九江经济技术开发区某小区甲物业公司、乙装修公司与曾某某、徐某物业纠纷调解案

2017年4月20日，九江经济技术开发区某小区甲物业公司到某街道人民调解委员会（以下简称调委会）就该小区某栋业主曾某某长期拖欠物业费一事申请人民调解。调委会受理了甲物业公司的调解申请，指派经验丰富的调解员办理。

调解员在进行事前调查的过程中，发现了与该申请相关的另外的纠纷情况。按照行业惯例，对于长期拖欠物业费的业主“老赖”，甲物业公司一般应选择依据与业主签订的物业合同，直接到法院起诉，而非进行调解。但是，曾某某拖欠物业费的情况背后，另有原因。

2013年3月，该小区建成交房，某栋业主徐某委托甲物业公司联系了乙装修公司进行装修，并向甲物业公司支付了一定的报酬，未签订书面合同。装修过程中，乙装修公司在隐蔽工程中将楼上业主曾某某房中的供电分了一路到徐某家中，自2013年10月徐某入住起，一直在使用曾某某家中的电。2015年5月，曾某某因事出差3个月回家后，发现供电公司以其欠费为由停止了供电，便请来专业人员进行测试，发现了徐某“偷电”的情况。

曾某某随即要求甲物业公司进行协调，让徐某赔偿近2年所盗用的全部电费，否则其他费用一律停交。物业公司于2015年5月与曾某某、徐某进行协商，协商中徐某主张由于乙装修公司是物业公司介绍的，整个装修过程也是在甲物业公司的监理下进行的，具体装修细节徐某并不知情，认为甲物业公司应承担装修不当造成的全部经济责任。而乙装修公司由于施工人员流动大，手续不规范，当时的施工人员信息已无法确认，具体情况不得而知。

因为介绍装修公司并收费的行为违反了甲物业公司上级公司的内部管理规定，甲物业公司对此事一直拖延不处理，导致曾某某长期拖欠物业费。同时，甲物业公司又担心“把事情闹大”，一直未至法院起诉曾某某，故而选择申请人民调解。

鉴于此物业纠纷中涉及到甲物业公司、曾某某、徐某三方之间的矛盾，调解员在事前准备过程中，充分和甲物业公司、曾某某、徐某进行了沟通交流，从各方的角度听取了事件的全貌，作出综合分析。同时根据街道法律服务所工作人员提供的咨询意见，对各方之间的法律关系进行了判断：

1.甲物业公司为徐某介绍乙装修公司并收取报酬的行为，虽未与徐某签订书面合同，但双方已履行合同约定，根据《合同法》第三十六条规定，该合同是成立的。甲物业公司未完整履行合同中的监理义务，应承担连带赔偿责任。

2.根据甲物业公司在工商部门的登记，系超出核准登记的经营范围或经营方式从事经营活动，根据《企业法人登记管理条例施行细则》第六十三条第一款第（四）项规定，应由工商部门进行相应处罚。

3.曾某某方面：根据《物业管理条例》第七条规定，应根据与甲物业公司签订的物业合同，按时交纳物业管理费用，不得以甲物业公司未处理其与徐某的纠纷而拒绝履行合同义务。

4.徐某盗取曾某某家中电力，实际上已经构成了不当得利。根据《民法通则》第九十二条及《最高人民法院关予贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百三十一条规定，无论徐某是否善意，均有义务归还所“窃用”的电费。

5.若徐某对窃电行为具有主观故意，依据《电力法》第七十一条及《刑法》第二百六十四条规定，应视窃用电费金额的大小，对徐某按盗窃罪处理，依法追究刑事责任，并对负责实施的乙装修公司，作为共犯一同追究刑事责任。

2017年5月15日，经过多方沟通，调解员联系司法、工商、公安部门相关工作人员到场，在调委会会议室对甲物业公司、乙装修公司、曾某某、徐某进行了调解，同时通知该小区业主委员会代表到场参加。调解过程中，各方陈述自己观点，调解员与相关部门人员就案情中涉及的法律问题一一解释，并对可能产生的后果进行了说明。当事人经过慎重的考虑和协商，达成了调解协议。

2017年5月15日，经调解，甲物业公司、乙装修公司、曾某某、徐某达成调解协议如下：

1、曾某某于2017年7月之前，向甲物业公司支付拖欠的物业费共计5千余元；

2、徐某盗用曾某某具体电费数目不可取证，徐某、甲物业公司、乙装修公司同意赔付2013年10月至2015年5月期间曾某某家电费的一半，取整1500元。其中徐某赔付900元，甲物业公司赔付200元，乙装修公司赔付400元，于2017年7月前付清；

3、甲物业公司违规超范围经营的问题由工商部门按照有关规定进行处理。同时，此事件在公安机关进行登记备案，一旦有线索证明徐某盗电具有主观故意，则按盗窃罪进行立案侦查。

事后，调委会对当事人进行了回访，确认调解协议已经得到了履行。

近年来，随着城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增，并且这些矛盾纠纷逐渐呈现出问题相互交织、矛盾错综复杂、情况互为因果、小区恶性循环、群众苦不堪言、行政管理部门疲于应付的局面。

人民调解由于具有扎根基层、分布广泛、方便快捷、不伤感情等特点，在化解物业纠纷方面具有独特优势。此案例中，可以总结以下两点经验，一是物业纠纷中，往往某个具体的问题会伴随其他的问题，相互关联，互为因果，须重视当事人之间的关系与各个客观事实之间的逻辑联系，从全局入手判断问题，找到问题的关键点。二是物业纠纷调解过程中，调解人员往往会面临许多专业性较强的法律问题，如建筑工程、装修工程等住建方面的问题，合同纠纷、劳动关系纠纷等民事方面的问题，城市治理、环境保护等城建方面的问题，偷盗犯罪、暴力伤害等综治方面的问题等。在面对错综复杂的矛盾纠纷和亟待解决的紧迫问题时，调解人员要善于整合有关部门的力量，利用好各种现有的行政资源，争取做到有的放矢，药到病除。