重庆市江北区某大厦业主与某物业公司物业纠纷调解案

重庆市江北区某大厦部分业主向街道反映管理该大厦的某物业公司服务差、管理水平低下，街道也责令物业公司提高服务，加强管理。因物业公司的住宅服务合同于2017年7月底到期，大厦业主代表便向街道申请解聘物业公司。由于该大厦没业委会，根据《重庆市物业管理条例》的相关规定，街道于2017年7月7日召开了物业联席会，会议决定由社区代行业委会职责。街道和社区于2017年11月6日至2017年11月9日征求业主意见是否解聘物业公司，根据《重庆市物业管理条例》，解聘续聘物业公司需一半以上业主同意，但最后统计结果同意解聘融盛物业公司的业主未达到一半以上，根据条例，物业公司自愿按照原合同约定继续提供服务的，可自动延续至业主大会作出选聘或续聘为止。大厦业主表示不接受此结果，要求进行协调，解聘该物业公司。

物业纠纷调解委员会在接到这一纠纷后，积极主动介入了解纠纷情况，并采取有效措施调解这一纠纷。

（一）加强与当事双方的沟通联系

1.按照业主参与业主大会情况，因未达到双过半程序要求，无法依法要求物业公司撤场，只能由物业公司继续履行物业管理责任。因此，物业纠纷调解委员会积极与业主代表沟通，将政策法规宣传到位，劝阻业主不要发生过激行为，理解并配合有关部门对该矛盾的调查处理。

2.另一方面，积极组织物业管理和电梯方面的专家，加强对小区实地检查，发现并督促物业公司积极整改物业服务中的问题，并与物业公司负责人沟通，要求加大物业管理力度，尤其是日常设施设备的管理维护，确保小区安全，注意服务态度，以实际行动改善与业主之间的对立关系，至少确保不发生过激行为。

（二）积极寻找突破点，妥善解决问题

首先，调解员对业主大会已投票进行仔细分析，发现2个突破点：一是虽然投票业主在住宅业主总体中只占小部分，但其他没有来投票的基本都是将房屋出租经营的业主，对是否更换物业公司持无所谓态度；二是已投票虽然不多，但在已投票中90%是要求更换物业公司的，支持物业公司的只是极少数。由此可以看出，如果更换了物业公司有利于缓和小区矛盾，不会造成更大更严重事件。

其次，经过多次与物业公司沟通，发现物业公司因经营管理问题，加之业主拖欠物业费严重，对继续实施大厦物业管理也无强烈意愿。

既然一方要求换一方愿意走，那么核心法律障碍是业主大会仍然无法通过“双过半”程序来确定哪家物业公司接管，而物业管理的实际又要求高层建筑脱离不了专业化物业公司的管理，否则会造成小区无人管理更为混乱。

根据大厦商住分管的实际情况，物业纠纷调解委员会再次找到了负责大厦商业部门经营管理的物业公司，说服其在负责住宅的物业公司正式退出后，临时接管大厦住宅部分的管理，整合小区资源，维护小区稳定。经多次开展工作，最终负责商业经营管理的物业公司同意对住宅部分提供临时物业服务。

至此，业主方、拟退出管理方、拟接管方基本达成一致意见，为妥善解决大厦物业矛盾打下基础。

2018年3月，负责住宅的物业公司按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第二款规定，正式书面提出退出大厦物业管理工作。

2018年3月27日，按照《重庆市物业管理条例》第六条规定，业主代表、负责商业的物业公司、负责住宅的物业公司达成一致意见：同意负责大厦住宅部分的物业公司退出大厦物业服务，在业主大会不能作出选聘新物业公司的紧急情况下，根据《重庆市物业管理条例》第四十六条“一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务”的规定，指定大厦商业部分的物业公司为住宅部分提供临时物业服务。

2018年3月29日，在有关部门监督下，顺利完成物业交接，大厦物业更换矛盾纠纷得到有效解决。

（一）走访业主，摸清矛盾症结

通过积极调查了解业主代表、物业企业等涉事多方想法，有效保障各方利益。

（二）创新思维，构建利益各方平衡点

在不违反《重庆市物业管理条例》等有关规定的基础上，通过积极主动沟通协调，找到解决办法。

（三）法制化思维固化调解内容。

充分利用《重庆市物业管理条例》第六条设立的物业管理联席会议制度，共同协商确定，实现小区物业更换平稳过渡。