蒋某与遂宁市船山区某小区物业管理公司物业纠纷调解案

2017年6月9日晚，家住四川省遂宁市船山区某街道的蒋某，在驾车离开小区时被保安要求支付8元停车费，蒋某认为自己是小区业主，已经支付物业服务费，物业不应该再向他收取停车费，故拒不支付，保安也因此不放行。双方由此争执不下，保安通知物业管理人员冯某，但蒋某未待物业管理人员到来就赌气撞坏停车场出口闸门驾车离开。事后，小区物业管理人员冯某联系蒋某解决停车场出口闸门损害赔偿事宜，要求蒋某赔偿停车场闸门5000元，蒋某拒不露面协商解决问题，6月11日，小区物业找到船山区某街道调委会，请求调解员调解解决纠纷。某街道调委会简要了解了纠纷发生情况，及时受理案件，派出调解员进行调解。

调解员分别找到双方当事人，仔细询问事情经过，让双方当事人充分表达自己的诉求和理由，双方都觉得自己占理，互不相让。

在双方激烈争吵的过程中，调解员迅速梳理案情，明确调解思路。这是一起由物业收取业主临时停车费引起的矛盾，随后扩大至财物损害纠纷，那么停车场闸门受损谁之责？应当如何赔偿？物业管理公司是否应该收取临时停车费？停车费收取标准又是如何确定的？在本纠纷中，双方当事人生活联系密切，且对发生的事实无争议，但对责任划分的认识有出入，适合使用面对面调解法。调解工作的重点在于让双方当事人认识到本案存在两件纠纷，应当分别分析处理。

6月12日上午，某街道调委会召集双方当事人在调委会办公室展开调解。上午9时30分，蒋某与物业管理公司代表冯某一起按时到达调委会办公室，友好握手，情绪稳定。

调解开始，蒋某认为自己是小区业主，每年按时缴纳物业管理费，在地面临时停车不应该再缴纳费用。调解员指出，任何费用的收取支付都应当有据可依，是否应当收取停车费、收取多少停车费都必须有明确的收费规定，且收费规定合法合理。蒋某所居住小区已于2015年12月制定并公示小区管理规约，约定了临时停车收费标准：“物业公司可以对进入小区且未在小区内购买或租用车位的车辆收取临时停车费，停放在地面车位的收费标准为4元/小时，停放在地下车位的收费标准为5元/小时，15分钟内免费，不满1小时按1小时计算，过夜8小时10元，超过8小时部分按日间标准计算。且物业公司收取的临时停车费的部分收益属全体业主所有，应用于公共部位的保养、维护。”《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务，包括遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。”因此，蒋某应当遵守小区管理规定，只要没有在小区内购买或租用车位，车辆临时停放就应当支付相应费用。蒋某听后，认识到自己理亏，表示愿意支付停车费用，并对撞坏停车场出口闸门表示歉意，愿意赔偿损失，但对赔偿金额有异议。

物业公司代表表示接受蒋某道歉，但是停车场闸门受损，经维修人员检修后发现不能修理，必须重新购买闸门，购买及安装费用共计5000元，蒋某应当承担这笔费用。

蒋某认为，虽然自己撞坏闸门，应当赔偿，但不应该承担全部赔偿责任，物业管理公司每年所收取的物业管理费包含大修基金，更换闸门的费用应当由此笔费用支出。

针对双方的分歧，调解员又指出，停车场出口闸门属小区业主共用设施设备，由物业公司进行管理、使用，受到损害时，物业管理公司有权要求责任人损害赔偿。因闸门被破坏严重，难以修复，需及时更换，经业主大会同意，物业管理公司已经另行采购新的闸门，蒋某的诉求存在一定的合理性，新购闸门由蒋某承担部分费用。因蒋某赌气故意撞坏闸门，应当承担主要责任，但是旧的闸门已经使用了一定年限，偶尔也会出现一些小问题，若因蒋某撞坏换新全部费用由蒋某支付而不折旧存在明显不公平。因此调解员建议此次购买新闸门费用由物业管理费和蒋某共同支付，蒋某因过错承担主要责任，支付大部分费用，剩余部分有物业管理公司经业主大会讨论由物业管理费大修基金支出。

6月12日下午，在调解员法理并用的劝解下，双方当事人最终握手言和，对小区停车场闸门的损失，蒋某和物业公司达成了一致意见。

双方签订调解协议：

1.蒋某就此事向物业公司道歉；

2.蒋某赔偿物业公司损失费3800元；

3.物业公司重新制作并张贴小区管理规约。

至此，纠纷得到了合理的解决，双方当事人均表示对处理结果非常满意。6月16日，某街道调委会分别对蒋某及冯某进行回访，蒋某告诉调解员已经支付了赔偿费，双方及时履行了调解协议，没有申请司法确认，物业管理公司非常感谢调委会的工作。

本案中，调解员一番耐心沟通与协调，让双方当事人明白了这一起看似简单的纠纷竟然涉及这么多的法律法规。近年来，伴随城市化建设步伐的加快，以小区为基础单位的专业化管理服务体系也正在逐步建立。然而，在物业服务体系的发展过程中，物业服务纠纷亦大量涌现，此类纠纷虽情况较为简单,但要妥善处理，还需调解员认真、谨慎对待。在这起案例中，有几点值得学习：

一是以专业的法理分析明确责任承担。纠纷发生之初，双方当事人矛盾焦点是小区业主是否应当支付临时停车费，随着事态发展，矛盾纠纷转化为蒋某与物业公司的损害赔偿纠纷，属侵权责任。这个过程中，责任在不断变化，明确责任的过程体现了调解员的专业和细致。调解这起纠纷，明确责任类型是关键。调解员以专业的法律素养，锁定责任类型，准确找到责任主体，正确划分责任，从而为成功调解打下了基础。

二是以高度的责任感做好纠纷预防。预防重于调解，在双方当事人达成的调解协议过程中，除了有对财物进行赔偿这样的弥补性条款外，还有加强公示管理等预防性条款。这些貌似没有实质性内容的条款，却正体现了调解员的细心、周到和远见。调解员并不局限于化解这一起纠纷，而是通过引导和提示，用协议条款形式引起当事人的重视，从而避免此类事件再次出现，预防此类纠纷的再次发生。