律师代理某物业公司与某小区业委会物业服务合同纠纷仲裁案

2015年4月7日，某物业公司与某小区业委会签订《物业管理服务委托合同》，约定了房屋管理、公共设施设备维修养护、公共秩序维护、环境卫生管理、绿化养护管理、目标管理等条款，并约定每月每平方米物业管理费1.5元，合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，某物业公司服务不到位，管理水平欠缺，导致众多业主对某物业公司不满意，并以拒绝交纳物业服务费进行抗议。某物业公司于2017年8月11日向某仲裁委员会提交仲裁申请书，要求某小区业主汪某交纳三年物业服务费17231.85元，并支付违约金1886.88元。

一、小区业委会成立违法，所签《物业管理委托合同》违法无效，对业主没有约束力。

（一）业委会成立违法，没有资格代表业主与申请人签订物业服务合同，申请人与业主不存在合同关系，不能依据该无效合同主张任何权利，业主有权拒绝向申请人交纳物业管理费及相关费用。申请人提起仲裁主张权利的依据为2015年4月7日的《物业管理服务委托合同》，收费日期自2015年1月1日起。而该合同的签订主体之一业委会系非法成立，所签无效合同，对业主根本没有约束力。庭审中申请方也认可业委会成立未到主管部门备案，刻章也未经合法的程序。故申请方依据无效合同向被申请人主张权利没有依据，应当予以驳回。

（二）根据《物业管理条例》第二十四条的规定，前期物业应通过招投标方式选聘有资质的物业公司提供物业服务。但申请人未通过招投标的方式强行提供物业服务，明显违反法律规定。因此，按照前期物业服务合同收取费用没有法律依据。

二、申请人应对合同订立和生效的事实以及履行服务到位的举证责任。

本案是物业服务费纠纷，根据举证责任分配原则，申请方是主张合同关系成立并生效的一方，申请方不仅要提供证据证明其提供的《物业管理委托合同》有效，而且要提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业管理委托合同》载明的物业服务义务及相关文件规定的质量要求，否则应承担举证不能的败诉风险。

依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和第五条的规定，庭审中申请方主张物业合同有效，但其未对合同关系成立并生效提供有效证据证明；主张已履行物业服务合同约定的义务，也并未提供真实有效的证据。

三、即使物业管理服务合同有效，业主也有权拒绝其履行交费的要求。

《合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。申请人不按《物业管理委托合同》履行义务，存在严重违约行为，且明知自身不作为未按合同履行其物业服务义务。在庭审中，我方出示了大量证据，证明了申请人物业管理服务不到位，完全违背了自己向业主做出的服务承诺。其中包括：未对小区公共设施进行维修、养护，使得小区破败不堪；没有设置门禁、车辆随意出入，造成不少安全隐患；未对小区损坏路灯进行更换，夜间行人出行很不方便；未及时清理冰雪、落叶、垃圾、杂草等，公共环境非常差；对业主限水限电，给业主造成诸多不便；未对公共绿地进行绿化和养护，增加业主负担；再加上小区二期工程车挡道及噪音污染，让业主完全享受不到物业服务的基本质量，更别说高档小区的生活品质。在申请人违约在先的情况下，却强行要求业主百分之百的履行缴纳物业费的义务，显然没有事实和法律依据。

四、依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十条的规定，业主大会与物业服务企业按“分等定价，质价相符、优质优价”的原则协商确定物业服务收费标准。因此本案申请人应按规定合法选举成立并备案，再依据申请人是资质登记按其实际是否履行合同义务的情况质价相符的协商确定收费价格。否则，申请人按照相关标准强收物业管理费没有依据。

五、自2009年《物业管理条例》颁布实施起，克拉玛依开始实施执行业委会备案手续。

综上，申请人的仲裁请求因没有充分有效的证据证明其主张成立，故其请求不能成立。请求仲裁庭依法驳回。

克拉玛依仲裁委对申请人主张被申请人欠付物业费的数额酌情予以减免50%，申请人要求支付违约金的请求未得到支持。

仲裁庭认为，业委会与物业公司签订的物业服务管理服务委托合同内容合法有效，对包括被申请人在内的全体小区业主均具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。被申请人就其抗辩当庭提交了相应的证据，证明申请人作为物业公司履行义务不符合合同约定，不符合国家物业管理的规定，根据庭审查明的事实，申请人虽在提供物业服务，但在服务过程中确实存在未尽和不完善之处，需要尽快妥善处理。仲裁庭考虑到申请人提供的物业服务瑕疵并非是不可改变的，此次纠纷所反映出的瑕疵情形，通过物业公司提升自身物业服务质量，能够得以改进，甚至能够避免再次发生，因此综合考虑申请人提供的服务质量，对申请人主张被申请人欠付物业费的数额酌情予以减免50%，被申请人向申请人支付物业费8615元。

因申请人提供的物业服务存在瑕疵，对其主张要求被申请人承担逾期违约金的请求，仲裁庭不予支持。同时仲裁庭指出，申请人在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁安全文明优雅的生活环境。按照合同约定全面忠实履行合同义务，提高服务质量。

代理律师接案后，指导业主收集证据材料，包括业委会违法成立及物业服务不合格的证据。并对证据进行分类，一方面是针对业委会成立违法，物业服务合同未生效的；一方面是针对物业服务不合格，即使形成事实上的物业合同，但是因物业服务有瑕疵，不应全额支付物业费。在庭审中，通过答辩、质证和举证，为业主据理力争，最终为业主争取到了最大利益，得到业主的认可。

物业费纠纷办起来非常复杂，律师举证难度大，收费还很低，但是本案律师办案认真细致，获得了不错的效果，律师也很有成就感。