嘉善县毛某与某物业公司物业纠纷调解案

毛某是嘉善县某小区业主，其住宅楼位于3楼，楼下两层均为商铺。2017年5月29日，毛某发现家中楼上漏水，导致其室内16平方左右的复合地板受损，经观察后认为是楼下商铺擅自接改公用排水管道造成堵塞，导致排水不畅引发的。于是，毛某找到商户林某要求解决，但林某告知毛某其也曾因管道堵塞问题多次要求物业处理，但物业置之不理，无奈之下才自己出资接改公用排水管道，对于毛某的损失，自己不予赔偿，要求毛某去找物业解决。随后，毛某多次找到物业要求解决下水管堵塞问题并赔偿他的损失，物业都没有给出明确答复，毛某与物业公司、林某为此事产生纠纷，三方协商多次无果。无奈之下，毛某来到嘉善县某镇人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。

调委会认真听取毛某对纠纷经过的叙述，并指派经验丰富的调解员调查处理此事。调解员决定对事实情况作出调查。毛某希望林某可以赔偿一定损失，物业将排水管道进行疏通和修理，并作出相应赔偿。在了解了毛某的诉求后，为了更准确的区分责任，解决纠纷，调解员又联系到林某和物业，分别与他们进行沟通，详细了解情况。

据林某表述，由于公共排水管道堵塞，在底楼的他最先受到影响，多次向物业反映没有得到解决后，其就擅自将原来由上往下直排的管道接改为有90度角的排水管道，堵塞问题一度得到了解决。这次堵塞导致毛某地板损失虽然是由于其接改排水管道引起的，但是归根结底是物业的不作为，致使其不得不擅自接改，况且公用管道的维护本来就是物业的责任，因此对于毛某的损失其不会做出任何赔偿。在向物业了解情况时，调解员详细询问了物业公司和住户之间签订的《物业管理服务合同》中就共用设施设备的运行、维修、养护和管理方面的约定，证实公用排水管道的维护确属物业的责任范围。对于下水管道堵塞问题，物业表示曾疏通过几次，但由于住户使用不当，就经常引发堵塞，物业公司认为其有在积极解决问题，但是商户擅自接改管道导致毛某地板受损的问题，表示不承担。

楼下商户林某和物业都认为是对方的责任，都拒绝赔偿毛某的损失。了解了三方对纠纷经过以及诉求之后，调解员立刻理清思路，仔细分析后，调解员认为物业和林某都存在责任，但是源头在于物业未及时疏通管道造成堵塞，物业应当作出赔偿，林某没有按照规定擅自改管道，也存在一定过错，协商过程中，调解员表示林某和物业应当作出相应赔偿，具体赔偿数额大家可以再进行讨论。然而，林某和物业对于调解员提出的建议都表现出了抗拒，并拒绝调解，调解一度陷入僵局。调解员多次调解，并走访林某和物业，但是依旧无果。

为了更明确各自的责任，调解员特意就此问题咨询了律师意见，律师表示，《物业管理服务合同》中将共用设施设备的运行、维修、养护和管理确定为物业公司的服务范围，故其对该小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务，此项服务包括对小区下水主管道定期清理疏通。本案中该主管道为涉及楼房住户的共同使用的排水排污管道，排水管道堵塞部位属于公用区域，由此引发的问题导致住户财产损失应当由物业承担责任。另外，根据《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”商户和毛某作为相邻关系人，商户擅自接改下水管道一定程度上加剧了排水管道的堵塞，损害了相邻关系人的排水权利，需承担轻微责任。

律师给出的依据和建议清晰明了，调解员主动对林某和物业进行走访，将法律依据和双方协议认真向当事人解释，物业和林某也终于认识到各自的责任，在调解员引导下，林某和物业终于愿意坐下来和毛某商讨具体的解决方案。在调解员的主持下，三方就公用排水管道的整改，毛某经济损失的赔偿进行了细致的协商，经过多次协商之后，三方终于就解决方案达成一致意见。

2018年11月30日，三方就物业纠纷签订如下协议：

1.毛某同意放弃诉讼等法律途径，要求一次性协调处理此事；

2.某物业公司同意免毛某所住居室三年（2017年、2018年、2019年）物业费；

3.商户一次性补偿毛某500元。

本案中，由于物业的不及时作为，导致当事人增多，财产损失扩大，调解难度升级。调本纠纷得以彻底解决，主要得益于调解员：

一是寻求律师专业意见，在了解案件基本情况后，通过向律师寻求专业法律意见，对整个案件的性质及责任划分有了充分的认识，为后面的调解工作做铺垫。

二是主动出击化解纠纷，在商户和物业都拒绝调解的情况下，主动介入，多次上门开展解说说服工作，消除当事人的抵抗情绪，借助专业人士的意见来增强自己话语的说服力，取得当事人的信任，从而推动纠纷的顺利解决。

三是不畏艰难迎难而上，本案时间拖得很长，调解员并没有放弃调解，反而越挫越勇，对当事人动之以情，晓之以理，苦口婆心地劝解，最终达成一个公平又合理的调解结果。