姚某与北京市顺义区某小区物业公司物业纠纷调解案

“居者有其屋，行者有其车”，随着城市汽车保有量持续攀升，小区停车位之争时有发生，很多小区私家车数量远超小区建设之初规划的车位数量，北京市顺义区某社区面临同样问题。

2017年8月27日上午九点半北京市顺义区某社区居委会工作人员接到社区26号楼居民姚某来电，表示自己的私家车无处停放。姚某在电话中对工作人员说，根据《物权法》规定，小区道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有，开发企业和物业公司都没有权利收取使用费，也不能强迫业主委托其保管车辆。由此，姚某认为，既然车位属于全体业主共有，收取的停车费也应归全体业主所有。并且如果由开发商或者物业公司代收，则应出示小区公共收益和分配支出明细。姚某为此曾多次去物业对小区租售停车位的做法提出质疑，并要求对停车位租售之后产生的收益分配问题进行公示，可最终都沟通无果。因此，姚某一直未办理小区停车蓝牙卡。姚某说，虽然没办停车卡，但是从入住小区以来，自己的物业费从来没有拖欠过，现在导致车辆无处停放，出入非常不便，因此申请街道和社区人民调解委员会对其与物业的纠纷进行调解。

调解员了解此事后第一时间与物业公司联系了解详情。物业负责人表示：房地产开发企业在房屋建造时都会投入大量的资金建设地下车库，但是在销售时，这部分面积是属于人防工程部分和规划的地下车位部分，并没有算入到公摊面积中，所以按照谁建设谁受益的原则，车位的所属权一般就认为是开发商所有，业主有使用需求则必须购买或者租赁。

至于小区公共用地上的停车位所属权问题，负责人说：“小区内公共用地上的停车位所有权的确是属于全体业主共有，但是通常物业公司为了加强小区的管理，都会制定相关的收费制度，停车费收取上来之后，物业公司将其一部分用于管理成本，如雇用看车人员的工资支出等，另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。如果不收费的话就侵犯了无车业主的所有权，对于无车业主也不公平，收费停车换句话就是取之于业主，用之于业主，这样也能体现物业公司对全体业主的公平。”至于业主要求的停车位租售之后产生的收益分配问题进行公示问题，完全可以进行公示。调解员将此情况前后两次通过电话和姚某进行沟通，并约定在2017年9月27日当面调解。约定当天下午，居民姚某及其姑姑夫妇一起来到社区调委会进行面对面详情了解。调解员进行了接待，并对其提出的问题逐一进行解答。调解员告知姚某：停车位之困，并非某个城市的个案，在全国来说都尚有争议。2007年颁布的《物权法》实施后对住宅小区停车位所有权归属有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。至于，地面上的立体车位，由于其本身属于特种设备并非建筑物，所以并不涉及产权。这样看来，笼统地说小区停车位归业主共有是不正确的。从实际情况看来，收取一定的停车费也是合理的。根据《物业管理条例》，物业公司有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主达成的协议进行利益分配。实践中，停车费一部分作为物业管理运营成本，另一部分作为收益归全体业主所有。对于人防工程改建的地下停车场，《人民防空法》对此有规定，“谁建设谁受益”。关于“谁建设”，一般理解为就是建设方开发商。应当弄清到底是谁花钱建设的、原始投资人是谁，因为《人民防空法》第十八条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的，据此改建的停车场也应当满足“公共利益”。

调解员从专业的角度讲解了《物业管理条例》的具体内容，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。又从情理上讲解了双方的难处。物业公司停车费使用账目也同样进行公示，最终姚某表示接受调解，对调委会所做的工作表示满意。

此次矛盾的调解历时一个月，调解员感触颇深，一是居民现在的维权意识越来越高，当权益受到侵害时，知道积极依法通过调解、诉讼等多元化解决渠道维护自己的合法权益，这就对调解员的专业知识提出了更高的要求；二是深刻的认识到，居民无小事，只要用诚心、耐心，决心，没有解决不了的事，同时也为建设和谐社区做了铺垫。