律师代理张某某诉江西某鬃业集团、工行某支行不动产买卖纠纷案

被告江西某鬃业集团有限公司（以下简称鬃业集团，系某市制鬃厂更名而来）是一家乡镇集体企业，2004年因经营困难面临改制。为了解决改制中职工安置及银行欠贷问题，某市人民政府于同年7月27日召开市长办公会议研究决定：1、鬃业集团的银行债务采取分阶段方式剥离。由鬃业集团先期偿还工行某支行贷款500万元，其余部分逐年到位；2、500万元的资金来源从鬃业集团抵押给工行某支行的位于原市火柴厂的土地房产挂牌出让所得中予以解决；3、该宗地、房产必须依法按程序进行出让，从出让所得中企业优先偿还向工行某支行的贷款，契税由受让方按规定交纳，涉及相关部门收费按企业改制的优先政策执行，土地出让金采取“先征后返”的方式予以返还；4、该土地用地性质为居住用地，三年内只能利用现有厂房办企业，不得开发建设，三年以后确需开发，必须符合市城市总体规划和市旧城区控规，并上报市政府同意。会后，市人民政府办公室就有关会议内容向相关单位下发了抄告单。

政府决定作出后，被告鬃业集团和工行某支行共同委托中介机构对涉案土地、房产进行挂牌交易。原告张某某和案外人某置业有限公司（以下简称置业公司，现已注销）经协商一致决定共同竞买。因置业公司当时是具有合法资质的房地产开发企业，所以竞买系以置业公司名义进行。2004年10月29日，在纪检监察工作人员监督下完成了挂牌交易，置业公司以500万元的价格竞得所转让的位于某市原火柴厂的15587平方米土地使用权和9126.41平方米房屋所有权，交易双方签署了成交确认书。2004年12月2日，鬃业集团、工行某支行和置业公司签订了《土地房产整体产权转让合同》（以下简称《产权转让合同》）。

竞买成交后，置业公司因资金不足，自愿放弃受让权，转由原告张某某一人受让。2004年12月30日，张某某、置业公司、鬃业集团和工行某支行四方签订《协议书》（以下简称“四方协议”），约定《产权转让合同》中有关受让人置业公司的权利义务全部由张某某一人享有和履行。工行某支行在“四方协议”中承诺：在张某某付清500万元价款后，工行某支行负责将转让标的物整体移交给张某某，并负责协调各方办好产权过户登记手续。       

2006年年底之前，张某某陆续付清了全部转让价款。但是鬃业集团和工行某支行未按约定交付土地房产，产权也一直未过户到张某某名下。经了解，其原因是因工行某支行收取转让价款后，未按照政府“先征后返”的要求把500万元土地出让金上交市财政，致使登记部门无法办理土地、房产转移登记手续。

张某某经多方努力无果，于2014年12月向江西省上饶市中级人民法院起诉，要求判决被告鬃业集团及工行某支行交付标的物、协助办理产权过户手续，并赔偿损失。一审法院经审理，以鬃业集团及工行某支行违约为由，判决被告鬃业集团、工行某支行向张某某交付标的物，并配合办理产权变更手续，分别赔偿张某某经济损失815475元和1902775元。

被告工行某支行不服一审判决提起上诉。二审开庭时，工行某支行代理人突然提出新情况：涉案的房地产作为被告鬃业集团的银行抵押资产，早在2005年5月和7月份便由工行某支行的上级业务单位——工行某分行随鬃业集团的不良贷款一并剥离转让给了中国长城资产管理公司南昌办事处（以下简称长城公司）和中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称华融公司），其中转让给长城公司的是信贷类抵押资产——包括涉案资产中12340平方米土地使用权及6831.72平方米房产；转让给华融公司的是非信贷类金融不良资产——包括涉案资产中的3247平方米国有土地使用权和2294.69平方米房产。之后长城公司和华融公司又将受让的债权及抵押资产再次转让给了其他第三人。据此二审法院认为，原审法院漏列当事人、违反法定程序，将本案发回上饶中院重审。

案件发回后，上饶中院追加长城公司、华融公司及其后手债权受让人某市国有资产经营有限责任公司（以下简称某市国资公司）、毛某某、余某某为第三人参加诉讼。诉讼过程中，第三人某市国资公司就涉案的12340平方米土地使用权及6831.72平方米房产主张抵押权；余某某就涉案资产中的3247平方米国有土地使用权和2294.69平方米房产主张优先受让权。上饶中院经审理判决：（1）被告鬃业集团、工行某支行将位于某市制鬃厂（原火柴厂）的15587平方米土地和9126.4平方米房屋交付给原告张某某，并配合原告张某某办理土地使用权和房屋所有权的变更手续；（2）被告工行某支行赔偿张某某经济损失2090760元；（3）被告鬃业集团赔偿张某某经济损失896040元。对第三人某市国资公司、余某某的独立诉求未予支持。

工行某支行对重审判决结果不服，再次向江西省高院提起上诉。江西省高院判决：（1）维持一审法院判决第一项；（2）变更一审法院判决第二项、第三项，改由工行某支行赔偿损失896040元；由洁美集团赔偿经济损失1493400元。（3）驳回张某某其他诉讼请求。

代理人认为，本案争议的焦点问题有：一、本案原告张某某、置业公司因受让案涉资产所签订的合同及相关协议的效力问题；二、工行某分行在鬃业集团不良资产剥离转让中是否涉及张某某受让的资产，如果涉及，其剥离转让行为是否有效；三、第三人某市国资公司、余某某的独立诉讼请求应否支持；四、张某某多年来未实际占有受让资产，由此造成的损失工行某支行是否应当赔偿。具体而言：

一、置业公司与张某某因合伙竞买涉案资产所签订的《协议书》、鬃业集团、工行某支行与置业公司签订的《产权转让合同》、鬃业集团、工行某支行、置业公司及张某某所签“四方协议”合法有效

（一）2004年10月26日置业公司与张某某签订的合伙竞买涉案资产《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，事后也得到转让方鬃业集团及工行某支行认可，合法有效。

（二）涉案宗地的转让，是经某市人民政府市长办公会议研究决定，并在市纪检监察部门监督下，通过产权交易平台完成挂牌交易，交易各方意思表示真实，程序合法，签署了成交确认书和《产权转让合同》，合同内容符合法律、法规及拍卖文件的规定，产交所还为此出具了交易鉴证书，故该合同合法有效。

（三）《产权转让合同》签订后，置业公司因资金不足自愿放弃受让权，转由原告张某某一人受让，被告鬃业集团、工行某支行、置业公司及原告张某某四方就有关事宜签订“四方协议”，该协议书系四方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，而且事后张某某按照该协议支付了全部价款，工行某支行也接受了张某某的履行，故该“四方协议”合法有效。       

二、工行某支行的上级业务单位——工行某分行在与长城公司所签鬃业集团不良资产剥离转让协议中，并未涉及案涉资产，即使有涉及，涉及的内容依法也应认定无效

（一）工行某分行在与长城公司所签鬃业集团不良资产剥离转让合同中，并未涉及案涉资产。长城公司事后将鬃业集团不良资产“打包”转让给第三人某市国资公司之前，曾于2010年10月12日派人到某市国土局查询鬃业集团土地资产抵押登记档案。查档发现工行某支行2006年12月26日出具的证明一份，该证明证实位于某市火柴厂厂区的土地、房产已经转让给了张某某，相关的银行贷款抵押已经解除。基于该事实，长城公司在之后所发布的不良资产处置公告中，明确随不良贷款一并转让的抵押资产仅为债务人鬃业集团另一厂区的土地14850.13平方米和在该厂区内的抵押房产13939.86平方米，并未涉及本案所涉转让资产。

（二）鬃业集团、工行某支行将案涉土地、房产转让给置业公司和张某某的时间是2004年12月，而工行某分行剥离转让鬃业集团不良资产给华融公司及长城公司的时间分别是2005年5月和7月，置业公司和张某某受让涉案资产时间早于不良资产剥离时间。在之前的资产转让合同、协议未解除的情况下，工行某分行无权处置涉案抵押资产。如果剥离转让合同中确将本案所涉资产作为鬃业集团不良资产抵押物一并剥离转让，则该部分内容无效。

三、第三人某市国资公司及余某某就涉案资产主张权利不应得到支持

（一）从长城公司所发布的不良资产处置公告可知，随鬃业集团不良贷款一并转让的抵押资产仅为债务人鬃业集团位于另一厂区的土地和房产，并不涉及本案资产，故第三人某市国资公司无权就涉案的12340平方米土地使用权及6831.72平方米房产主张抵押权。

（二）第三人余某某就案涉资产中的3247平方米土地、2294.69平方米房产主张优先受让权的理由不成立。鬃业集团和工行某支行2004年12月转让案涉资产是通过挂牌方式进行的，华融公司在受让前的尽职调查中应当知道，实际上在其提供的“1950抵债资产实物交接单”上，也明确记载所受让的3247平方米土地“缺少土地证”。在此情况下，其仍与工行某分行签订不良资产剥离转让协议，该行为不构成善意取得，所签协议应当认定无效。根据合同法及金融不良资产剥离转让合同风险提示条款，其后手资产受让人余某某无权就该部分资产主张优先受让权。

四、工行某支行违约，应当承担相应的赔偿责任

（一）根据某市人民政府会议纪要和抄告单、《产权转让合同》及“四方协议”，工行某支行收取价款后，应当按“先征后返”原则将所收款项支付到某市财政专户，之后再由财政予以返还。但是工行某支行未按政府会议纪要办事，擅自将款项挪用，这是造成张某某未能办理产权过户手续最根本的原因。工行某支行的行为构成严重违约。  

（二）工行某支行的上级业务单位工行某分行在明知原火柴厂土地房产已于2004年12月依法转让的情况下，未经张某某同意，又将其中部分资产转让给华融公司，其行为构成民事欺诈，也是导致涉案标的不能交付的原因之一。

（三）多年来，张某某无数次与被告工行某支行协商，要求其和鬃业集团交付土地房产并配合办理产权过户，但是工行某支行却一直隐瞒真相、推诿责任。

工行某支行的上述违约行为，给原告张某某造成了巨大损失。依照合同法有关规定应当承担相应的赔偿责任。

江西省高院终审判决： 1、维持一审法院判决第一项，即被告鬃业集团、工行某支行将位于某市制鬃厂（原火柴厂）的15587平方米土地和9126.4平方米房屋交付给原告张某某，并配合原告张某某办理土地使用权和房屋所有权的变更手续；2、变更一审法院判决第二项、第三项，由工行德兴支行赔偿损失896040元；由洁美集团赔偿损失1493400元。3、驳回张某某其他诉讼请求。

江西省高院认为：1、张某某系和置业公司合伙竞买房地产，并非事后从置业公司手中受让土地，其在竞买前与置业公司签订的合伙竞买房地产协议书及竞买成交之后和鬃业集团、工行某支行及置业公司签订的“四方协议”合法有效； 2、工行某分行在剥离转让案涉资产给长城公司和华融公司之前，鬃业集团和工行某支行已经通过合法程序将涉案标的转让给了置业公司和张某某，且事后工行某支行也向张某某收取了约定的对价，在相关转让合同、协议未解除的情况下，工行某支行无权处分涉案土地房产，其转让相关不良债权，不涉及本案所涉土地房产，不能对抗张某某。且第三人某市国资公司、余某某在一审法院对其独立诉讼请求未予支持的情况下未提出上诉，故其请求不予支持； 3、关于损失赔偿，鬃业集团、工行某支行及张某某对损失的发生均有责任，三方应合理分担。

一、置业公司将资产受让权转让给张某某是否违反法律法规强制性规定？

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”通说认为， “买卖或者以其他形式非法转让土地”，是指违反土地管理法律、法规规定，将土地、主要是指土地使用权利完全地或部分地转移给他人牟利，损害国家或集体利益的行为。由于我国实行土地公有制，单位和个人只依法享有对国有或集体土地的使用权，且集体土地使用权法律明确禁止自由转让。因此，只要实际上发生了一方违法地将土地权利完全转移给另一方，另一方支付价金，则可以认定为“买卖”。除此形式之外的不符合法律规定的条件将土地权利转移的行为，即为“以其他形式非法转让土地”。

本案中，张某某事先和置业公司约定合伙竞买鬃业集团和工行某支行挂牌转让的标的资产（包括土地使用权和地上房屋所有权），由置业公司出面并办理相关手续，该约定并不违反法律、法规的强制性规定。竞买成交后，置业公司因资金紧张放弃其受让份额，转由张某某一人受让，该行为得到了转让方鬃业集团及工行某支行的认可，行为本身也不损害国家和集体利益，其明显有别于土地管理法第二条第三款规定的“买卖或者以其他形式非法转让土地”。所以，工行某支行诉称置业公司将资产受让权转让给张某某的行为是“非法转让土地”的理由依法不成立。

二、如何认定工行某分行将案涉资产剥离转让给长城公司、华融公司的事实和效力？

金融不良资产剥离转让，是指银行或部分非银行金融机构持有的次级、可疑及损失类贷款，按照国家相关规定交金融资产管理公司收购并经营管理的行为。我国大规模金融不良资产转让始于本世纪初，虽然具有很强的政策性，但是从法律层面而言，其仍然是一种典型的债权转让行为，剥离转让过程中除了应当符合国家政策以外，更应当遵守合同法、物权法等有关法律法规的规定。

（一）就本案而言，工行某分行转让给长城公司的债权“资产包”中，有关鬃业集团的转让资产仅包括贷款债权，不包括涉案资产的抵押权。这是因为： 2005年7月工行对洁美集团不良债权剥离之前，为了鬃业集团改制需要，该涉案资产已经通过政府行为以公开挂牌方式转让给他人，这些资产已经不再是鬃业集团的贷款抵押物。这一点不仅工行某分行是明知的，长城公司作为国有金融资产管理企业，其在收购不良资产前的尽职调查中也应当知晓。实际上，长城公司在收购之后将该不良债权以“打包”方式转让给某市国资公司时，曾经派员到某市国土资源局进行调查，调查时发现了工行某支行所出具的一份关于涉案资产已经转让、抵押关系已经解除的证明。正因如此，长城公司在资产转让公告中并没有把涉案资产列入转让范围。对该事实一审、二审法院均未予以认定，实属遗憾。

（二）工行某分行将涉案资产中的3247平方米土地使用权及2294.69平方米房产作为非信贷类不良资产转让给华融公司的行为无效。首先，该部分土地使用权早在2000年某市火柴厂改制时便已经转让给鬃业集团的前身——某市制鬃厂，产权也已经转移登记到制鬃厂名下，在此情况下，工行显然已经无权处置。第二，该部分涉案资产在2004年12月已由鬃业集团和工行某支行挂牌转让给置业公司和张某某，在《产权转让合同》及有关协议解除之前，工行某分行无权将其作为不良资产再行转让；第三，该部分涉案资产在剥离前已经转让的事实，工行是明知的，华融公司也已知晓，这可从华融公司提交的剥离转让档案资料中记载的“该资产缺少土地证”一事得到印证。据此，依照《中华人民共和国物权法》有关规定，华融公司收购该资产不构成善意取得，其与工行某分行签订的不良资产转让协议应当认定无效。

本案不动产交易发生时间在2004年，判决时间在2016年，时间跨度很长，涉及当事人较多，案情较为复杂。鬃业集团和工行某支行将已经转让给张某某的资产再行剥离转让给资产经营公司，涉及不动产“一物二卖”。对于不动产一物二卖所涉合同效力问题，目前物权法、合同法及相关司法解释均无明确具体的规定，这给本案处理带来了一定难度，建议在民法典立法时予以规范。