律师代理某租赁站诉某置业公司、第三人某建设公司房屋买卖合同纠纷案

第三人某建设公司为承建被告某置业公司的房地产项目而与原告某租赁站签订租赁合同，2015年10月，金某（即某建设公司及某某置业公司的高管，项目实际负责人）与某租赁站结算，某建设公司共欠某租赁站租赁费、租赁器材折价款共计人民币2277736元，并约定之后以网签明细表中的某某小区4幢1-301、1-302、1-401、1-402、1-502房屋5套房屋抵债。

2015年11月，某租赁站与金某签订《购房合同》,约定：“某租赁站以上述某某建设公司欠款人民币2277736元作为抵充购房款，某置业公司以其所有的5套房屋（即网签明细表中打钩的5套房屋）按9折销售抵上述某建设公司的欠款，用合同的形式销售给某租赁站。此合同，同时享有购房法律效力,也为了方便某租赁站在领房产证之前可更改给他人，更改时必须由某置业公司配合某租赁站更改”，并盖有某置业公司的公章及法定代表人私章。之后某租赁站与某某置业公司一直未就上述房屋签订正式商品房买卖合同及办理网签、过户等手续。

2016年，某置业公司将上述抵债的5套房屋中的3套（即1-302、1-402、1-502）网签给了某建设公司；因某建设公司欠案外人江苏公司材料款，在江苏公司申请对某建设公司的强制执行过程中，某置业公司又将上述抵债的5套房屋中剩余的另2套（即1-301、1-401）抵偿某建设公司的债务、网签给了江苏公司指定的江苏公司股东即第三人吴某。

2017年，某租赁站以某置业公司为被告、某建设公司为第三人向法院提起诉讼，要求某置业公司履行《购房合同》，办理上述抵债的5套房的过户登记及交房手续。

律师代理某租赁站发表如下代理意见：

代理人认为某租赁站与某某置业公司签订的案涉《购房合同》合法成立并生效，且其应优先于本案第三人与某置业公司签订的合同得到履行，具体事实与理由如下：

一、以房抵债（或以物抵债）协议在我国法律制度下系诺成性法律行为

以物抵债并非一个含义明确的法律术语，最高院民一庭司伟法官在其《债务清偿期届满后，以物抵债若干疑难问题》一文中明确指出，在我国民商事的以物抵债合同中，大致分为两种情形：一是仅具有以他种给付替代原定给付的合意，但债权人尚未受领债务人的他种给付；二是债权人已受领了他种给付。后者即代物清偿，而前者（即未受领的情况，如本案）系指新债清偿或债之更改，具有诺成性。

虽然目前我国理论界和实务界对上述两种以物抵债的不同情形应为何种法律性质未形成统一意见，但从维护意思自治、促成合同成立的角度和我国民法、特别是《合同法》维护债权人利益的重要价值取向以及诚实信用原则，应将以房抵债协议认定为“新债清偿”型以物抵债方式，为诺成性法律行为。

1、在我国现行法律框架下，以房抵债协议并不存在法律或行政法规规定的不成立或无效事由，应认定以房抵债协议为诺成性法律行为，自双方达成合意时成立并生效。

《立法法》第8条第1款第8项规定，民事基本制度只能由法律规定，而合同的成立与生效条件系一切民事行为的基础，对当事人权利义务影响甚大，应为民事基本制度。因此，对合同成立与否、生效与否的判断标准只能交由法律规定，此处的法律指全国人大或人大常委会制定的法律。

我国现行法律未对法律行为作实践性或诺成性的区分，《民法通则》和《合同法》总则对于法律行为（或合同）均是以诺成性为蓝本，制定相应条款——尊重私法自治，在不存在违反法律、行政法规的强制性规定和当事人特别约定的情况下，合同自双方当事人达成合意时成立并生效。

我国现行法律中没有明文规定以物抵债合同，故其为无名合同，根据《合同法》第124条的规定，无名合同应适用合同法总则的规定。根据我国《合同法》“总则”第32条、第44条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第1条的规定，采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；对合同成立与否有争议的，若能够确定合同主体、标的和数量的，应当认定合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。故，《合同法》总则对合同成立或生效确定的规则系：除法律或当事人另有约定外，合同自双方当事人意思表示一致时成立并生效。其实，纵观我国的民事合同，其系以诺成性合同为常态，而以实践性合同为例外，其他大多数国家民事立法也均如此，这正是现代社会实践性合同式微的体现。

其实,我国法律对于以物抵债协议虽未明文进行规制，但对其诺成性问题，亦早有涉及。《物权法》第195条第1款规定，债务人到期不履行债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价，其他债权人认为该协议损害其利益的，可以向法院申请撤销。其中的以抵押财产折抵债务的协议，其本质系以物抵债；而其中关于撤销的规定，系肯定了以物抵债协议的诺成性，因为只有合同有效，才有撤销一说。

2、最高院、部分地方高院发布的有关法律文件和我国民法界著名学者崔建远教授均支持“在债务履行期届满后，当事人达成的以房抵债协议，债务人不履行，债权人有权要求履行”的观点。

前最高院民事审判第二庭庭长杨临萍法官在2015年12月24日发布的《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》专门设立了“以物抵债”专项（第9条），明确指出债务履行期届满后约定的以物抵债，若债务人尚未履行且反悔的，债权人请求债务人继续履行以物抵债约定的，应予支持。

山东高院于2011年12月2日发布的《关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》第二部分第（十一）“关于以房抵债合同的效力问题”和北京高院于2014年12月16日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第25条第2款均肯定在本案情形下，应支持债权人要求债务人交付房屋并配合办理过户登记手续的诉请。

我国民法界著名学者崔建远教授发表的《以物抵债的理论与实践》一文中明确提出其赞同在以物抵债协议不存在违法法律、行政法规的强制性规定的情况下，应承认其成立并生效的处理模式。

3、守信激励和失信惩戒是我国当下社会建设的主要内容，而肯定以房抵债的诺成性，系守信激励的重要体现

近几年，国务院和浙江省政府多次发文要求建立诚信社会，如《国务院关于印发社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）的通知》、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》、《浙江省社会信用体系建设“十三五”规划》和《浙江省社会信用条例(草案)》初审等；各地发改、公安消防、民政、质量监督、人民银行、法院或检察等部门或单位也都定制、发布了相应的失信惩戒文件。我国越来越多的法院开始参与社会诚信建设实践：广东高院、山东潍坊中院的“诉讼诚信体系建设”，江苏法院的“惩失信护守信”实践和北京东城法院的“诚信工程”建设等。

债务履行期届满后的以房抵债协议一般均是在双方完全自愿的情况下经过充分协商后达成，且往往涉及的债权数额较大，一方反悔的原因往往系因抵债房屋的价值明显上涨或降低。若承认以房抵债的实践性，则系对社会的一种以失信违约方式获得不当利益行为的鼓励，与守信激励和失信惩戒相背离。

二、案涉《购房合同》系在某租赁站与某置业公司经充分协商后自愿签订，合同内容具体明确，已合法成立并生效

2015年10月，原告与金某（即某建设公司及某某置业公司的高管，项目实际负责人）进行结算，并约定以房抵款。2015年11月，某租赁站与某置业公司根据之前的以房抵款约定签订案涉《购房合同》。结合案涉《购房合同》和网签明细表可知案涉房屋买卖关系中主体、数量及标的均具体明确，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第1条规定，合同具备主体、标的和数量即告成立；对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照《合同法》第61条、第62条、第125条等有关规定予以确定。故，案涉《购房合同》合法成立。而案涉《购房合同》亦不存在法律或行政法规强制性效力性规定的无效事由，因此，案涉《购房合同》合法成立并生效。 

三、商事主体之间更应以诚信经营为本，商事主体之间达成的以物抵债协议往往所涉标的额巨大，若否认其效力，则不仅将对守约方的利益造成重大损害，而且也会对社会造成重大影响

某租赁站、某置业公司和某建设公司三方均非一般的普通民事主体，而是专门从事经营活动的商事主体；用以抵款的财产并非仅为结算后的租赁费债权，还有根据购房款与租赁费差额作折价处理的剩余租赁财产，《购房合同》系为尽快、一揽子解决先前商事行为遗留的复杂纠纷而经充分磋商后自愿达成的债权债务处置合意，系先前商事行为的延续。

商事主体讲求效率，重承诺；若商事主体之间经过充分协商后自愿达成的协议，也能轻易反悔，必将对我国的经济发展产生严重不利影响；并且在目前的房地产市场，尤其是三四线城市中，广泛存在着以房抵债之清偿方式，若一概否认此协议的效力，不仅不利于债权债务的顺利清偿，而且还会变相鼓励不诚信债务人不按约履行，滋生众多纠纷。

四、第三人某建设公司在明知案涉三套房屋已经抵给原告的情况下，仍旧与被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系无效合同，且第三人某建设公司亦当庭表示放弃要求被告过户房屋的权利，同意该三套房屋过户给原告，故法院应支持原告有关该三套房屋办理交付及过户登记的诉请。

五、第三人吴某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，即使假设有效，其优先地位也应弱于某租赁站的《购房合同》

1、第三人吴某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同

根据《公司法》第20条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。

吴某用以支付案涉向某某置业公司购买的2套商品房的对价，系吴某作为股东的苏州公司对某某建设公司的债权，该债权并非吴某所有，吴某在庭审中也承认对苏州公司并不享有任何债权，也未因案涉2套房屋向某置业公司或某建设公司支付过任何费用。吴某的上述行为系其利用作为苏州公司股东权利损害苏州公司、公司其他股东和债权人利益的行为，应为无效。该《商品房买卖合同》无效，吴某与某置业公司办理该商品房买卖合同网签备案登记行为不仅是违法的，也是无效的。

2、退一步讲，即使假设吴某的《商品房买卖合同》有效，某租赁站的《购房合同》应优先于其获得履行

某租赁站的合同于2015年签订，吴某的合同于2016年签订，某租赁站签订日期在先，并且案涉房屋还均未办理过户登记及交付手续，参照适用《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款第3项的规定：“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”，某租赁站的合同应优先于吴某的而得到履行。

法院判如下：

一、被告某置业公司应将某某小区4幢1-302、1-402、1-502房屋交付给原告某租赁站，并协助办理上述房屋过户登记手续，限于判决生效后10日内履行；

二、驳回原告某租赁站其他的诉讼请求。

本院认为：（一）原告的《购房合同》和第三人吴某的《协议书》分别系被告为第三人某某建设公司以房抵债的意思。本案争议焦点之一是被告以房抵债合同的效力问题。第三人某建设公司欠原告和第三人吴某的债务清偿期均已届满，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。
    （二）本案争议焦点之二是某某小区4幢1-302、1-402、1-502房屋是否应交付并过户给原告。被告将该三套房屋抵债给原告后，又与第三人某建设公司签订的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续，但第三人某建设公司答辩时放弃要求被告过户房屋的权利，同意该三套房屋过户给原告，故被告应履行《购房合同》的义务，将上述三套房屋交付并过户给原告。
（三）本案争议焦点之三是某小区4幢1-301、1-401房屋是否应交付并过户给原告。原被告之间仅签订了以房抵债合同，并未签订正式《商品房买卖合同》或办理相应的备案手续，被告与第三人吴某之间签订以房抵债合同后，又正式签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续，根据原告和第三人吴某对以房抵债合同的履行程度及对自身权利保护的注意程度，原告的《购房合同》不足以对抗第三人吴某的《商品房买卖合同》及备案手续，故对原告主张被告交付并过户某某小区4幢1-301、1-401房屋的诉请不予支持。

一、以房抵债协议成立或生效的评判标准为何？

以房抵债（或以物抵债）协议在我国民事活动中虽早就存在，但我国法律、行政法规至今对该类合同的成立或生效问题没有的明文、统一的规定，即使是最高院对以房抵债协议效力的认定也是过度谨慎：最高院于2015年12月24日发布的《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》“以物抵债”专项中，对于履行期届满前后的以房抵债效力发表了较为明确的观点，其基本肯定了在债务履行期届满后达成的以物抵债协议的效力，但在2016年11月30日发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》“关于房地产纠纷案件的审理之关于以房抵债问题”中，删去了有关“在当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议但未办理产权转移手续的情况下，债务人反悔时，如何认定”的内容。因此，在司法实务中，该类型的案件难免存在同案不同判的情况。

以物抵债协议，本质上是一种合意、一种合同，在我国法律法规没有对该类合同的成立或生效条件作出特别规定的情况下，在我国理论界对以房抵债协议也未形成统一观点的情况下，应适用《民法通则》《民法总则》和《合同法》等相关法律的一般性规定。

对于一般情况下合同的成立，《民法总则》第134条规定民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。《合同法》第25条规定，承诺生效时合同成立。第26条规定第1款规定，承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。第32条规定当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。故，一般情况下，合同自双方达成合意（签字或盖章）时成立。

而至于一般情况下合同的生效，《民法通则》第57条的规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。《民法总则》第136条的规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第44条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。故，一般情况下，合同自成立时生效

在该案中，法院在查明案涉以房抵债协议对成立或生效不存在特别约定，也不存在违反法律或行政法规强制性效力性规定的情况下，认定该以房抵债协议成立并生效，符合我国法律对合同成立与生效的评判标准，也符合一般公民的评判标准或法感情。

二、“一房二抵”情况下的合同履行问题

在认定了以房抵债协议的效力情况下，对于一房二抵情况的处置，可以参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

本案中，对于某建设公司的商品房买卖合同，因案涉以房抵债协议所抵债务正是该某某建设公司的债务，故之后该某某建设公司和某某置业公司签订的商品房买卖合同，即使不能被认定为恶意串通损害第三人利益的情况，根据诚实信用原则及参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定的旨趣，该某某建设公司和某某置业公司的权利也不应优先于某某租赁站。而在该某某建设公司已经明确表示放弃要求某某建设公司过户房屋的权利，同意该三套房屋过户给某某租赁站的情况下，法院支持某某租赁站对该三套房屋的诉请，符合我国法律规定。

根据我国一手房的过户登记流程，一般是先双方签订商品房买卖合同，然后办理网签备案，之后才能过户登记。故，本案中，法院参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定的权利保护顺位：房屋所有权变更登记>合法占有房屋>合同履行情况>买卖合同成立先后来确定某某租赁站与吴某之间的权利优劣。

在我国当今社会，以房抵债有其存在的合理性与必然性，考虑到目前我国房地产市场行情，以房抵债所涉标的额往往较大，而且在建设工程领域中亦大量存在以房抵债情形，虽然一些地方高院出台了相关规定，对以房抵债问题予以了规定，但该等规定相对来讲效力层级不高，且又不尽相同，亟需我国立法机构通过法律或司法解释的方式对以房抵债（或以物抵债）行为的成立与生效问题予以明确，不然各地法院对于以房抵债的认定，难免出现同案不同判的情形。
    综上，在我们法律法规未明确以房抵债（或以物抵债）行为的成立与生效问题之前，对于形成于债务履行期届满之后的以房抵债协议，当事人尽快办理过户登记才是正确的。