北京市昌平区刘某某与某房地产开发公司物业纠纷调解案

2022年11月，北京市昌平区某街道调委会接到了辖区居民刘某某的调解申请。刘某某称，2014年其购买了位于某社区的一套新房，居住不到一年就发现屋顶处有三道交叉裂缝，每条裂缝长约4米，宽约1毫米，现屋顶涂层已经大面积开裂、脱落。刘某某多次向开发商反映情况，开发商也曾到现场查验，但最后都不了了之，刘某某始终没有拿到检测报告。由于开发商总是一拖再拖，长期受到此事困扰，刘某某感到身体和精神受到了严重影响，且非常担心裂缝继续扩大，发生危险。刘某某认为该小区物业公司是开发商成立的，遂以拒交物业费的方法维权。2023年物业公司开始清查未交物业费的业主，对于多次催缴仍不缴费的业主拟向法院起诉，刘某某便是其中一位。刘某某认为，自己不交物业费事出有因，开发商不仅没给自己解决问题，还把自己给告了，十分气愤，再去找开发商理论，却仍然没有答复。无奈，刘某某来到街道调委会请求帮助。

了解了刘某某遇到的问题，当天调解员就联系了开发商和物业公司。开发商找借口推脱，调解员只好亲自上门。调解员向开发商负责人宣讲相关法律法规，指出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”在明确的法律规定和调解员的耐心劝说下，开发商于2022年12月委托施工单位重新进行了检测，并于当月底将检测报告送达刘某某手中。

为了进一步解决刘某某的问题，调解员制定了初步调解方案，并于2023年1月将双方约到一起进行现场调解。

刘某某认为，自己一家受煎熬多年，开发商一直拖延，给全家生活带来很多不便，开发商应在修好房子的同时给予物质和精神赔偿，共计20万元。同时，刘某某提出，既然物业公司与开发商是一家，由于是开发商的原因导致自己居住条件受损，物业费应不再缴纳。开发商同意找施工单位给刘某某家房屋裂缝处加固修复，保障安全使用，但不同意支付赔偿金。

随后，调解员向刘某某阐明了本案的权责关系。第一，物业公司虽然与开发商同属于一个集团下，但他们是两个独立的法律主体，物业公司诉请业主履行缴费义务，与开发商没有关系。根据合同相对性原则，法院只审查物业企业是否履行了物业服务合同义务。第二，业主不能举证物业公司失职，而是以房屋质量问题此类第三方过错为由拒绝履行缴纳物业费的合同义务，法院不会支持。第三，业主认为开发商侵权或者违约，可以通过调解或诉讼等法律途径依法解决，要根据自身实际损失主张赔偿金额。至于主张的精神损害赔偿在本案中并不适用。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条规定：“因人身权益或者具有人身意义的特定物受到侵害，自然人或者其近亲属向人民法院提起诉讼请求精神损害赔偿的，人民法院应当依法予以受理。”刘某某与开发商之间因房屋质量问题引发的纠纷属于商品房买卖合同纠纷，刘某某据此请求精神损害赔偿，于法无据。

经过调解员耐心细致的讲解，刘某某的思想开始松动，不再坚持最初的赔偿金额，也对本案的主体关系以及可能产生的结果，有了全面的认识。他表示，这件事情在心中积压多年，愿意通过调解解决此事。

针对开发商，调解员也展开了多方位劝说，在讲解相关法律法规基础上提醒开发商，这件事如果不妥善处理，将会失去公司的信誉，为了公司声誉着想，应换位思考，考虑业主的不易。经过调解员的不懈努力，最终当事人各退一步，达成了调解协议。

双方协议内容如下：

1.刘某某自调解协议签订之日起7日内向物业公司缴纳物业费。

2.开发商负责找施工单位对刘某某房屋裂缝处进行加固修复，保障安全使用，确保该房屋加固修复后在相关法律法规规定的房屋主体结构的合理使用期限内，不再发生裂缝问题。

3.开发商负责赔偿刘某某因房屋裂缝造成的生活不便影响，一次性赔偿5万元。

4.刘某某自住房加固修复并经相关质检单位检测合格后，在房屋不再出现裂缝的前提下，保证不再以房屋裂缝为由向开发商提出维修补偿要求。

经过回访，当事人对调解协议均表示满意。

（一）缴纳物业费是业主应尽的合同义务，任何与物业服务合同无关的抗拒缴费义务的行为，法院都不会支持。

（二）对于开发商遗留的房屋质量等问题，在业主向物业公司反映时，应向业主说明责任主体，必要时可以协助业主与开发商联系，同时提醒业主注意开发商的保修责任、保修期及诉讼时效等问题。

（三）纠纷调解要求调解员耐心细致，把握技巧，换位思考，不偏不倚，保持公正之心。