陈某与泰安市泰山区某小区物业纠纷调解案

2017年4月13日，家住泰安市泰山区某小区的业主陈某停放在小区内的电动车丢失。陈某立即找到小区物业管理人员理论，质疑和指责物业管理人员未尽到看护和保管责任，要求物业公司承担损害赔偿责任。小区物业负责人称，陈某电动车被盗，是因为没有锁好，致使小偷可以轻易把车盗走，跟物业没有任何关系。陈某因此而拒缴物业费，小区物业多次催交无果，双方矛盾不断激化。陈某及其家人与小区物业多次产生纠纷，矛盾难以化解，小区的业主们也对此议论纷纷。之前丢失过财物的一些业主也表示要让物业公司给一个说法，不然也会效仿陈某拒缴物业费行为。由于物业公司表示再拒缴就要起诉业主，陈某找到泰安市泰山区某街道人民调解委员会（以下简称调委会）寻求帮助，调解员随即受理了该纠纷。

受理纠纷后，调解员仔细询问事情经过后，让双方当事人充分表达自己的诉求和理由，但是双方都觉得自己占理，互不相让。

调解一开始，双方情绪都有些激动，都有自己的理由和委屈。陈某解释说，由于物业公司管理存在问题，未尽到安保防范责任，且未对出入小区人员进行询问登记，所以自己的电动车才被盗。电动车被盗不仅是财产方面的损失，同时也对他的出行造成了不便。陈某认为既然交了物业管理费，物业公司就有责任保管好业主的财产，只要物业公司肯赔偿电动车被盗损失，他就补缴物业费。而物业公司代表人则表示，物业对于不收取保管费的非机动车辆不负保管义务，所以无需赔偿，陈某的要求是不合理的，且陈某现在拒缴物业费，给他们的工作带来了很大的不便，也在整个小区产生了不良的影响。双方各自陈述完毕后，情绪又激动起来，都表示要坚持自己的立场，绝不退让，调解一时陷入僵局。

在双方激烈争吵的混乱中，调解员迅速梳理案情，明确调解思路。我国《物业管理条例》（以下简称《条例》）第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。针对以上条例规定，调解员对双方作了以下说明：1.电动车被盗索赔和缴纳物业费是两种法律关系，不能以索赔为理由拒绝履行缴纳物业费的义务。只要物业管理服务事实存在，业主就有缴纳物业费的义务。2.大多数物业对于小区管理服务仅限于公共环境的维护，如果物业公司未履行正常的安全防范义务导致车辆被盗，则是要承担相应的赔偿责任。3.如果业主对小区物业提供的服务存在异议，可以通过业主委员会与物业公司进行沟通解决，根据《条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。如果物业仍不改进和完善服务，由业主大会共同决定即可解聘物业服务公司。

此外，调解员劝解双方，小区安全和谐、干净卫生离不开物业公司提供的服务，而物业公司的发展也不开业主的支持，双方应互相支持、好好合作，才能妥善解决实际问题，建议双方理性思考、互谅互让，以实现共赢。在调解员法理并用的劝解下，陈某和物业公司代表人长期积累的情绪得到了一定的释放和放松，对抗意识有了缓解，原本坚持的底线也有所松动，都意识到了自身存在的问题。经调解双方当事人自愿达成调解协议，并在人民调解协议书上签字按手印。

双方签订调解协议：

1.小区物业减免陈某所欠的部分物业费，并尽力完善物业管理服务水平，提升业主满意度；

2.陈某补缴剩余的物业费。

这起因物业服务纠纷案依法调解成功，双方当事人满意而归。

在各地小区，车辆被盗被砸坏的现象，较为常见。此类纠纷虽情况较为简单，但要妥善处理，还需工作人员认真谨慎对待。在这起案例中，有几点值得学习：

一是以专业的法理分析明确责任承担。调解员以专业的法律素养，运用法律知识进行分析，找到了责任主体，并正确划分责任，为成功调解打下了基础。

二是以高度的责任感做好纠纷预防。在当事人签订的调解协议中，除了减免物业费弥补性条款外，还有加强管理，巡护等预防性条款。调解员并不局限于化解这一起纠纷，而是通过引导和提示，用协议条款形式引起当事人重视，从而避免此类事件再次出现，预防此类纠纷的再次发生。

三是注重情理，拉近双方关系。调解员从小区安全和谐与物业公司之间的关系进行劝解，劝导双方互谅互让实现共赢，此情理分析获得了当事人的肯定。