律师代理周某诉宿迁某开发商商品房预售合同纠纷案

周某与宿迁某开发商签订了《购房认购书》、《商品房买卖合同》以及《合约签约确认书》，双方约定购买了某小区4号楼12B05室房屋，周某支付首付款141862元，办理按揭贷款328000元。后周某以开发商在出售房屋时未告知其12B05并非12层，而是14层，存在欺诈和隐瞒行为，违反法律规定，故形成诉讼，要求撤销房屋买卖合同，返还469862元购房款并赔偿损失15000元。

泗阳县人民法院以（2014）泗民初字第2325号民事判决驳回周某诉讼请求，周某不服提出上诉，宿迁市中级人民法院院于2016年8月30日以（2015）宿中民终字第01639号判决撤销泗阳县人民法院的一审判决，依法改判支持了周某诉讼请求。

作为周某的代理律师，本人认为：

一 、购房合同的签订违背了上诉人的真实意思表示。

1.根据双方签订的《商品房买卖合同》、《合约签约确认书》、《购房认购书》明确载明的房号均为4#12B05，上述合约均未注明楼房自然层数，按照合同文意和普通人的角度通常理解，周某购买的房屋楼层应当为自然层“十二层05室”而非“十四层05室”，另外，开发商销售人员在档案袋材料右下角特别注明“4号楼1205”，再有开发商销售人员在档案袋上签字确认房号中只有1205但并无“B”的字样，进一步印证了周某在当初购买的房屋为1205即12层的事实。

2.房产公司在销售时取消了楼房14层的自然层的编号，而是自编了相对应的销售楼层编号，但是并没有提醒购房人充分的注意，也没有以有效、显著的方式提醒购房人。这种因楼层编号混淆而引人误解的责任不应当由购房人承担，购房人已经尽到了一个善良购房人通常的注意义务。按照常理，一般人对12B会通常理解为，12层有相对应的两户即12B和12A，而非为14层。

3.双方购房合同约定的房屋指向明确，即自然层12层的05室。周某不了解并且开发商也没有告知房号作跳层编号。开发商认为12B05实际是自然层14层的05室，这样的观点与合同条款在文义上的理解显然不一致。跳层的做法可能是为了回避民间对14数字的忌讳，但对房号虽作跳层处理，却无法回避实际楼层包含了14这一事实。此种情况下，开发商应对楼层问题负严格举证义务，以证明12B就是14层。根据一房一价的现状，购房人一般只会对自己看中的房屋进行了解，不可能过分关注其他房屋情况，并且房屋为期房，购房人无法实地查看，无法证明购房人对房号的跳层处理是明知或应当知道。按照常理，在双方面对面签订合同的情况下，首先应由出卖人以书面形式或者合同格式条款特别明确的方式告知购房人房号经跳层确定。在无法当面告知的情况下，也可以通过书面或者以公示方式告知。

二、民间确有将有关数字与吉利与否相联系的习俗。

此案中开发商为迎合该种习俗将房号作跳层处理应属正常。但纵观当地楼市，房号中将14隐去的仅为个案，并非通常做法，且并非众所周知的事实。故被上诉人无法举证据证明上诉人对12B05室实际是自然层14层的05室明知或应当知道。

在司法实践中，虽说善良风俗已逐渐得到法律认可，法院将善良风俗作为定案依据的案例也屡见不鲜，但避讳“不吉利”数字这种现象，作为一种习俗，从法律的角度上看却属于一种恶俗。如果这种恶俗被法律所认可，影响人们生活的领域将越来越广，必将造成社会生活的混乱。所以，避讳“不吉利”数字的习俗，是不会得到法律的认可的。

故由于开发商的原因致使合同确定的房屋与开发商实际要履行的房屋不一致，从而导致合同无法履行，致使购房人利益受损。

三、根据证据的高度盖然性的证据认定原则。

购房人周某提供的《商品房买卖合同》、《合约签约确认书》、《购房认购书》载明4#12B05、以及开发商的销售人员在档案袋上明确载明的房号均为4#1205，上述书证均可以证明楼层为“12”而非“14”；开发商仅仅提供了其与丁某之间的《购房认购书》且辩解价格不同（注与本案无关联），无其他证据证实楼层12B就是14层；根据双方举证情况来看，购房人提供的证据均是原始证据，属于直接证据，且证据充分，证明效力明显大于房屋开发商提供的证据；一审法院以房屋开发商提供的一份其与案外人签订的、与本案无关联的购房认购书来推定购房人购买房屋时也应当对楼盘有所了解才符合常理，从而驳回周某的诉讼请求。一审法院的认定，违背最高院证据第73条规定，在无事实和证据的情况下推定购房人购买房屋时应当知道楼层标号情况，这是严重违背事实和证据规则的，而且也违背法律逻辑。

二审法院判决：1、撤销泗阳县人民法院（2014）泗民初字第2325号民事判决；2、撤销周某与开发商签订的《商品房买卖合同》；3、开发商返还周某购房款469862元及赔付15000元利息损失。

案件争议焦点：1、周某与房屋开发商签订的商品房买卖合同是否应予撤销；2、如双方之间的商品房买卖合同予以撤销，房屋开发商是否应当赔偿周某已付购房款的损失及该损失应如何计算。

按法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，周某在与房屋开发商签订的《商品房买卖合同》中约定周某购买的商品房房号为“第4幢第2单元12B05”，在之前双方签订的《购房认购书》、《合约签约确认单》以及周某交款的购房发票上均载明周某所购的房屋为4#12B05，故周某购买的房屋房号为“12B05”。房屋开发商是否告知周某的12B05真实情况。周某作为普通购房者，其在与房屋开发商协商并最终签订合同时对所售的“12B05”房屋，从文意理解一般会认为购买的是第12层（自然层）房屋，而非第14层，即使在售楼现场公示了价目表，因周某所购房屋为期房，周圆购房时无法实地查看，故银泰公司应当提供证据证明周某对楼层号的“跳号”处理明知或应当知道。双方签订合同时，房屋开发商应当首先告知购房者这一信息，并应在得到对方明确的肯定后再签订合同。民间确有将有关数字吉利与否相关联的习俗，但纵观本地楼市，楼层号将13、14隐去并非通常做法，亦非众所周知的事实，房屋开发商一、二审所举证据不足以支持“周某明知或应当知道”的观点。开发商将“12B05”出售给周某时构成欺诈，周某主张撤销签订的商品房买卖合同应予以支持。

关于第二争议焦点。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周圆与银泰公司签订的商品房买卖合同被撤销后，银泰公司收取周某的首付款141862元及按揭贷款328000元应予退还。关于损失，因房屋开发商对本案合同撤销负有过错，应当赔偿已付购房首付款及按揭贷款的同期同类银行贷款利息损失。周某上诉主张以首付款141862元为基数，自2014年1月16日至返还之日的同期银行贷款利率四倍计算的利息，以及以按揭贷款328000元为基数，自2014年3月13日至银泰公司返还之日按同期银行贷款利率四倍计算的利息没有法律依据，确定上述利息损失计算标准为同期同类贷款利率。由于周某一审中关于利息诉讼请求为15000元，而本院上述确定的周某损失超过15000元，双方审理中也不能就二审中周某另行主张的利息达成一致意见，故支持周某的损失为15000元。

在当今的经济社会背景下，商品房买卖活动无疑是极其重要的一类经济活动，在其发展变化的过程中也衍生出诸多纠纷的法律问题。与此同时，由于一些利益的驱使，房屋买卖过程中一些违规操作也时有发生。基于此背景，最高人民法院审议出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对于正确处理纠纷、购房人防范购房风险，理智对待因购房而产生的纠纷、商品房交易的参与者保护自身合法权益都有重要意义。

在商品房买卖过程中，购房人在签订认购协议、商品房买卖合同时要着重审查相关条款，保存好相关书面证据材料。在发生纠纷时一定要请专业的律师帮其处理。

总而言之，购房人平时应当加强证据意识，加强法律意识，注意保留相关证据，以便发生纠纷时更好地维护自身合法权益。