律师代理王某诉黄某、某银行案外人执行异议之诉纠纷案

2005年8月16日，王某与黄某达成房屋转让合同，合同约定：黄某将其名下的某小区房屋出卖与王某。涉案的房屋于2005年5月2日办理房产证，2009年下半年还清贷款。王某付清房款后，黄某将涉案房屋产权证交给王某，但黄某一直以各种理由拖延不与王某办理产权变更登记手续。

因涉案房屋登记在黄某名下，2016年因黄某与某银行信用卡纠纷一案，法院判决黄某承担偿还借款的义务，而黄某未按民事判决书规定的期限履行义务，某银行向法院申请执行。涉案房屋于2016年12月8日被法院查封，故王某向法院提起执行异议，法院审查后于2017年6月8日裁定驳回王某的异议请求，后王某向法院提起执行异议之诉要求涉案房屋归王某所有；立即停止对涉案房屋的执行。

一审法院认为涉案房屋未过户的原因系王某自身怠于行使权利造成的，判决驳回了王某的诉讼请求。理由是：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。也就是说，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利且能够排除执行的，必须同时符合上述四个条件。具体到本案中，王某符合前三项条件。对于第四项，王某陈述涉案房屋2005年即交付给其使用，但是未办理过户登记，原因是：“当时他（黄某）和我说过户费用太高了，要五年之后才能过户，就先把房产证交给我了”；2011年王某之子与被告黄某签订重新合同并交纳契税时“抵押没撤销不具备过户条件”；此后“一直都在找黄某的家人”，因此未过户的原因系其自身怠于行使权利造成的。故对王某的诉讼请求，依法不予支持。

一审判决后，王某委托代理人提出了上诉。

代为上诉人王某委托的代理律师，本人认为：

一、上诉人已付清全款并占有房产且无过错的情况，涉案房屋符合应当解除查封的条件。

1.涉案房屋买卖合同签订后，自2005年-2008年，未办理产权过户原因是被上诉人不予协助办理。涉案房屋是被上诉人抵工程款取得，涉案房屋协调在过户时，依当时房管部门的政策，要求提供涉案房屋的购房发票，但因当时开发商不给予出具，所以无法办理过户手续，后被上诉人一直许诺到2009年愿意为上诉人办理过户手续。

2.涉案房屋自2009年起，虽然被上诉人黄某是一直表示同意愿意配合我方进行过户手续的，但因被上诉人前妻江某于2009年2月15日意外死亡，涉案房屋产权过户需要其他继承人全部到公证处进行公证放弃对涉案房屋的继承，依公证处要求提供的相关证明材料需前往相关政府不同部门调取（比如派出所部门、民政部门等），因涉及年限较长，相关政府部门也是迟迟不予出具。因依据生活常识，涉案房屋的其他法定继承人较多，且并不在同一地方，期间因各种各样原因无法达成一致时间一同到公证处办理。而上诉人作为一般的老百姓且一直在贵州务工，为此几经周折，耗时大量精力时间仍未办妥，同时上诉人还委托了专业的法律工作者代为办理，但直到2016年10月26日公证手续才办理好。所以，该情形属于客观障碍也是上诉人意志以外的原因造成的。同时被上诉人黄某也是一直许诺同意办理过户手续，在涉案房屋被查封之前一直与被上诉人黄某积极协调办理过户的手续，为此上诉人及家人一直通过电话跟催，同时从务工所在地往回无数次。涉案房屋未能过户确系在过户过程中存在客观原因导致过户不能，涉案房屋在办理产权登记的过程中被原审法院查封，上诉人并不存在过错。

3.涉案的房屋于2016年8月29日银行的抵押才予以撤销，这也是涉案房屋无法办理产权过户的另一客观原因。此原因是系被上诉人黄某的原因导致。上诉人于2008年2月5日已经支付了全部购房款，涉案房屋因被上诉人黄某原因设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，不能办理产权过户等相关手续。涉案房屋的他项权证一直在被上诉人黄某手中，上诉人之前并不知情，而贷款银行于2016年8月29日才同意撤销抵押。

二、上诉人对诉争房屋享有的权利优先于某银行对诉争房屋享有的权利，即上诉人对执行标的物享有的权利优先，上诉人对诉争房屋所享有的权利能够排除执行。

1.在法律适用上，依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于案外人执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在案外人执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况对异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。

2.本案中，上诉人与被上诉人黄某于2005年8月16日签订《购房合同》，约定被上诉人黄某将诉争房屋卖给上诉人，在诉争房屋办理过户登记之前，上诉人享有的是将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与某银行的请求权在若干方面存在不同。

首先，从成立时间上看，上诉人请求权要远远早于某银行因与黄某金融借款合同纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形，至少不能得出某银行成立在后的债权具有优先于上诉人成立在前的债权的结论。

其次，从内容上看，上诉人的请求权系针对诉争房屋的请求权，而某银行的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为被上诉人黄某的责任财产成为某银行的债权的一般担保。在上诉人占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，上诉人要求将诉争房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，应当优先于某银行的金钱债权。

再有，从功能上看，诉争房屋具有为上诉人及其家庭成员提供生活保障的功能，与某银行的金钱债权相比，上诉人享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

二审江苏省宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1340号判决判令：撤销一审判决，并改判不得执行涉案执行裁定书中载明的涉案房屋。

二审法院认为：

本案二审争议焦点为：1.涉案房屋是否为上诉人王某所有；2.王某对涉案房屋享有的权利能否排除法院执行。

关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产目前仍登记在黄耀名下，现王某主张涉案房产归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。
    关于争议焦点二，根据相关司法解释的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据本院查明的事实及中国银行的陈述，能够认定王某符合前三项条件。关于第四项条件：涉案房屋在2010年还清贷款后，因黄某迟迟未办理抵押注销手续，导致涉案房屋一直无法办理过户，直至2016年12月28日涉案房屋抵押手续才被注销，而涉案房屋在2016年12月8日已经被法院查封，因此，应当认定涉案房屋未办理过户并非王某自身原因。且王某也提供证据证明其已经积极行使自身权利，多次催促黄某办理过户，故对王某主张停止对涉案房屋执行的上诉请求，应予以支持。

本案争议焦点在于王某对涉案房屋享有的权利能否排除法院执行。

1.王某与黄某于2005年8月16日签订房屋转让合同，完成涉案房屋交付的行为均在原审法院查封该房屋之前，其已经付清全部房款，并承担了涉案房屋的水费、电费、物业管理费等费用，且在法院查封前交清了购买涉案房产应交付的相关契费，并已对涉案房屋实际占用多年。且王某未办理过户登记手续是由于黄某不予协助同时也因办理登记存在客观障碍等王某意志以外的原因造成的。涉案房屋虽未办理过户登记手续，事实上，王某为涉案房屋办理过户手续已经竭尽全力并不是原审法院所认定怠于行使权利，且也无相关证据证明王某存在过错。

2.判断王某是否存在过错时不宜过于严苛，原审法院简单以未办理过户手续推定案外人存在过错，有失公平。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。所以，本案中根据王某已付清全款并占有房产且无过错的情况，应当解除对涉案房产的查封。

3.本案中，王某对执行标的物享有的权利优先，王某与某银行各自债权产生的时间、内容、功能等方面评价，王某对诉争房屋所享有的权利应当优先于某银行对诉争房屋所享有的权利，王某对诉争房屋所享有的权利能够排除执行。

现实生活中，因各种特殊原因，房产买受人与出卖人签订房屋买卖合同后，不能即时办理房屋产权转移登记手续，常常延迟数月甚至数年才办理过户登记。根据《物权法》的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，方能发生效力。房屋属于不动产，不以交付为取得所有权的前提，只有经过权利登记，房屋买受人方取得房屋所有权。在这段时间内，房屋的产权仍属于出卖人所有。如果出卖人与第三人因金钱债务纠纷，其名下的房产包括已经出售给买受人但未办理过户登记的房产被第三人申请法院查封，房产买受人将面临所购房屋被执行法院拍卖、变卖的风险，甚至钱房两空的情况是可能发生的。所以，提醒买房者在购买房产时，一定要注意：

1、房屋手续是否齐全：房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使房屋现在没有房产证，房主将来办理取得后，还可以抵押和转卖。所以购房者最好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋是否能及时过户：根据《物权法》规定，不动产物权登记生效，所以提醒购房者在购买房屋后一定要及时过户，必要情况下运用法律手段保护自己合法权益。