律师代理北京XX投资有限公司诉云南XX装饰设计有限公司房屋租赁合同纠纷案

原告北京XX投资有限公司与被告云南XX装饰设计有限公司于2015年5月28日签订了《房屋租赁合同》，约定云南XX装饰设计有限公司租赁位于昆明市XXX大道XX商场第三层用于办公，租期自2015年6月15日起至2020年6月14日止，共计5年，每月租金为79174元，自第二年起每年租金在上一年租金基础上递增5%。2016年7月19日，云南XX装饰设计有限公司向北京XX投资有限公司发出《合同终止申请书》并支付了第二期租金98393元，北京XX投资有限公司回复：“申请已收到，请于2016年7月20日前到我公司商谈中止解除条件，并于2016年7月20日搬离。”2016年7月30日云南XX装饰设计有限公司搬离租赁房屋，后因双方未就费用承担问题协商一致，北京XX投资有限公司于2017年1月30日向法院起诉，要求云南XX装饰设计有限公司支付至2016年12月30日的租金共计441970元，并支付违约金997594元。

一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月20日经原告同意后终止，并且被告已经于2016年7月31日搬离了租赁的房屋，原告请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月30日解除，及请求法院判令被告支付租金至2016年12月30日的请求不应得到支持。

本案中，被告于2016年7月15日向原告发出《房屋租赁合同终止申请书》，申请书中写明：“由于实际租金已到期，经甲、乙双方协商，甲方承担租金、物业费、水电费至2016年7月20日。”原告收到被告的申请书后，要求被告于2016年7月20日搬离所租赁的房屋。被告收到原告的回复后，按照原告的要求进行了搬离。因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月20日经原告同意后就已经终止了，并且根据申请书的内容，被告只应将租金支付至2016年7月20日，虽然被告于2016年7月31日才搬离租赁的房屋，但是被告在签订合同是向原告支付过15万元的履约保证金，足以充抵此期间内的租金。因此，原告请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月30日解除，及请求法院判令被告支付租金至2016年12月30日的请求不应得到支持。从原告提交的证据《律师函》中，清楚地注明了“原告XX公司将按照《房屋租赁合同》第3.3款的约定，直接收回租赁房屋，另行出租”，该《律师函》据是原告于2016年10月10日向被告发出的，因此，我们可以得知原告在2016年10月10日向被告发送《律师函》时，就已经可以行使收回租赁房屋并另行出租的权利，但是原告未及时采取措施降低损失，反而一直放任房屋闲置，造成了损失的扩大。

二、被告搬离房屋时原告是知情的，但原告并没有及时采取措施防止损失的扩大，对于损失扩大的部分被告不应当承担赔偿责任。

被告按照原告的要求于2016年7月31日搬离了原告出租的房屋后，原告就已经对出租的房屋进行了停水停电，并且关闭了电子门和电梯，因此原告已经实际收回了所出租的房屋并进行了管理，被告已无法再进入所租赁的房屋。原告在明知被告搬出租赁的房屋后，并没有采取其他任何措施防止损失的扩大。依据《中华人民共和国合同法》第119条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告在2016年10月10日发出《律师函》时就已经明确具备了收回租赁房屋，另行出租的条件，但是并没有采取任何措施来阻止损失的扩大，对于因原告原因导致的损失扩大部分，被告不应当承担赔偿责任。因此，即使不能将被告搬出的时间作为租金支付截止的时间，也应当将原告发出《律师函》的时间2016年10月10日作为租金支付截止的时间。

三、被告不存在根本性违约的情形，不应向原告支付违约金,并且原告所要求的违约金明显过高，不符合法律规定。

根据被告于2016年7月15日向原告发出的《房屋租赁合同终止申请书》中所记载的内容，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月20日经原告同意后就已经终止，被告于2016年7月31日搬离租赁的房屋也是双方协商一致的结果，因此，被告不存在根本性违约。

即使被告存在部分违约的情形，即原告要求被告于2016年7月20日搬离，而被告于2016年7月31日才进行了搬离。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。的相关规定，被告的违约行为并没有给原告造成任何的损失，并且被告于2016年7月19日向原告及时支付了第二期租金，积极履行了合同义务，原告所主张的997594元违约金，过分高于了因被告的违约行为所造成的损失。因此，请求法院结合损失与过错程度等因素，根据合同赔偿责任是以填补被违约方所遭受的实际损失原则，对违约金予以减少。

四、本案中原、被告所签订的《房屋租赁合同》是原告所提供的格式合同，其中的一些涉及被告义务的格式条款原告并未采取合理的方式提醒被告注意。

原、被告签订的《房屋租赁合同》，是原告出具的格式合同，该合同中第3.1.4条、11.3.1条、12.1条等条款，均为限制被告权利，加重被告义务的条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”等相关规定，原告在签订合同时并没有采取合理的方式提醒被告加以注意，因此，对于原告所出具的格式条款，在未采取合理的方式提醒被告加以注意的前提下，应当认定为无效条款。

五、被告未构成根本性违约，原告所主张的律师代理费不应由被告承担。根据以上论述，本案中原告与被告所签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月20日经原告同意后终止，被告不存在违约的情形，只应将租金支付至2016年7月31日即可，即时被告要承担原告的律师代理费，也只应当承担在开庭审理时实际发生的费用，即人民币20000元整。

1、判决被告向原告支付房屋占有使用费29077.42元。

2、判决被告向原告支付违约金50000元。

3、驳回原告的其他诉讼请求。

法院认为，原告向被告所主张的违约金过高，违约金的确认应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告请求的违约金超过了损失的百分之三十，应当认定为“过分高于造成的损失”被告虽然违约，但综合双方的履行情况及合同解除的情况来看，其要求解除合同是得到原告的同意，因此法院依法对违约金进行调整。

本案中，原告向被告要求的违约金为997594元，但并未举证证明其所遭受的损失，被告虽然违约，但综合双方的履行情况及合同解除的情况来看，其要求解除合同是得到原告的同意，在此情况下原告主张的违约金显然过高，不应得到法院支持。

合同双方在订立违约金条款时，并不一定是将违约金订立得越高越好，违约金的确认应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量。