王某与嘉峪关市某物业公司物业纠纷调解案

受理调解后，鉴于矛盾双方冲突强烈，责任无法认定，调委会便先后到市房管局、建设局进行走访，对涉及此类案件的相关规定进行了详细了解。2018年3月16日，调委会联合市建设局质监站工作人员到王某家中进行实地查看，并联系物业公司、施工单位相关责任人员到场进行调解。调解中，针对本案的问题焦点，调解员按照相关的法律、法规一一进行了详细讲解，并对各方的责任进行了细致划分。

本案焦点一：漏水系业主楼外排水井排水管道结冰所引发，物业公司有无责任？

针对王某和物业公司对于损失赔偿问题的争论，调解员迅速进行法理分析。调解员指出，如果下水管道是由于楼内用户在使用过程中乱丢杂物被堵，那么应当追究乱丢杂物者的责任，但是根据物业公司疏通管道的情况，下水管道内并没有发现堵塞物，而仅是因为水井内管道结冰被堵。春节期间，天气较为寒冷，据物业经理所说，该楼内目前只入住了一户人家，其余业主尚未入住。那么出水口结冰，有可能跟用水量较少有关。虽然漏水事件发生后，物业公司积极配合住户进行了污水清理并疏通了漏水管道，但这并不是物业公司免责的理由。根据《甘肃省物业管理办法》（2010年修正）以及《嘉峪关市物业区域内相关设施设备管理规定》，共用设施设备指共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、池、井等。物业企业维修的项目主要是保持物业共用部位、共用设施设备的正常使用和运行而进行的维护保养。根据入住率较少的实际情况，物业公司应当预见到下水井有可能会因气温骤降而结冰，应当加强检查防范，但是物业公司因疏忽大意而没有进行检查、维护，因此物业公司对王某的房屋毁损负有一定的责任。物业公司负责人听后，意识到物业公司在此起案件中存在一定的过失，表示愿意在跟施工单位进行协商的基础上承担一定的赔偿费用。

焦点二：施工单位在此起案件中，是否负有责任？

建设部门质监站工作人员对下水管道埋深测量的结果显示，水井内的下水管道埋深符合标准。但是对埋在地下延伸至住户楼地下的管道，因故未能取得测量数据。该房屋于2016年底竣工，根据《建设工程质量管理条例》规定，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为2年。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。调解员指出，因不能确定管道具体是因为什么原因冰冻结冰，所以不能确定施工单位是否承担责任。但是，因管道尚未过保修期限，住户家里遭受了一定的经济损失，且损失不大，希望施工单位能够考虑承担少部分赔偿责任。施工单位代表表示认同，并积极向公司领导汇报进行赔偿。

焦点三：王某作为房主，在该起案件中是否承担责任？

王某在2月15日就已经发现厨房有漏水的现象，但并没对漏水的原因进行排查，也未向物业公司反映，而是自己做了简单的处理，直至发生2月16日的大面积漏水事件。调解员指出，作为房屋的所有权人，王某在明知屋内漏水的情况下，没有妥善处理，且没有及时告知相关部门对漏水原因进行排查和处理，自身对漏水事件也存在一定的过失，因此也应当承担一定的责任。

在调解员法理并用的劝解下，各方当事人均表示，愿意承担责任，尽快解决纠纷。

3月21日，在王某及物业公司对造成损失进行评估计算的基础上，各方当事人达成协议：  

1.王某维修房屋损失共计9700元，某物业公司承担5000元，并负责对下水井井口进行保温处理，以防止次年再发生结冰漏水事件；

2.施工单位在未证明其有责的情况下，承担2000元的维修费用。

3.王某因存在过失，承担2700元维修费用。

至此，纠纷得到了妥善解决，当事人对处理结果均表示满意。

物业纠纷虽然看似简单，但是涉及物业公司、建设单位、开发企业以及供水（电）等相关部门，牵扯到责任划分的问题，比较难处理。调解员在调解的过程中，不仅要熟悉相关的法律、法规、条例、规定，还要多和有关部门沟通联系，妥善处理，谨慎对待。

（一）高度负责，做好调解前期工作。预防重于调解，在此案中，纠纷发生之初，调解员先跟纠纷各方取得联系，尤其是对王某的情绪进行了安抚，并迅速到房管部门、建设部门进行走访，通过走访，对该纠纷涉及的法律法规和责任划分有了初步的判断。之后，第一时间联合建设部门质监站工作人员对水井管道埋深进行了测量，进一步明确责任。

（二）法理并用，妥善划分责任范围。调解过程中，责任主体在不断的发生变化，调解员充分运用前期掌握的实际情况，综合相关的法律法规进行逐个排除，直至最终找到明确的责任人，在这个过程中，体现了调解工作的专业和细致。调解这起纠纷，明确责任主体和划分责任是关键。调解员充分运用法、理、情进行调解，使得原本责任不清、互相推诿的局面豁然开朗，从而为达成调解合意打下基础。