律师代理西藏某某文化发展有限公司诉娘某买卖合同纠纷案

2004年被告娘某在西藏某某股份有限公司任职,2009年初西藏某某股份有限公司出台职工优惠购房政策,其公司所属职工可以以较低价格享受附条件的购房资格。2009年3月31日,被告娘某与原告签订一份《西藏某某文化发展有限公司优惠购房合同》,约定原告将位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号建筑面积共162.57平方米房屋作为本公司或集团所属职工房出售与被告娘某,并约定被告娘某分到房屋后,付清全部房款并在公司或在某某集团所属公司工作满10年方才享有该房屋所有权,且约定如被告辞职、辞退、连续工龄未满10年的,被告应当退回已分房屋,且原告将被告已交纳的房款无息退还给被告。之后,被告于2012年11月6日因个人原因向西藏奇正藏药集团有限公司递交辞职报告,西藏某某股份有限公司于2012年11月7日决定同意被告娘某的辞职申请解除与被告的劳动合同关系,至此被告供职于西藏某某股份有限公司期间未满10年,故未达到合同约定的条件,且依据双方的合同约定应当退回其占用的房，经原告多次要求被告按照合同约定履行退房义务,但被告拒不履行,无奈之下原告依法诉至法院。

西藏源尚律师事务所受西藏某某发展有限公司委托,特指派我们在西藏某某发展有限公司诉娘某买卖合同纠纷一案中作为原告西藏某某发展有限公司的代理人,并根据庭审查明的事实和证据质证情况,结合本案的争议焦点发表如下代理意见。

一审 （2017）藏0102民初408号民事判决书，判决1.判令解除原告于被告娘某间的《优惠购房合同》；2.判令被告娘某在判决生效后日内腾空并返还标的房屋。

贰审 （2017）藏01民终430号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。

再审 （2018）藏民再4号民事判决书，判决再审理由不能成立，再审申请不予支持。

一审 （2017）藏0102民初408号民事判决书

对西藏某某公司的全部诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决：一、解除西藏某某公司与娘某于2009年3月31日所签订的《优惠购房合同》；二、娘某于本判决生效之日起十日内向西藏某某公司腾空并返还位于拉萨市慈松塘以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由娘某负担。

贰审 （2017）藏01民终430号民事判决书 

娘某的上诉请求不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（娘某预交），由娘某负担。

本判决为终审判决。

再审 （2018）藏民再4号民事判决书

综上，娘某的再审理由不能成立，再审请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销西藏自治区拉萨市中级人民法院（2017）藏01民终430号民事判决和西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初408号民事判决；

二、西藏某某文化发展有限公司与娘某于2009年3月31日所签订的《西藏某某文化发展有限公司优惠购房合同》及《西藏某某文化发展有限公司2009年优惠购房分期付款协议书》于2017年5月2日解除；

三、娘某于本判决生效之日起二十日内向西藏某某文化发展有限公司腾空并返还位于西藏自治区拉萨市慈松塘路以北、教师新村以西第A幢1单元1层102号房屋；

四、西藏某某文化发展有限公司于本判决生效之日起二十日内向娘某退还已缴纳的房款199400.48元及支付利息（以199400.48元为基数，2017年5月2日至2018年10月8日利息，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费100元，减半收取50元，由娘某负担；二审案件受理费100元，由娘某负担。

本判决为终审判决。

1.关于本案的基础法律关系，虽然本案与劳动合同关系存在密切联系，但本案基于的纠纷基础为《优惠购合同》，属平等主体间的买卖合同关系，本案处理的当事人实体权利义务的法律依据当然是民法、合同法的范畴。

2.关于本案涉案的合同是否为格式合同、是否存在格式条款，本案中所涉及的《优惠购房合同》及《分期付款协议》的合同相对方非公众，而仅限于与其公司或所属公司的建立劳动关系的员工，不属于格式合同特征，同理供职未满10年且未交清所有购房款的条款也不属于格式条款。

3.关于本案涉案合同的效力，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者另有约定外,自合同成立时生效;未办理物

权登记的,不影响合同效力。我国物权法关于不动产物权的变动采区分原则,将不动产物权变动的原因与结果进行区分即基于法律行为转移不动产物权,除当事人之间要有转移物权合意的债权合同外,对不动产还需通过登记等公示方法来完成物权的设定或转移。案涉合同即为债权合同,其效力独立存在,不受物权能否变动、是否变动的影响。即使物权不能变动,债权合同仍然有效。

4.关于本案合同解除权的问题，某某文化发展公司向娘某出售案涉福利住房是在为职工提供福利的同时保障该公司拥有长期稳定的劳动力,娘某提出辞职的行为表明其不愿意继续为该公司提供服务,双方已解除劳动关系,导致合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定,某某文化发展公司享有法定解除权,另,依据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定,法律没有规定,当事人双方也未对解除权行使期限作出约定,认为本案解除权并未超过除斥期间,娘某关于案涉合同解除权已消灭的主张不能成立。

5.关于本案合同解除后的法律，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”之规定,案涉合同解除后某某文化公司享有要求娘某返还案涉房屋权利。

上述福利房买卖合同中关于购房资格须满足一定工作年限的预定，不应当认定为具有人身依附性条款。