质量水平较低，因此觉得如果交纳物业服务费用得到这样子的服务实在是心里不满意，反正得不到应当的服务还交物业服务费干什么。王某某辩解说：如果她遇到自家房屋出现这种问题，她肯定也会不理智甚至更加生气，希望陈某某也能换位思考一下，一楼潮湿是一个普遍问题，陈某某所遇到的这么严重的情况应该是之前开发商的问题，应该去找开发商解决问题，而作为物业已经派人尽力去维修过了，但是维修的结果并不是很让陈某某满意，但这并不代表是物业对问题不管不顾，只能说是这个问题物业尽最大的力度解决，但是效果不佳，也不能成为不交纳物业服务费的理由。

双方因为房屋质量存在的问题能不能成为不交纳物业服务费的理由发生争吵。调解员便告知双方现在是法治社会，合同的条条框框都很明确，物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业管理公司为陈某某处理过房屋的问题就是提供了物业服务，陈某某实际接受了物业管理公司提供的物业管理服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。所以陈某某在享受物业服务的同时负有交纳物业服务费的义务。物业公司作为一个服务主体，仅提供对公共区域的清洁、安保等服务，而小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修，质量瑕疵责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修，而房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。所以陈某某不能以房屋质量存在问题为由拒绝交纳物业服务费。随后调解员单独与陈某某在另一间办公室谈话：首先既然签订了合同就要履行合同，一方违约的话还应该承当违约责任，虽然在情理上有一定的理由不交纳物业服务费，但是从法律层面上根本说不过去，更何况该物业公司已尽力进行维修和处理问题，解决的结果不可能完全尽人意，现在处于调解阶段，只要双方认可合同内容就应当履行，让物业公司后期再做出一些解决方案，同时陈某某也要支持物业的工作。聊完之后又单独和王某某进行交谈：现在的房价也一直在上升，花那么多钱买的新房子却因为遇到渗水，潮湿生霉等问题肯定会不高兴，作为物业公司，不光是公共等设施的问题要妥善处理，能够解决的都要做出一定的方案，拿出诚意，工作做到位了，业主才会心甘情愿的交纳物业服务费。经过调解员不懈努力，双方终于就物业费交纳问题达成一致意见。

重庆市某物业管理有限公司与陈某某达成调解协议：

陈某某支付从2016年10月1日至2018年10月31日的物业服务费共2550元。

（一）明确合同法律效力。合同纠纷的调解，首先应该“一针见血”地让当事人明白，合同是依法成立受法律保护的，合同当事人应履行合同约定的义务，不得擅自变更或解除合同。合同当事人不严格履行合同，将 承担违约责任。

（二）分析清楚案件的法律关系是调解的基础。本案是物业公司提供物业服务，向业主收取物业服务费，系物业服务合同纠纷。而当事人陈某某以自己的房屋渗水，潮湿墙壁大量损坏甚至生霉点拒绝交纳物业服务费，不属于物业服务合同纠纷的范畴，这是房屋质量问题，属于商品房买卖合同纠纷，其责任的承担主体应是开发商，而不是物业公司。分析清楚以上法律关系，调解员向双方当事人释明后，当事人陈某某主动认识到只要物业公司提供了服务，就应当交纳物业服务费，物业公司也承诺联系开发商，协调解决陈某某房屋渗水问题，纠纷迎刃而解。