林甸县徐某与某保洁公司物业纠纷调解案

徐某家住林甸县某局住宅楼，2018年4月3日早8时，徐某下楼上班时发现，已有多日没有保洁人员清扫楼道,楼道里充斥着一种难闻的气味，这几天正好是刮大风，楼下庭院的垃圾随着大风刮的到处都是。徐某十分生气，想起他前几天刚刚交过物业费，而保洁公司的这种服务态度和服务质量实在让人无法满意。于是，当天下午徐某找到了保洁公司，保洁公司的工作人员接待了他，听徐某说完事由后，工作人员称：这事他不清楚，得负责人才能解决，负责人现在不在，过几天给徐某答复。又等了几日，徐某发现楼区的环境还是如此，这几天也没看见有保洁人员过来打扫。4月8日，清明节放假后的第一天，徐某再次来到某保洁公司，负责人给出的理由是某局家属楼的业主们没缴齐服务费，所以不能提供服务，等收齐后才能打扫卫生。徐某觉得自己交了费用却没有得到相应的服务，负责人的解释没道理，如果一直收不齐，难道自己的钱还白交了吗？徐某心里很是生气，想向某保洁公司要回自己缴纳的费用，保洁公司认为其无理取闹，把徐某赶了出来。

4月10日徐某和其他几位住户代表来到林甸县物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会），反映某局家属楼的环境卫生情况，以及对保洁公司的不满，希望调委会能帮忙解决这个问题。

（一）实地查看，了解双方情况。调委会接到申请后，根据徐某反映的问题，及时到某局住宅楼进行了实地查看，发现正如徐某反映的一样，垃圾到处都是，环境卫生十分不好。同时，调委会调查得知，由于某局住宅楼属于建设多年的老旧单体楼，之前没有物业公司进行服务，从2016年3月份开始，县里所有单体楼保洁工作均交由某保洁公司负责，收费标准为每年每户160元。调解员当天又约见了几个住户代表，他们认为某保洁公司服务质量不好，垃圾清理的不及时，不彻底，造成了环境脏乱差的现象，而且，保洁人员的服务态度也不好，诸如此类的问题还有很多。因为对某保洁公司的服务不满意，所以才拒绝缴纳服务费。

（二）与负责单体楼保洁的某保洁公司负责人取得联系。据某保洁公司负责人介绍，该住宅楼共16户，上次收物业费时只5户缴纳了保洁费，11户未交费，因没收到足够的服务费，所以被迫降低服务标准，结果导致交了服务费的业主会觉得“保洁公司光收钱不好好干活”，而没交服务费的业主会觉得“这个保洁公司确实不好，不交就对了”。愿意交费的人越来越少，公司运营越来越困难，保洁公司从3月末开始对该住宅楼暂停保洁服务。

（三）耐心调解，达成一致意见。调委会对某保洁公司负责人反映的情况进行核实后，及时将徐某等居民代表及保洁公司负责人召集到调委会进行调解，当面进行耐心细致的说服、劝导。调解一开始，因徐某和某保洁公司的负责人有过矛盾，所以谈话的气氛有些紧张，调解员看双方的谈话越来越激烈，于是就把物业公司的负责人单独叫到一个房间，进行耐心的劝解，分析利害关系，向其说明了双方是一种合同关系，也是一种合作双赢的关系，这样僵持下去对双方没有一点好处。听完调解员的话，负责人表示了认同。随后某保洁公司的负责人心平气和的与居民代表进行了协商，并为自己之前的行为向徐某道了歉，双方的气氛有所缓和。调解员又向双方详细讲解了《物业管理条例》，指出业主若无正当理由拒交物业服务费,将承担违约责任,一切不利后果由自己承担。保洁公司若不能按约定提供相应服务，也将承担相关责任。调委会又将单体楼保洁人员工作的辛苦程度、保洁公司的运营状况等相关情况告知徐某等居民代表，让其了解缴纳单体楼保洁费的重要性，希望居民代表动员其他业主及时缴纳缴齐保洁费，以保证保洁公司的正常运转。同时，物业调委会希望保洁公司采取“边服务边收费”的方式，对住宅楼进行保洁服务。

在物业调委会的积极调解下，该住宅楼的居民代表和保洁公司在双方互相谅解的前提下达成以下协议：

1.徐某及住宅楼的居民代表在住宅楼内广泛宣传缴纳保洁费的重要意义，并积极地帮助某保洁公司收取保洁费；

2.保洁公司恢复对住宅楼的保洁服务，并承诺一定保证服务质量，给大家一个舒适的居住环境；

截至4月16日，该住宅楼已缴纳保洁费13户，剩余3户由于常年在外地居住，无法联系，保洁公司也为住宅楼提供正常的保洁服务。

近年来，随着城镇化进程的不断加快，服务行业也得到了快速发展，但有些物业公司服务质量欠佳、管理体系混乱。同时，部分业主法律意识淡薄，在权益受到侵害时常以拒交服务费应对，造成了物业公司与业主之间的矛盾更加激化，双方都受到了损失。

为高效调解此类物业纠纷案件，同时减少此类物业纠纷发生，物业纠纷调委会采取了多种措施：一是加强普法宣传力度，宣传《物业管理条例》和物业纠纷案例，提高业主法律意识；二是针对某些物业公司管理不当问题，向有关主管部门及物业公司发出加强管理、规范服务等建议，从源头上预防矛盾发生；三是规范双方的服务协议，尤其是在协议中将双方权利、义务约定清楚，防止在发生矛盾纠纷时说不清、道不明；四是调委会加大矛盾纠纷排查调处力度，做到尽早、尽快、尽好的化解矛盾纠纷，保障居民有一个温暖、舒心、和谐的生活环境。