律师代理某物业公司参与某家政公司诉其物业管理服务项目合作协议纠纷案

某市某家政服务有限公司（以下简称“家政公司”）成立于2015年1月26日，其经营范围为：家政服务、保洁服务、养生保健、信息咨询、汽车租赁、代收欠款等。

家政公司和某物业管理公司（以下简称“物业公司”）双方于2016年8月1日签订《物业管理服务项目合作协议书》约定：…二、合作期限为：2016年7月31日起至2018年12月31日。三、合作内容为：家政公司向物业公司物业服务项目提供保安、保洁、园林养护作业服务。……六、其它：1.甲、乙双方中任何一方欲变更、解除本协议，必须采取书面形式，口头无效；本协议期满时，双方应先考虑与对方续约合作；解除协议需提前一个月向对方提出。2.甲、乙双方中任何一方未履行本协议条款，导致协议不能履行、不能完全履行，对方有权变更、解除协议，违约方要承担违约责任。

自2018年起，物业公司在没有书面通知家政公司的情况下就与家政公司终止了业务往来。

家政公司认为物业公司违约，遂诉至法院，主张家政公司是单独为物业公司服务的公司，要求物业公司赔偿经济损失285800元（其中，1.2018年可期待利益108000元；2.家政公司2018年开支损失：员工工资97200元、租金27000元、水电费3600元；3.违约金50000元，三项合计共285800元）。

律师作为物业公司的诉讼代理人，发表代理意见认为：

本案系合同纠纷，主要争议焦点为物业公司是否构成违约，如构成违约应当支付家政公司的违约金或损失多少合理。具体而言，代理意见如下：

一、物业管理有限公司没有违约行为，不应该赔偿家政公司任何损失。

家政公司、物业公司双方在2016年8月1日签订的《物业管理服务项目合作协议书》并未约定双方的合作范围，也没有具体的合作事项，只是约定了合作内容为“乙方向甲方物业提供项目保安，保洁，园林养护作业服务”。双方签订的合同只是个意向合同，有合作就有资金结算，物业公司也没有把业务承包给家政公司，由于经济形势不好，政策或者市场发生了改变，物业公司的业务量逐年减少，需要调整经营，与家政公司无业务往来也不违反协议约定。

二、违约金是以双方当事人约定为前提，合同中没有对违约金作出相关的约定，家政公司主张的违约金没有法律依据。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

三、关于家政公司主张“开办公司就是专门为物业公司服务，自成立至今的全部业务也就是为物业公司一个人服务”，不是事实。

家政公司成立于2015年1月26日，双方在2016年8月1日才签订合同，间隔了一年半之久；在家政公司的营业场所还贴有“专业家政、代收欠款、商贸服务”等其他经营项目的标语，而且家政公司、物业公司双方签订的协议并没有排他性条款，物业公司也没有同意将全部业务交给家政公司独家承包，也没有限制家政公司为除物业公司之外的客户提供服务。这些都证明了家政公司是对外开放经营的，并非“开办公司就是专门为物业公司一个人服务”。

四、家政公司要求物业公司赔偿可期待利益、租金、员工工资及水电费没有事实和法律依据。

合约中并未约定上述费用由物业管理公司承担，这些都是家政公司日常的经营开支，理应由家政公司自己承担。

一、物业公司赔偿30000元（家政公司损失）给家政公司；

二、驳回家政公司的其他诉讼请求。

一审法院认为，本案争议焦点有二，一是物业公司是否构成违约？二是物业公司如构成违约应当支付家政公司违约金或损失多少合理？

就第一个争议焦点问题，一审法院认为：家政公司与物业公司在平等、自愿的基础上达成的《物业管理服务项目合作协议书》，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。物业公司辩称，双方签订的合同只是意向合同，由于经济形势不好，政策或者市场发生了改变，物业管理公司的业务量逐年减少，需要调整经营，与家政公司解除合同，没有违反协议,证据不足，故认定物业管理有限公司构成违约。

就第二个争议焦点问题，一审法院认为：家政公司主张要求物业管理公司赔偿2018年的可期待利益、员工工资、租金、水电费、违约金共285800元。本案中，家政公司、物业管理公司双方签订的协议约定“合作的期限：2016年7月31日起至2018年12月31日”，“任何一方欲变更、解除本协议，必须采取书面形式，口头无效；解除协议需提前一个月向对方提出”。物业管理公司没有书面提出便解除合同，违反协议规定，应当承担违约责任。本院认为，物业管理公司虽然违约，但是家政公司并没有因此而为物业管理公司提供服务。且家政公司成立于2015年1月26日，与物业管理公司于2016年8月1日签订协议，家政公司的经营范围为：家政服务；保洁服务；养生保健信息咨询；汽车租赁；代收欠款等。家政公司开办公司并非单独为物业管理公司服务，对于家政公司主张的可期待利益、员工工资、租金、水电费，证据不足，依法不予支持。违约金问题。本案中，双方约定：甲、乙双方中任何一方未履行本协议条款，导致协议不能履行、不能完全履行，对方有权变更、解除协议，违约方要承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，物业管理公司只约定了要承担违约责任，没有约定违约金的数额及计算方法。又根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

综上所述，一审法院认为，物业管理有限公司构成违约，但对于家政公司主张的可期待利益、员工工资、租金、水电费，证据不足，依法不予支持。故法院依法酌情判决物业管理公司赔偿家政公司的损失30000元。

一、本案双方签订的《物业管理服务项目合作协议书》，缺少数量、质量、价款或者报酬这些基本构成要素。也说明了签订一方在有关合同相关法律方面知识的薄弱，合同审核不严格，不重视，过于马虎，更为后面出现不利的诉讼风险埋下了伏笔，也警示了每一个律师从业者，应当以更加专业，谨慎的精神来对待自己的工作。

二、本案中双方签订的合同未明确约定违约金数额，守约方在证明可期待利益等损失时举证比较困难。

我国《合同法》关于期待利益的规定，《合同法》第113条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”通俗来讲，可期待利益是指当事人在订立合同时期待从该合同中获得的利益，既包括合同履行后可以获得的利益，也包括违约而导致的财产损失。可期待利益应当有明确的计算方法和依据，需要提交完整的数据。

本案涵盖了违约金、可期待利益等在合同出现违约情况时守约一方如何主张自身损失的争议问题。

对于此类合同纠纷案件是现实经常发生的一种情况，如何减少或避免法律风险的发生?司法实务中，在可得利益损失的计算方面，对数额的确定，守约方如果能够举证证明自己遭受的可得利益的损失系属违约方的违约行为直接造成，中间没有介入其他因素，且这些损失是违约方在签订合同时应当预见的，那么，违约方当然应对这些损失负赔偿责任。但在司法实践中，在确定所失利益的数额时并非如此简单，因为有些利润的获得须具备多种因素和条件。因此，在确定具体数额时，应该根据具体案件中的不同情况，而采取不同的计算方法如约定计算法、收益对比法、衡情估算法。

同时，也建议当事人在订立合同时能咨询相关专业律师，对于某些合同条款比如违约金未约定或者约定不明等存在的各种风险，及对方出现合同违约的这类纠纷中，应当尽早向专业律师寻求帮助，尽快收集和保全各种证据，以免起诉时因缺少证据而出现败诉的风险。