律师代理兴义某房开公司“一房二卖”解除合同纠纷案

2015年5月4日，原告（乙方）就购买座落于贵州省兴义市下五屯文化路与将军大道交汇处“南城水乡”某号房屋（以下简称“该物业”）事宜与被告（甲方）签订《南城水乡认购协议》，合同约定：该物业建筑面积224.51平方米，按建筑面积计算的成交单价为2500元/㎡，该物业成交总价为561275元，认购协议签订时，乙方自愿向甲方支付认购定金10000元，并于认购协议签订后7日内与甲方签署南城水乡《商品房买卖合同》，乙方已支付的认购定金，在甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，直接冲抵该物业的购房价款。

上述合同签订后，原告在2015年5月4日及2015年5月9日向被告支付定金、首付款及维修基金共计182501元，被告向原告开据了加盖财务收款专用章的收据作为收款凭据，但被告迟迟不与原告签署《商品房买卖合同》，原告已准备好办理公积金按揭贷款的资料，不料被告由于经营不善，资金链断裂，项目烂尾停工，一直未为原告办理按揭贷款等相关手续，也未向原告交房。2018年7月4日，原告到兴义市国土资源局不动产登记中心查询该物业的登记情况，才发现该物业已于2015年4月16日，即是在原、被告签署《南城水乡认购协议》之前，就已经被被告卖给案外人胡某，并办理备案登记手续。

因被告“一房二卖”的行为给原告造成严重的经济损失，双方对合同的履行不能达成一致意见，故原告委托我所律师代理其起诉至法院。请求：1、依法解除原、被告双方于2015年5月4日《南城水乡认购协议》；2、被告返还原告已付购房款182501元；3、被告双倍返还定金10000元；4、被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付原告利息至已付购房款返还完毕之日止；5、被告赔偿原告经济损失606177元；6、被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，向原告支付赔偿金182501元；一审法院支持了原告1、2、4、6项诉讼请求，并以兴义市2018年上半年商品房平均成交单价4597元为参照认定原告经济损失为 470797.47元。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”、第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，本案中，虽然原、被告双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，但双方签订的《南城水乡认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取原告定金、首付款及维修基金，因此应认定《南城水乡认购协议》为商品房买卖合同。因被告违约，原告已交付的定金10000元应双倍返还，同时，被告在与原告签署《南城水乡认购协议》时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人胡某，导致双方合同目的不能实现，《南城水乡认购协议》应予解除，被告应返还原告已付购房款及利息【参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此根据2015年5月中国人民银行公布一至三年的贷款基准利率5.50%上加收50%计算至起诉时利息为48015.26元】，并赔偿损失【被告现在同位置同户型房屋销售单价为5200元/平方米，原告另购房损失为房屋差额，即：（5200-2500）×224.51=606177元】，并向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

法院判决：1、解除原、被告双方于2015年5月4日《南城水乡认购协议》；2、被告于本判决生效之日起返还原告购房款182501元及利息，利息以182501元为基数，按照年利率4.75%从2015年5月9日起计算至清偿完毕止；3、被告于本判决生效之日起十日内向原告赔偿损失470797.47元及购房款一倍的赔偿金182501元，合计65329.47元。

法院认为，一、认购协议性质的认定，原告与被告签订的《南城水乡认购协议》能否认定为商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案中，双方签订的认购协议对交易房屋的基本情况、价款、付款方式等进行了明确，已具备商品房买卖合同的基本要素，故双方签订的认购协议可认定为商品房买卖合同。

二、对于认购协议是否予以解除的问题，被告在与原告订立合同前已将房屋出卖给他人，既具有欺诈行为，也具有因无法履约导致合同目的无法实现的违约行为，现原告请求解除合同，也满足法定解除合同的要件，故对原告请求解除双方签订的认购协议的请求予以支持。

三、被告违约责任的承担，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，从原告提交的涉案房屋登记情况查询表可知，被告于2015年4月16日前将涉案房屋出卖给胡某，而后又于2015年5月4日与原告签订认购协议，被告的行为已构成“一房二卖”，应承担相应的法律责任。原告所支付的定金、房款应视为购房款，涉案房屋系被告“一房二卖”，不具有代收房屋维修基金基础，因此原告交纳的维修基金也应认定为购房款。故被告应返还原告已付的房款182501元及利息，已付房款利息损失可按中国人民银行贷款基准利率计算，依据司法解释的规定被告还应赔偿原告已付房款一倍的损失即182501元。定金罚则与违约损害赔偿，仅能择一，前述已将定金计入了原告的已付房款，因此对于原告双倍返还定金的请求不予支持。

四、关于原告主张的赔偿损失问题，被告“一房二卖”的行为已构成违约，赔偿损失应以违约造成的实际损失为基础，本案中，被告的违约行为，无形中已致使原告丧失购买涉案房屋的机会，现原告另行购买房屋需按现行商品房成交单价支付购房款，即原告的损失为现行商品房价格与涉案房屋价格之间的差额部分。根据相关统计部门发布的数据来看，兴义市2018年上半年商品房平均成交单价为4597元，故原告主张的损失为470797.47元【（4579元/平方米-2500元/平方米）×224.51平方米】。

综上所述，法院认为，原告的诉讼请求部分成立，遂作出如上判决。

一、购房者没有与房开公司签订正式的《商品房买卖合同》，只有认购协议，相关权益是否有保障?

双方签订的认购协议对交易房屋的基本情况、价款、付款方式等进行了明确，已具备商品房买卖合同的基本要素，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”规定的情形，故双方签订的认购协议可认定为商品房买卖合同，购房者的相关权益也是有保障的。

二、房开公司“一房二卖”的行为应当承担什么样的赔偿责任?

房开公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人而“一房二卖”的行为导致合同被解除的，购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

对于赔偿损失部分应以违约造成的实际损失为基础，由于房开公司的违约行为，无形中已致使购房者丧失购买涉案房屋的机会，现购房者另行购买房屋需按现行商品房成交单价支付购房款，即购房者的损失为现行商品房价格与涉案房屋价格之间的差额部分。

当房开公司同时与多个购房者签订房屋买卖合同时，众多购房者中只能有一人获得该房屋的物权。具体应按照以下几个原则来处理：已经办理房屋所有权转移登记的优先；均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的次之；均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。所以，此处提醒购房者，为避免夜长梦多，在签订认购协议交纳定金、预付款之后，一定要尽快签订正式的房屋买卖合同并办理网签备案，以防止所购房屋被“一房二卖”。如果发现所购房屋已经卖给他人，一定要尽快提起诉讼，并采取保全措施，以挽回经济损失。