布尔津县杨某和彭某物业纠纷调解案

2017年5月9日，家住布尔津县某镇某社区某小区的杨某，回家后发现家中天花板和墙面正在渗水，且卫生间和厨房已有大量积水，严重影响正常生活。为寻找原因，杨某顺着水源爬上顶楼，发现漏水原因系顶楼501室住户的太阳能水管爆裂，导致水泄出流入楼下家中，杨某立即找到小区物业管理人员反映情况，请求帮忙。物业第一时间叫来501室的业主彭某，杨某和彭某开始为此事争执。杨某要求彭某承担损害赔偿责任，支付因维修家里受损的经济损失以及因此造成的误工费，并要求物业企业立即断掉501室的自来水以免造成更大损失，而彭某称楼顶上的漏水原因并不一定是因他家太阳能水管破裂所致，可能是积雪融化的原因，401家的损失跟自己没有关系。双方争执不下，物业劝解无果。无奈之下，5月10日,杨某找到某镇人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。调解员在仔细询问了事情经过后，让双方当事人充分表达自己的诉求和理由，并对双方的陈述做了详细的记录，双方仍然互不相让。

双方在激烈的争吵，调解员边听边记，并迅速梳理案情，明确了调解思路。

（一）首先要查明漏水源头（主要是从屋顶的高处往低处找漏，因为水往低处流)。看屋顶有没有裂纹、原有的防水层有没有老化、屋顶原有的防水卷材有没有气泡，有气泡的话就证明水已经进入防水层的底部，这样就会漏水。还需查找屋顶上的天沟有没有堵塞。为此调解员与杨某、彭某及物业工作人员一同来到杨某住处实地查看情况，在楼顶发现彭某家的太阳能水管确实破裂并不断往外渗水，调解员及物业工作人员仔细的查看了周围情况，并排除了其他漏水的可能，对现场进行了拍照保留相关证据。

（二）查找漏水部位，有可能是自己室内专用部分漏水或者室外原因引起的漏水还可能是因公共管道漏水。通常物业公司负责对小区内公共部位管道的维护和维修，如果自己室内漏水，并非因公共部位的原因所致则应由自己承担相应的损失。调解员顺着流水仔细查看寻找原因，发现401室房内所渗水来自彭某家太阳能水管，是邻里纠纷，物业公司并不承担责任。

（三）要查清漏水的责任归属。要弄清这个问题，往往需要专业的质量检验机构来鉴定。最为常见的是设备漏水，比如太阳能爆裂等，导致楼下被淹，关于设备漏水时，做为业主要及时保留证据，及时通知物业公司来维修。如果设备在保修期内，如果业主没有使用不当或者装修损坏和不注意损害的情况发生，通常要由开发商承担维修责任。同样，如果因漏水导致了自己的损失或楼下的损失，也应当由开发商承担；如果设备已经超出了保修期限，这个责任应该由使用的业主承担责任，因为“谁控制标的，谁最能控制风险的发生”。业主作为直接使用人，具有维护和保养的义务，相应的造成的损失，应由楼上承担赔偿责任。

在对现场实地查看后，由调解员对彭某进行了耐心的解释，彭某也参加了查明原因的过程，已认识到自己理亏，便不再将责任推给因积雪融化所致，表示愿意承担责任，调解员向其讲解了《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国民法通则》等相关法律法规。双方当事人都觉得很受教育，愿意和解。

双方签订协议：

彭某赔偿杨某因维修家里受损地方的经济损失以及因此造成的误工费3500元，并于当日下午将赔偿款结清。

至此，纠纷得到了合理的解决，当事人都表示对处理结果非常满意。

此类纠纷虽情况较为简单,但往往受害方情绪比较激动，要妥善处理，还需调解员认真、谨慎对待。调解员主动寻找“突破口”，因案制宜，转变调解思路，从情理入手，融情于法，解燃眉之急，救生死之命，尔后引导当事人以法律途径解决纠纷，定息止纷，这才是上上之举，才是最正确的调处方式。另外，优秀的调解员和调解组织，大调解体系的运用，也是本案成功化解不可或缺的重要因素之一。