张某与刘某、西宁市城东区某小区物业公司物业纠纷调解案

2017年3月24日，家住西宁市城东区某小区的住户张某到西宁市城东区某社区人民调解委员会马大姐调解工作室（以下简称工作室）反映：“家中厨房楼顶漏水，他也曾到楼上住户刘某家中看过，可楼上的住户厨房内没有任何渗水痕迹，也不是人为因素造成渗水，几次找某小区物业公司反映问题，均未得到满意的答复。”无奈之下，张某只好找工作室，希望通过调解解决漏水问题。

为进一步掌握案件原委，调解员马上到某小区了解情况，并在物业公司工作人员的协助下，对张某屋顶的渗水情况进行排查，再三检查后未发现漏水点，物业公司工作人员建议在楼上住户刘某的厨房地面开洞检查。对此建议，楼上的刘某坚决不答应，他认为不可能是自家的问题，如果真是自家的管道有问题，地上会有渗水。再者，自己家的地面砸开了，由谁来恢复原状。对此，调解员对刘某进行了释法说理，依据《物权法》的相关规定和《房屋建筑工程质量保修办法》中 “房屋五年保修期满，出现质量问题的，如属于共用部位或者共用设施设备，可使用启动房屋维修基金，并由物业组织维修，如属于自用部位的，则应由业主自行负责维修” 的规定对刘某进行了详细解释和说明，劝说刘某充分体谅楼下邻居的感受，本着解决问题的态度配合检查。并强调，如果是公用管道出现问题，物业公司将承担地面的修复责任，保证恢复原状。经积极做刘某的思想工作，最终刘某同意开洞检查，并最终找到了原因：渗水是由于主管道接口破裂造成，是公用管道出现了问题，根据规定，该房屋已过五年的保修期，由物业公司承担维修责任。

经调解员调解，当事人张某、刘某和某物业之间最终达成调解协议，由小区物业公司负责更换损坏管道，对因渗水造成张某屋顶损坏和因查找渗水原因造成刘某地面损坏情况，由小区物业公司负责修复和恢复原状。

近年来，城镇居住小区因排水、供暖、房屋装修等琐事而引发的物业纠纷呈增长趋势，这类纠纷往往归因难，小摩擦容易演化为大矛盾，对此类纠纷的调解，要本着方便生活、团结互助、公平合理的原则，坚持抓早、抓小、抓苗头，努力将矛盾纠纷消除在萌芽状态。这起因管道漏水而引发的物业纠纷，调委会及时介入，找准产生问题的原因所在，并准确引用相关法律规定，避免了矛盾纠纷激化，再次彰显了人民调解快速、灵活、经济的独特优势。