律师代理铅山县银铅矿与铅山县长寿源银铅矿租赁经营合同纠纷案

2002年8元月27日，原告铅山县银铅矿与被告铅山县长寿源银铅矿签订《铅山县银铅矿承包协议书》，2010年9月15日，原告铅山县银铅矿与被告铅山县长寿源银铅矿签订《铅山县银铅矿部分资产承租协议书》，承租期间不定期，月租金为40,000元，每月15日前付清。后因原告进入资产处置拍卖阶段，原告与2012年8月1日通知被告将在2012年9月8日前终止与被告的承租协议，并与原告协商具体解除事宜。但被告并未与原告协商并仍占有原告部分资产。截止2014年3月，原告承租期共计43个月，被告尚有27.75个月的租金未付，共计1,190,000元。经原告多次催收，被告拒绝履行义务，被告的行为已严重违约，故诉至法院。起诉之后，被告提起了反诉，要求原告承担停产期间的经济损失和添置设备、修建水泥路共计人民币1579458元的反诉请求。

一、上诉人认为重审判决认定事实错误，且判决自相矛盾的观点不能成立。

（一）虽然一审法院已经确认了双方的租赁合同已于2012年9月8日解除。但一审法院已经认定“但被告（这里指上诉人）仍然继续占用承租物，且一直在生产，到法院第一次开庭审理时仍未归还，故按承租物的实际占用时间计算”，很显然一审判决于情合理、于法有据！

（二）一审关于租金的计算和程序没有任何问题。原告在一审起诉时诉请了上诉人自2011年开始拖欠到2014年3月之前的111万元的租金，在原审第一次开庭时，原告当庭增加了另行支付2014年4月和5月的租金，总金额从111万元增加至119万元，一审判决基于此而判决不存在“明显超出被上诉人的诉请”。

二、关于2012年9月8日合同是否依法解除以及上诉人是否应当承担租金到什么时候的问题。

这一问题重审法院查的很清楚，判决书也做了很详尽的论述，“依据《合同法》第235条的规定，被告负有返还租赁物的义务。但被告未履行返还义务，仍继续占有、使用租赁物，故原告要求被告按租金支付租赁物的后期占用使用费。原告的主张符合良性的交易习惯，因为原被告未约定违约责任，如果任由被告占用租赁物又不支付租金的话，明显有失公允。而要求被告继续按原约定交付租金，才体现公平、合理原则，同时该后果也是被告所能遇见和接受的，被告在协议解除后参照租金支付占用使用费的诉讼请求应于支持”

可见，原审判决判令上诉人支付原告诉请的2012年9月8日至2014年5月31日前的租金明显是正确的！至于从2014年6月1日之后至上诉人与原告办理租赁物的移交手续这段时间的租赁费，原告保留另行起诉的权利。

三、上诉人关于其修建水泥马路发生了579458元的费用要求原告承担的理由不能成立。

首先需要说明的是，原告出租的标的物是银铅矿的厂房、设备和场所，不是出租到外面的马路，马路是道路设施，而非原告的财产，作为上诉人在当地从事银铅矿采掘和运输的私营企业主建桥修路都是很正常的一种行为，完全不存在租赁物有瑕疵的说法，至于原告表态愿意承担上诉人修路费用的20%也是存在一定前提条件的，（一）就是要在调解可能达成一致协议的情况下；（二）是在上诉人修路造价要合理而非上诉人提出的50余万元；（三）原告也要向债权人报告并得到债权人表决同意的情况下才能调解。重审判决关于这一问题的论述已经清楚和明了。

四、上诉人停产与作为出租人的原告没有任何关系。原告出租的仅仅是自己的厂房和场地，至于进铅山县银铅矿的道路是否好坏与原告无关，原告也无法解决。原告在原审庭审时为了调解的表态，不能代表破产债权人的意见，即使调解也须经过债权人的同意，根据最高人民法院民事诉讼举证规则关于当事人为了调解作出的关于退让的表态不能作为判决依据。

五、原审法院对上诉人提出的添置设备投入损失补偿请求不予支持符合案件实际情况。

因为双方签订的承租协议书第四条第三款说明乙方所需添置设施设备应取得甲方的确认后方可添置，上诉人添置的设备是没有经过原告确认的，这就是上诉人单方面的法律行为，对另外一方没有约束力，所以我们不用承担添置设备的费用。

二审法院判决，1.维持江西省铅山县人民法院（2015）铅民重字第4号民事判决第一项“解除原告（反诉被告）铅山县银铅矿与被告（反诉原告）铅山县长寿源银铅矿于2010年9月15日签订的《铅山县银铅矿部分资产承租协议书》”；2.维持江西省铅山县人民法院（2015）铅民重字第4号民事判决第二项“被告(反诉原告）铅山县长寿源银铅矿拆除在铅山县陈坊乡观石源原告（反诉被告）矿区内添置的设施设备，并将向原告（反诉被告）租赁的场地、办公楼、设备等返还给原告（反诉被告）（上述行为限在本判决生效后三十日内履行完毕）；”；3.维持江西省铅山县人民法院（2015）铅民重字第4号民事判决第三项“被告（反诉原告）铅山县长寿源铅矿向原告（反诉被告）铅山县银铅矿支付租金930,000元（限本判决生效后三十日内付清）”；4.撤销江西省铅山县人民法院（2015）铅民重字第4号民事判决第四项“驳回被告（反诉原告）铅山县长寿源铅矿的反诉请求”；5.被上诉人铅山县银铅矿支付修建公路费用405,620.6元给上诉人铅山县长寿源银铅矿；6.前述第三项和第五项中的款项相互折抵后，由上诉人铅山县长寿源银铅矿实际向被上诉人铅山县铅山县银铅矿支付524,379.4元（限本判决生效后三十日内付清）；6.驳回上诉人铅山县长寿源银铅矿的其他上诉请求。

二审法院认为，本案的争议焦点有四个，一是双方合同解除后，上诉人应支付多少租金；二是上诉人停产期间的损失应如何承担；三是上诉人添置的设备在双方之间的协议解除后应如何处置；四是修建马路的费用如何承担。

就第一个焦点问题，二审法院认为，双方之间的承租协议虽与2012年9月8日依法解除，但上诉人并未及时将租赁物交还给被上诉人，而是继续占有承租物，且一直在生产，故原审法院对本案租金按照上诉人实际占有租赁物的时间进行计算是公平合理的，并无不当。上诉人上诉认为应当对租金计算至合同解除日为止，其事实和法律依据均不充分，对该上诉理由本院不予采纳。

就第二个焦点问题，二审法院认为根据查明的事实，上诉人停产系由村民阻扰道路通行及修路问题导致，本案双方当事人对此情形的发生均没有过错，上诉人要求被上诉人赔偿损失没有法律依据。况且原审判决已经从损失合理分担的角度酌情为上诉了减免了6.5个月的租金，已经足以补偿上诉人，对上诉人该上诉请求，本院不予支持。

就第三个焦点问题，二审法院认为，双方在承租协议第四条明确约定了上诉人在承租期内添置设备需经被上诉人的确认后方可添置。现上诉人并未提供任何证据证实其添置设备的行为系经过被上诉人的同意并确认的，故由其自身承担举证不能的后果。原审法院据此判定由双方对添置设备的处理进行协商，协商不成则由上诉人自行拆除其新添置的设备并承担相关拆除费用并无不当。

就第四个焦点问题，二审法院认为，本案中，双方当事人本均无修建公路的法定义务，但在村民阻路闹事并提出修理要求的时候，相关部门曾就修路问题组织了本案双方当事人、万年村委会及村民代表等进行过两次协调，有周维祥、刘春旺、周旺发、刘贵旺等人的证人证言为证，且被上诉人的管理人在原二审庭审中也陈述了当时协调会上达成了由上诉人垫付修路费用的意见。本案双方当事人在2010年9月15日所签的《铅山县银铅矿部分资产承租协议书》本身就是被上诉本人已经进入破产程序的特殊背景下签订的，此时破产管理人参与协调就修路问题所作的意思表示应当作为认定本案事实的依据，现双方对经协调后决定由上诉人全部垫资修路一事并无争议，但对该费用最终由谁承担有争议，因此，如本案被上诉人的管理人违反义务，则可追究管理人的相关法律责任，但不应影响财产处分行为对外的效力。也就是说，被上诉人虽系破产企业，但破产管理人作出的重大财产处分行为对外仍然具有法律效力，破产管理人参与协调会并达成的相关口头协议对破产企业具备法律约束力，因此，原审法院认定管理人作出的表态为无效的无权处分行为存在不当，本院予以纠正。上诉人全额垫资修路对被上诉人破产资产的处置可以带来有利的影响，或提升了被上诉人企业在破产资产处理过程中的价值。而新路的修建为上诉人的生存经营也带来了使用便利。综上，根据诚实、信用、公平、合理的原则，本院酌定由上诉人承担修路费用的30%,即173，837.4元；由被上诉人作为受益人承担修路费用的70%，即405,620.6元。

综上所述，二审法院认为上诉人的上诉请求部分成立。

判决维持江西省铅山县人民法院（2015）铅民重字第4号民事判决第一项、第二项、第三项；撤销江西省铅山县人民法院（2015）铅民重字第4号民事判决第四项“驳回被告（反诉原告）铅山县长寿源铅矿的反诉请求”；被上诉人铅山县银铅矿支付修建公路费用405,620.6元给上诉人铅山县长寿源银铅矿。

本案经过了一审、二审（撤销原判、发回重审）、重审和二审四个阶段，先后历时三年多，作为破产管理人一方的代理人，调查取证和诉讼阶段都非常的艰难。两次一审中，因为一审法院曾经组织成立了该企业的破产清算小组，对诉争企业双方情况了如指掌，所以作出的判决对原告都是有利的，作为二审法院一次发回重审、一次改判，改判是以破产管理人的负责人曾经就修路问题表过态，见二审法院“被上诉人虽系破产企业，但破产管理人作出的重大财产处分行为对外仍然具备法律效力，破产管理人参与协调会并达成的相关口头协议对破产企业具备法律约束力。因此，原审法院认定管理人作出的表态为无效的无权处分存在不当，本院予以纠正。”因为破产管理人负责人在协调会上的一句话，就被二审法院判决了40余万由破产企业承担。

结语：通过对该案件前前后后三年多的四次代理，认为破产管理人作为破产企业的管理方，既要熟悉企业情况，也要了解国家的法律法规，既要对破产企业担负法律上的责任，又要对破产债权人承担法律上应尽的义务，对牵涉到破产企业和破产债权人的利益上的问题，既要谨言慎行，又应该有文字依据备案，如此这样，在任何情况下就不会让自己陷于被动、难堪或不利的局面，可以说缺乏了这方面的准备和素养，教训是深刻的。

建议：在办理该案以及其他关于租赁合同关系的纠纷案件中，代理人认为法律上对当事人关于租赁合同终止之后仍然占用租赁物却没有详细和具体的可操作性的规定，有些人则利用法律上关于这方面的缺陷，认为合同终止之后继续占用租赁物没有违法成本或违法成本过低，法律上没有惩戒性的条款而肆意违法和违约，走诉讼程序至少可以走个一年半载，实际的租赁物占用方即使官司终结之后也仅仅是承担本应该承担低廉的租赁费，实践中代理人已经遇到了多起类似案件，并且包括国有资产的出租都遇到了如此尴尬的局面，直接影响到租赁物所有权人正当行使自己的合法权益，因此代理人建议关于这一方面纠纷的立法亟待改进和完善，使得我们这个社会建立起不讲诚信受罚、违法成本高昂的一种法制环境，构建大家都讲诚信、人人都遵纪守法的和谐、文明、法制和健康的社会环境。