朝阳市双塔区某物业公司与刘某物业纠纷调解案

2017年7月13日，朝阳市双塔区某物业公司因所服务的位于双塔区某小区业主刘某拖欠物业费纠纷一案向朝阳市双塔区诉前人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。事情起因缘于2014年申请人物业公司与被申请人刘某所居住的小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业公司向刘某所居住的小区提供物业管理服务，小区业主按0.5元/㎡的标准向物业公司交纳物业管理费。合同生效后，物业公司依据约定为小区业主提供了完善的物业管理服务，但刘某并未依合同约定向物业公司交纳物业管理费。2014年至今，刘某合计欠费3328元，物业公司多次书面及上门催交，均无效果，为此，物业公司向朝阳市双塔区调委会申请调解此物业收费纠纷。

收到物业公司的调解申请后，调委会经认真研究，认为此纠纷处理妥当，将会对此类纠纷解决起到示范作用，于是立即选派调解经验丰富、调解能力强的调解员开展调解工作。

经调查，调解员了解到：申请人物业公司自2014年与某小区签订物业服务合同以后，依照合同为该小区提供了完善的物业服务，而被申请人刘某对物业公司所服务的小区公共设施、设备日常运行、维修保养、绿化管理、清洁卫生等也没有意见，其不同意交纳物业费的唯一理由就是2015年夏天自己放在楼道内的自行车丢失，刘某认为自行车被盗一事，物业公司有过错，应该承担责任，为此，不同意向物业公司交纳物业费。

调解员根据双方当事人的争议焦点，进行了认真研究和讨论，认为本案系物业服务合同纠纷，刘某将自行车存放在楼道内丢失是否由物业公司赔偿是关键。经过综合考虑和查阅有关法律规定，调解员组织双方进行调解。

调解过程中，调解员根据所了解事实，耐心细致地向双方当事人讲解相关的法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

根据以上规定，调解员为双方当事人解释了物业服务的范围以及在不同情况下物业赔偿的具体内容，就自行车丢失一事，物业根据所尽的安全保障义务承担相对责任，但不作为业主不交纳物业费的依据。在调解员一步步的引导下，当事双方之间形成了较好的沟通和信任基础，推动了调解工作的深入。

刘某通过调解员的讲解，明白了不交纳物业费是违反合同法和物业管理相关规定的，同时也认同小区公共设施、设备日常运行、维修保养等工作没有问题，因此，同意交纳物业管理费。但是认为物业虽然尽到了安全保障义务，仍希望能对自行车丢失给予相应补偿。物业公司见到刘某对物业服务的认可和愿意交纳物业费，也听从调解员的意见，对刘某的物业费用进行了适当的减免，最终促使双方达成一致意见。

双方签订调解协议书：

刘某一次性向物业公司交纳物业管理费3000元，余款物业公司自愿放弃。

为最大限度保障双方履行调解协议内容，调解员引导双方向人民法院申请司法确认该调解协议。

事后经回访，当事双方均已履行调解协议，对调解员的调解和处理结果表示满意。

本案案情并不复杂，争议的焦点在于双方当事人是否建立了自行车停放保管合同关系。如果双方存在保管合同关系，业主的自行车在小区停放过程中丢失，物业公司就应该根据《合同法》的规定承担赔偿责任。其次，要看物业公司是否履行了安全保障义务。物业公司在对小区管理过程中，应当有一套完善的安全管理制度，并严格执行。如果物业公司在管理小区过程中没有完全履行这套安全管理制度，那么物业公司就对业主自行车丢失存在过错，应当承担相应赔偿责任。调解员耐心细致地剖析案情，并对相关法条进行解释说明，使双方当事人明白各自应承担的责任，是本案得以调解成功的关键。