安溪县某物业公司与李某物业纠纷调解案

安溪县某物业公司与李某签订《前期物业管理服务协议》，约定双方的相关权利、义务。李某作为安溪县某物业的业主享有该公司提供的物业服务权利，同时根据合同约定，承担缴纳相关的物业管理费、公摊电费、垃圾处理费等义务。2014年7月1日至2017年3月31日，李某已拖欠该物业公司物业费3858.20元、代收公共维修资金857.54元、垃圾处理费162.00元、公摊电费275.63元、公摊水费11.4元、二次供水加压电费189.08元、滞纳金1684.74元，合计人民币7039.31元。但李某声称物业公司管理服务不到位，曾有小偷从李某对面的空置套房越墙而入，致使李某财物失窃。并且因该物业公司监管不到位，导致李某的楼下业主房屋改造（将一套房改为多套出租）时，将李某的入门石，餐厅的瓷砖震裂，并将多个烟囱齐齐朝向李某的客厅。李某多次反映无果，才拒交物业费，物业公司对李某所陈述的事实予以承认。另，该物业公司曾采取书面通知、电话联系、发律师函等方式催交费用，均未能收到李某所欠款项。遂至安溪县人民法院上诉，法院告知物业公司该案件适宜调解，物业公司遂到安溪县诉前人民调解委员会申请人民调解。

本案争议焦点在于：物业公司在收取物业费后所需要提供的服务范围包括哪些方面？李某认为物业提供的服务未达到要求而不缴纳物业费用是否合法？

案件开始后，调解员针对双方辩解进行法理分析。针对李某指出的物业管理服务不到位，导致其财物失窃，在双方在场的情况下，调解员指出：《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定要求，物业公司就没有法律责任。李某在听到该解释后，表示理解。紧接着，调解员又指出：虽然物业公司表面上看没有责任，但公司疏于管理，没有及时发现空置房的安全隐患并做好安全防范工作，对李某的损失负有一定责任。

针对李某提出的其楼下房屋改造引发的问题，调解员指出：《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”， 依据该条例及物业管理服务合同的约定，物业管理企业的主要管理义务包括：（1）房屋及共用设施设备的维修和管理；（2）卫生保洁服务；（3）保安服务；（4）绿化管理；（5）消防管理；（6）车辆管理；（7）装修管理；（8）环境管理等。因此当物业管理区域内出现违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规以及业主公约等行为，对物业管理区域的安全、环境等造成损害或威胁时，物业管理企业应当采取合法手段予以制止，并将情况及时报告有关国家机构予以处理。否则因此给业主造成损失的应当承担损害赔偿责任。李某楼下业主装修时，更改原来的房屋结构，物业公司没有及时采取合法的手段予以制止，导致李某楼下业主装修好后，多个烟囱齐齐向着李某客厅排烟，并将李某家的入户门槛石、餐厅瓷砖震裂，公司应当承担损害赔偿责任。物业公司在听到该条例的解释后，也感觉很无奈和委屈，但在经过调解员多方引证，动之以情，晓之以理的沟通下，物业公司欣然承认了自己管理上有一定的疏忽，李某的态度也缓和下来。

针对李某不缴纳物业费的情况，调解员晓之以情，动之以理，并告知李某： 《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；业主缴纳物业管理费属于业主应尽义务。”对于不交物业费的业主，根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”调解员也指出，李某生活中也仍在享受物业提供的服务，不缴纳物业费确实是不合情理的。经过调解员的调解，李某也接受了这一点。

经过调解员对《物业管理条例》的解说和分析，李某愿意重新缴纳物业费，物业公司也愿意为李某提供更好的服务，双方达成理解，至此调解结束。

通过公平、公正的调解，在自愿、平等的基础上，双方达成了一致，并签订协议：1.物业公司在物业服务费上免去李某所欠的滞纳金1684.74元，以补偿公司过失给李某带来的损失。2.李某一次性偿还所欠的物业费、代收公共维修资金等费用。3.公司根据李某的要求，在李某对面的空置套房安装防盗设施。4.公司协商李某楼下业主更改排气管道，并为李某更换有裂缝的瓷砖。

作为一名调解员，一定要坚持公平、公正的原则，在调解时，若是有法可依，一定要依照法律法规来进行调解，真正做到有法必依。调解员，也应是法律的知晓者、普及者、捍卫者。做好人民调解工作，从尊法学法守法用法开始。本案中，李某和物业公司所存在的争议都能从《物业管理条例》中找到相应的依据，因而调解员在调解过程中能够一一指出，并做出解释，让争议双方都能理解并接受，使得调解有效有力完成。