律师代理都江堰市某房地产开发有限公司与四川某融资担保有限责任公司担保合同纠纷案

2013年11月8日，原告及原告指定的第三人陈某某等11人与第三人某小贷公司签订《借款合同》、《保证合同》，约定陈某某等11从向第三人某小贷公司借款，并与被告签订了委托担保合同，约定由被告为该笔借款承担保证责任，原告支付了担保费。被告同时与原告签订《反担保抵押合同》和《反担保保证合同》，约定由原告开发的位于都江堰观景路中段上景春江的房产作为反担保物抵押给被告，因该抵押物无产权证，无法办理抵押登记，原告与被告于2013年11月12日签订《商品房买卖合同补充协议（一）》、2014年2月26日签订《补充协议》，约定经备案登记的方式将原告房屋备案登记在被告名下作为原告向第三人借款担保的反担保财产抵押给被告。双方不是真实的房屋买卖行为，被告未支付购房款。2017年11月23日，原告及原告指定的借款人，已经全额归还第三人某小贷公司的借款本息。与该笔借款相关的合同，在借款归还完毕应当自动解除合同关系，相应的担保与反担保也应当自动解除，备案房屋登记应当撤销备案登记，故原告向都江堰人民法院提起诉讼。

本案是真实的担保合同纠纷，本案争议的备案房屋的备案登记及房屋买卖合同的签订，均是基于借款合同的产生而产生的附加合同，备案登记及房屋买卖合同的签订是为了形成担保行为，而非房屋买卖的行为，产生的主体，借款合同的结清，则相关的附加担保合同也自动解除，则反担保行为也应当自动解除。2013年11月8日，原告及原告指定的第三人，与第三人成都锦江区某小额贷款公司借款，并与被告签订委托担保合同，约定由被告为该笔借款承担保证责任，并支付了担保费，被告同时与原告签订反担保抵押和反担保保证合同，约定由原告开发的位于都江堰观景路中段上景春江的房产，作为反担保物抵押给被告，因为抵押物无产权证，无法办理抵押登记，原告与被告于2013年11月12日签订《房屋买卖协议》及2014年2月26日签订的《补充协议》，约定以备案登记的方式将原告房屋备案登记在被告名下的房屋作为被告为原告向第三人借款担保的反担保财产抵押给被告，双方不是真实的房屋买卖行为，被告也未付分文房屋购房款。2017年11月23日，原告及原告指定的借款人，已经全额归还第三人成都市锦江区某小额贷款有限公司的借款本金及利息，与该笔借款相关的合同，在借款归还完毕应该自动解除合同关系，相应的担保与反担保关系也应当自动解除。作为反担保物的备案也应当撤销备案登记，原被告双方签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》不真实，也应当予以解除。

一、解除原告都江堰市某房地产开发有限公司与被告四川某融资担保有限责任公司于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》及2014年2月26日签订的《补充协议》。二、被告四川某融资担保有限责任公司于本判决生效之日起七日内协助原告都江堰市某地产开发有限公司撤销商品房买卖签约备案登记（合同签约案号：8038、83354）。案件受理费166800元，公告费600元，由被告四川某融资担保有限责任公司承担。 

经审理查明，2013年11月，原告指定的第三人陈X良等11人作为借款人与第本人XX小贷公司签订《借款合同》，借贷双方分别为：高X学与陈X秀全为共同借款人，借款合同CDJ2013427,

金额260万；借款人陈X借款金额280万，借款合同编号为CDJ2013430；借款人陈X书与刘X孝作为共同借款人，借款金额为270万，借款合同编号为CDJ2013428；借款人陈X良借款金额290万，借款合同编号为CDJ2013435；借款人陈X莲借款金额280号，借款合同编号为CDJ2013429；借款人陈X借款金额280万，借款合同编号为CDJ2013434；借款人陈X借款金额270万，借款合同编号为CDJ2013436；借款人陈X借款金额290万，借款合同编号为CDJ2013431。合同主要约定陈X良等11人向第三人XX小贷公司借款金额合计2500万元。

陈X良等第三人委托被告XX融资公司为上述借款提供担保，原告支付相应的担保费。被告XX融资公司与XX小贷公司签订了《保证合同》（合同编号为CDB2013156、CDB2013157、CDB2013158、  CDB2013159、   CDB2013160、     CDB2013162、CDB2013163、 CDB201316、4CDB2013165）。 被告同时与原告签订《反担保保证合同》、 （合同编号为2013069-3、2013068-3、2013064-3、2013063-3、2013065-3、2013066-3、 2013062-3、   2013067-3、），  《反担抵押合同》2013069-1 、2013068-1、2013061-1、2013064-1、2013063-1、2013062-1、2013066-1、2013062-1、2013067-1）。主要约定，由原告提供其开发的位于都江堰观景路中段上景春江的房产作为反担保物抵押给被告。因该抵押物无产权证，无法办理抵押登记，原告与被告于2013年11月12日签订《商品房买卖合同补充协议（一）》、2014年2月26日签订《补充协议》，约定以签约备案登记的方式将原告开发都江堰观景路XX段XX的房产，作为被告为原告向第三人借款担保的反担保抵押给被告。协议书签订后，原告于2014年1月14日将其预售的房屋进行备案登记，买受人为被告融资公司。2017年10月23日第三人小贷公司出具说明，载明原告指定的11人共9户借款人向小贷公司共计贷款2500万元，截至目前所有已归还至小贷公司帐户的还款均为借款人本人或其他第三方（不包括某融资公司）代付，某融资公司从未代借款人履行任何代偿义务。

2018年3月26日第三人xx小贷公司向原告发出解除担责任通知书，主要载明，原告指定的11人共9户借款人向XX小贷公司共计贷款2500万元，上述债务人已结清全部债务，根据反担保合同约定，你公司自收到通知之日起，即可要求XX融资公司解除上述全部反担保责任。

2018年3月26日第三人XX小贷公司向被告发出解除担保责任通知书，主要载明，原告指定的11人共9户借款向小贷公司共计贷款2500万，上述债务人已结清全部债务，我司解除你公司连带担保责任并同意你司解除反担保手续。

因被告XX融资公司下落不明，原告撤销房屋备案登记未果，故诉至法院。

为证明案件事实，原告提交了以下证据材料：1、原、被告、第三人主体资格证明。2、原告及指定的借款人与被告及XX小贷公司签订的《借款合同》、《保证合同》、《委托担保合同》、《反担保抵押合同》《反担保保证合同》九套。4、《商品房买卖合同补充协议（一）》、《补充协议》各一份。5、合同签约备案号为8036X、8335X的商品房买卖合同摘要。6、第三人XX小贷公司出具的情况说明一份以及解除担保责任通知书两份。7、华西都市报的公告一份。经审查，上述证据材料符合证据的真实性、合法性、关联性、能够证明原告主张的事实，本院依法予以采信。

本院认为，本案争议焦点为是否解除原告XX房产公司与被告XX融资公司于2013年11月12日签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》及2014年2月26日签订的《补充协议》；以及是否撤销被告作为买受人的合同签约备案登记。案涉《借款合同》、《保证合同》、《反担保保证合同》、《反担保抵押合同》系当事人的真实意表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，应属合法有效。案涉的《反担保保证合同》、《反担保抵押合同》，系基于被告于《借款合同》提供担保而签订。第三人陈X良等11人作为主合同的借款，已就借款本自息偿还清结。且该2500万元借款本息的归还，系由借款人或借款指定的第三方偿还清结（不包括XX融资公司），故被告作为《保证合同》、《反担保合同》《反担保抵押合同》也因《保证合同》终止而自然终止。本案原被告签订《商品房买卖合同补充协议（一）》、《补充协议》系在履行《反担保抵押合同》过程中，因原告提交的房产未取得产权证，不能进行抵押物登记而签订。签订该协议的目的实为主债务人为保证债务履行，为被告可能承担的保证责任提供反担保。现主合同债务已经终止，《反担保保证合同》《反担保抵押合同》自然终止，原告请求解除《商品房买卖合同补充协议（一）》《补充协议》以及撤销根据房屋买卖协议进行的合同签约备案登记，符合法律规定，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告都江堰市XX房地产开发有限公司与被告四川XX融资担保有限责任公司于2013年XX月XX日签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》及2014年XX月XX日签订的《补充协议》。

二、被告四川XX融资担保有限责任公司中于本判决生效之日起七日内协助原告都江堰市XX房地产开发有限公司撤销商品房买卖合同签约备案登记（合同签约备案号：8036X、8335X).

三、案件受理费166800元，公告费600元，由被告四川XX融资担保有限责任公司承担。

如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案的争议是因为反担保关系而产生的，但原被告双方又另行签订了房屋买卖合同并办理了房屋备案登记，形成了两种合同关系，原告与小贷分司之间的借款关系结清，则担保与反担保的关系也应当自动解除。但原、被告之间的房屋买卖合同缺乏证据证明与反担保合同相关，虽名为商品房屋买卖合同，实为了实现反担保而进行的担保行为，虽因被告未到庭参与审理，但是通过翔实的证据材料、严格的法律程序、严谨的审判过程，人民法院依法组成了合议庭，查明了案件的真实性，下达了经得起检验的判决，解决了久悬未决的纠纷。

担保与房屋买卖有本质的差别，但以实现担保为目的的房屋买卖是否就能确定为担保，在司法审判实务中多有歧义，所以进行担保应当严格按照程序方能实现权利保障。