律师代理王某与刘某、黄某房屋租赁合同纠纷案

2014年2月25日和2014年5月1日，王某与刘某分别签订《房屋店面出租合同》二份，约定：1.刘某将坐落于龙南县某街道的属于刘某与刘某妻子黄某共同所有的房屋和店面出租给王某经营汽车贸易业务，每月租金为9900元；2.刘某收取王某押金合计12000元；3.二份《房屋店面出租合同》约定合同期限为六年，刘某提供的租赁房屋是粗粉刷、水泥地地面，无任何装饰，如果王某需要对房屋进行装饰，该费用由王某自行承担；4.租赁期满，其装饰部分的不动产归刘某所有，动产原则上归王某自行拆除，刘某需要动产项目，经双方协商折价后归刘某所有。5.合同期限为六年。后王某为经营汽车贸易对房屋进行了装饰。

2016年12月，龙南县进行房屋拆迁，刘某与黄某共同所有的房屋在拆迁范围之内。2016年12月12日及2017年1月10日，刘某、黄某与龙南县土地房屋征收办公室签订了《龙南县房屋征收补偿安置协议》并领取了全部征收补偿款，王某配合进行了搬迁，刘某、黄某未分配征收补偿款给王某。

王某就征收拆迁款分配一事与刘某、黄某协商未果，遂委托我所律师代理其提起诉讼。后刘某、黄某以王某为被告提出了反诉。一审判决以刘某、黄某在限期内支付征收补偿款305065元及返还押金给王某告终。

我们认为，本案系租赁合同纠纷，主要的争议焦点包括：1.承租方王某是否具有分割拆迁款的主体资格；2.出租方刘某、黄某是否应退回房屋押金给承租方王某；3.王某是否应当支付后院地坪等租金给出租方；4.王某是否应当支付拆除店面装饰补偿款给出租方。

一、王某具有分割拆迁款的主体资格。

王某是房屋租赁合同的一方当事人，根据《征收条例》的立法精神和《合同法》当事人双方的权利义务，又拆迁赔偿款中包括店面搬迁奖励、停产停业损失补偿等系征收补偿中补偿费商业经营者搬迁的特定款项，在房屋租赁合同关系中，王某有权获得即王某具有分割拆迁补偿款的主体资格。

二、刘某、黄某应当退回房屋押金给王某。

由于政府征收房屋致使王某继续使用租赁房屋的目的落空，租赁合同无法继续履行，王某不具有过错。因此，刘某、黄某应当按照《店面房屋出租合同》所约定的押金应数退回给王某。

三、王某不应当支付后院地坪等租金给刘某、黄某。

合同签订需要双方真实意识表示，双方当事人在签订合同时对后院地坪等未进行约定，且刘某、黄某在王某使用的3年期间内并未向王某主张过租金也未声明过不允许王某使用。根据民事行为应遵守善良风俗的原则，王某无需支付后院地坪等租金给刘某、黄某。

四、王某无需支付拆除店面装饰补偿款给刘某、黄某。

王某拆除店面装饰的行为是基于政府拆迁行为的作出，且王某的拆除行为并无减损任一当事人的利益，店面装饰补偿款已由政府支付给了刘某、黄某，因此，刘某、黄某无权再请求王某支付拆除店面装饰补偿款。

一审法院判决，刘某、黄某在限期内支付征收补偿款305065元和押金给王某，驳回刘某、黄某关于反诉王某支付租金和拆除店面装饰补偿款的反诉请求。

一审法院认为本案争议焦点为：1.王某是否有权获得部分拆迁款以及金额；2.刘某、黄某是否应当退回房屋押金给王某；3.王某是否应当支付后院地坪等租金给刘某、黄某；4.王某是否应当支付拆除店面装饰补偿款给刘某、黄某。

关于第一个争议焦点：一审院认为，由于政府征收房屋的愿意，租赁合同提前终止，合同双方无法达到合同目的，双方均没有过错。王某虽然不是房屋征收补偿协议的被征收人，但由于王某对房屋装饰等项目进行了投资，其有权按照征收补偿协议和出租合同获得相应的补偿。店面搬迁奖励、停产停业损失补偿系补偿给商业经营者搬迁的特定补偿款，应归王某所有。搬迁补助、临时过度补助，系补偿给房屋所有人的特定补偿款，应归刘某、黄某所有。《房屋店面出租合同》约定原告租赁期满，其装饰部分的不动产归刘某所有，因政府征收致使房屋灭失，征收补偿款应当在双方之间合理分配。根据公平原则，结合王某尚未使用的年限来确定利益损失并进行补偿。

关于第二个焦点：一审院认为刘某、黄某收取了《店面房屋出租合同》所约定的押金，对于应退回押金的事实刘某、黄某均无异议，因此，刘某、黄某应当返还。法院对于退回押金的主张予以支持。

关于第三个焦点：一审院认为刘某、黄某主张后院地坪等租金，因涉案出租合同中未对上述租金约定，视为不支付租金，且从原告长期按照出租合同约定的租金金额履行且被告接受这一事实也可以佐证后院地坪等无需交付额外租金的事实，故法院对于黄某、刘某关于后院地坪等的租金的主张不予以支持。

关于第四个焦点：一审院认为本案出租房屋和相关添附装饰物被政府征收，所有权已经归属政府，并给予了补偿，法院已经对补偿款进行了合理分配。故法院对于刘某、黄某再主张原告支付拆除店面装饰补偿款不予以支持，因其不符合法律规定。

综上，法院认为征收补偿款和押金在属于王某的范围内应当返还给王某，驳回了刘某、黄某反诉王某支付租金和支付拆除店面装饰补偿款的反诉请求。

一、关于承租人在行政征收中处于何种权利地位？

被征收人不可以是承租人，但承租人是行政征收相关人——虽非征收标的的直接权利人，但却因征收而受到损害，有权以自己的名义参与到征收关系中并作为一定的独立权利主张的第三人。在补偿协议中，或者房屋补偿决定中，赋予承租人类似于民事诉讼中有独立请求权第三人的地位。

实践中，不少城市为化解征收矛盾，都在积极探索承租人的法律地位。在本案中，法院所做的判决中明确王某有权获得搬迁费、停产停业损失等费用也相当于承认了承租人王某第三人的地位。

二、关于行政征收中谁应获得停产停业损失赔偿？

关于非住宅房屋因拆迁赔偿的停产停业损失，权利主体究竟是承租人还是出租人，在理论上有三种观点：

（一）、一种意见认为，因承租人租赁商铺经营，其作为实际经营者，拆迁行为给其造成了营业损失，故停产停业损失补偿费应当赔偿给承租人。

（二）、一种意见认为，被拆迁人即房屋所有权人将房屋对外出租也是一种经营行为，房屋拆迁也导致其无法对外出租而造成损失。另据现状看，被拆迁人房屋只要是商铺，自己没有实际经营或是没有出租给他人经营，拆迁人也会补偿其营业损失。故营业损失应赔偿给出租人即房屋所有权人。

（三）、一种意见认为，对于被征收人与实际经营者不相符的情况，对于营业损失的分配应依照双方的合同约定；没有约定的，由被征收人参照相关标准对生产经营者给予适当补偿或协商分配。

我们认为，按照文义解释，停产停业损失即我们通常所说的营业损失，是指因为房屋征收而造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失。停产停业损失发生于非住宅房屋被征收时，拆迁人给经营者造成了损失，故应给予经营者停产停业损失补偿。文义解释由于其解释结果的客观性，符合国民预期，维护法律的明确性和安定性。

本案中涉及的房屋租赁合同与征收之间的冲突是实践中常见的冲突。在合同履行过程中如果因拆迁而被解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。