律师代理单位集资建房一房二卖纠纷案

2005年8月，王某单位分房，但其无钱购买，就将位于乌鲁木齐市天山区天山路的单位集资建房转让与朋友张某。双方签订《房屋转让协议书》后,张某将购房全款交付完毕。房屋建成后，张某于2006年1月入住至2015年。期间，张某和王某一起去单位将房产证领回，由张某保管。后张某多次催告王某办理房屋产权证书，王某以种种借口不予办理。

2015年10月9日，王某以遗失补证的方式，将该房屋转让至其妹王小某名下。王小某趁张某出差之机，持房产证将锁换掉。

张某回到家中发现后，与王小某多次交涉。此后王小某多次去张某家中要求其搬出房屋，否则，将强行入住。张某担心家中无人、王小某占有房屋，请假在家不敢出门。

无奈，张某诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，请求判令王某与王小某的《房产转让合同书》无效，判令乌鲁木齐市天山区天山路**室房屋所有权为张某所有，两被告承担查档费25元及为追索债务产生的交通费100元。

本案系集资建房买卖合同纠纷，主要争议焦点：1.张某与王某于2005年8月签订的《房屋转让协议书》是否违反法律法规的强制性规定，是否合法有效；2.王某与其妹王小某于2015年10月签订的《房屋转让协议书》是否恶意串通，是否合法有效。

一、张某与王某于2005年8月签订的《房屋转让协议书》不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。

王某与张某于2005年8月1日签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，张某依约交清了全部购房款，王某将涉案房屋的相关票据及房屋所有权证均交由张某保管，涉案房屋亦交由张某自2006年居住使用至今，水电暖气费全部都由张某交纳。

王某辩称其与张某系借款买房而非房屋买卖合同关系，并否认《房屋转让协议书》上的签名是自己亲笔所签。与事实不符。《房屋转让协议书》和《收条》均可以证实，双方系买卖关系而非借贷关系。王某认为《房屋转让协议书》不是他本人签名，但经笔迹鉴定,确系其本人书写。

因此，王某与张某签订的《房屋转让协议书》是合法有效的，双方应依约全面履行义务，王某应配合张某办理房产过户手续。

二、王某与其妹恶意串通，明知房屋已卖给张某并实际居住，所签订《房产转让合同书》为无效合同。

王某在明知涉案房屋已转让给张某，其对涉案房屋已不再享有权利的情形下，以遗失补证的方式取得新的房屋所有权证，并将该房屋转让的行为明显存在恶意。

张某与王某系朋友关系，涉案房屋又与王某的父亲同在一个院子，王小某作为王某的妹妹，明知涉案房屋已出售给张某并一直由张某居住，仍与王某签订《房产转让合同书》并将涉案房屋过户至其名下的行为亦非善意所为，购房款33万元也未实际交付。因此，王某与王小某之间的房产转让行为是恶意的，侵害了张某的合法权益，属于无效法律行为。

二、交通费、查档费的支出均具有合法依据。

张某欲办理过户手续，王某躲藏不见，为查找王某下落，产生了比诉请金额还要多几倍的交通费。王小某将门锁更换后，张某才知道王某已将房屋过户至王小某名下，经去房产局查询，产生了查询费和交通费。

一、王某与王小某之间的《转让合同书》无效；二、位于乌鲁木齐市天山区天山路**室房屋所有权归张某所有；三、王某、王小某赔偿交通费100元、查档费25元。

法院认为，本案争议焦点有三：一是张某与王某于2005年8月签订的《房屋转让协议书》是否违反法律法规的强制性规定，是否合法有效；二是王某与其妹王小某于2015年10月签订的《房屋转让协议书》是否恶意串通，是否合法有效。三是交通费、查档费的支出有无合法依据。

就第一个争议焦点问题，法院认为：王某与张某于2005年8月1日签订的《房屋转让协议书》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，张某依约交清了全部购房款，王某将涉案房屋的相关票据及房屋所有权证均交由张某保管，涉案房屋亦交由张某从2006年居住使用至今。王某辩称其与张某系借款买房而非房屋买卖合同关系，与事实不符，本院不予采信。

就第二个争议焦点问题，法院认为：王某在明知涉案房屋已转让给张某，其对涉案房屋已不再享有权利的情形下，以遗失补证的方式取得新的房屋所有权证并转让涉案房屋的行为明显存在恶意。王小某作为王某的妹妹，明知涉案房屋一直由张某居住，仍与王某签订《房产转让合同书》并将涉案房屋过户至其名下的行为亦非善意所为。故本院认为王某与王小某之间的《房产转让合同书》侵害了张某的合法权益，当属无效。

张某以合法方式购买了涉案房屋并履行了相关义务，应系涉案房屋的实际权利人，故对于张某主张涉案房屋产权归其所有的诉讼请求，本院予以支持。

就第三个争议焦点问题，法院认为：张某为主张房屋权利支出的交通费100元及查档费25元，系两被告给其造成的实际损失，本院予以支持。

一、转让单位集资建房的合同效力问题

根据相关规定，单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。购买经济适用住房满5年，购房人才可转让，但应按照同时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。张某购房未满5年即转让，《房屋转让协议书》是否有效。

根据《合同法》第五十二条第五款的规定和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）虽然规定了五年内不得转让的条款，但该意见并不是法律、行政法规，内容也不是强制性规定。

参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定。《房屋转让协议书》是王某和张某双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。张某已先行受领，请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持。

二、关于一房二卖，王小某对涉案房屋是否为善意取得

根据《物权法》第一百零六条之规定，虽然王小某已将房屋过户登记在自己名下。但王某在明知房屋已转让给张某，其对涉案房屋已不存在所有权的情况下，以遗失补证的方式取得新的房产证并转让涉案房屋的行为明显存在恶意，王小某作为其妹明知涉案房屋由张某购买并一直居住，仍与王某签订《房产转让合同书》并将涉案房屋过户至自己名下也非善意所为；同时，双方称以33万元价款购得，但却无证据证实已实际支付。故，王某与王小某签订的《房产转让合同书》侵害了张某的合法权益，应属恶意串通，当属无效。

本案涵盖了三个问题：一、出售单位集资建房是否有效；二、单位集资建房五年内不允许出售的限制性规定是单位内部规定还是法律禁止性规定；三、一房二卖的认定问题。

集资房转让合同是否有效是许多想购买他人单位分房的当事人关心的问题。而集资房卖给他人后，因为房价上涨反悔，要求认定买卖合同无效的案件，也日渐增多。目前，乌鲁木齐市两级法院统一了审判标准，对职工再将集资房卖给他人的买卖合同纠纷案件处理时，均认定合同有效。

但是，律师建议，虽然单位集资建房可能地段、房价都比较诱人，但风险还是非常大。一是有些单位集资建房的土地是划拨用地，未交纳土地出让金，二是房屋没有房产证，如果单位职工的购房一方死亡，售房主体是否为遗产继承的唯一主体，即使公证，也不见得能够全面防范产生纠纷的风险。

购买集资房需谨慎，实在想买，建议前期调查，房产情况调查，卖方诚信调查资信调查。专业一点，聘请律师前期尽调，合同审查，全程服务。