律师代理北海XX贸易有限公司诉北海XX物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷案

2013年8月1日，北海XX贸易有限公司（以下简称北海XX贸易公司）与北海XX物业管理有限责任公司（以下简称北海XX物业公司）签订《XX国际商务大厦商铺租赁合同》，约定北海XX物业公司将XX国际商务大厦负一层约9000平方米商铺租赁给北海XX贸易公司，该合同明确约定了北海XX物业公司需要确保楼上酒店的排污管道不再泄露，可是自北海XX贸易公司接手商场以来不断遭受楼上酒店排污泄露的臭水影响，北海XX贸易公司多次要求北海XX物业公司整改修复，北海XX贸易公司也自行组织多次修复，可是楼上酒店排污泄露问题一直没有得到解决，北海XX物业公司的行为严重违反了合同的约定，北海XX贸易公司要求将每月的房租抵扣修理排污及整改费用，但北海XX物业公司一直不予理睬，2014年5月16日，北海XX物业公司在没有任何理由的情况下擅自锁上商场的大门，造成北海XX贸易公司无法正常经营。北海XX贸易公司遂向北海市海城区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商铺租赁合同，赔偿装修损失259万多元，双倍返还保证金80万元及承担案件诉讼费用。

北海XX物业公司提起反诉称：北海XX贸易公司自2014年4月起拖欠租金、水电费，经多次催促后于2014年4月12日写下《承诺书》，承诺交清欠费并从此不再欠费违约，否则无条件终止合同。但北海XX贸易公司自2014年5月1日起又开始拖欠租金，经多次催促无果后，北海XX物业公司在2014年5月18日在北海日报发出通知，同时也在商铺贴出通知，告知北海XX贸易公司须在2014年6月6日前交清欠费，否则终止合同。但北海XX贸易公司一直拖欠租金及水电费并占用场地使用至今。为此提出诉求：北海XX贸易公司支付拖欠租金184000元、滞纳金226320元，水电费4930.98元、滞纳金5030.61元，场地占用费60万元、滞纳金37万元及北海XX贸易公司承担案件全部诉讼费用。

一审法院经审理后作出判决：一、驳回北海XX贸易公司的诉讼请求；二、北海XX贸易公司须支付租金184000元给北海XX物业公司；三、驳回北海XX物业公司的其他反诉请求。

北海XX贸易公司不服一审判决，委托广西海鑫律师事务所吴裕成律师代理其提起上诉。二审法院经依法审理后作出判决：一、维持原一审判决书的第二、第三项；二、撤销原一审判决书的第一项；三、北海XX物业公司退还保证金40万元给北海XX贸易公司；四、北海XX物业公司须支付北海XX贸易公司改造中央空调余值234000元；五、双方签订的商铺租赁合同于2014年5月21日解除。

经北海XX贸易公司委托，广西海鑫律师事务所指派，本律师担任北海XX贸易公司的二审代理人，认为本案的争议焦点在于：1、北海XX物业公司是否存在违约行为？如北海XX物业公司违约，北海XX贸易公司要求北海XX物业公司支付装修费损失是否应当得到支持？2、北海XX贸易公司能否要求北海XX物业公司按合同约定双倍返还保证金？3、北海XX物业公司要北海XX贸易公司支付租金184000元是否应当得到法院的支持？

一、北海XX物业公司应当向北海XX贸易公司支付装修费损失。

北海XX贸易公司承租涉案场地后，将涉案场地承包给北海XX建筑装饰有限公司进行装修，并已就装修方案报给北海XX物业公司，北海XX物业公司口头同意了北海XX贸易公司的装修方案，并且在2013年9月25日北海XX物业公司向北海XX贸易公司发出工作联系函，对北海XX贸易公司的装修工作进行指导监督。虽然北海XX物业公司在一审庭审中予以否认，但是，试问如果北海XX物业公司当时没有同意北海XX贸易公司装修，在合同有约定北海XX贸易公司装修需经过北海XX物业公司同意的情况下，北海XX贸易公司如何能够在涉案场地进行装修并且经营了一年多？并且，如果北海XX物业公司没有同意北海XX贸易公司进行装修，北海XX物业公司在收取了北海XX贸易公司一年多租金的时间里为何从未提出异议，而是在双方发生纠纷诉至法院后才主张北海XX贸易公司的装修未经其同意？事实上，北海XX贸易公司在对涉案场地进行装修时是经过北海XX物业公司的口头同意的，口头同意也是同意。显然，北海XX物业公司在本案中存在不诚实信用行为。并且根据《商铺租赁合同》的第四条权利义务第3款北海XX物业公司要确保楼上的排污管道不再泄漏（维护或修改由北海XX物业公司负责）的约定，以及北海XX贸易公司提供的证据证明涉案场地存在污水泄漏问题，而北海XX物业公司一直没有解决，足以证实北海XX物业公司构成违约。至于污水泄漏这个事实是否由于北海XX物业公司的责任所致，并不影响北海XX物业公司违约的事实。

此外，根据北海XX贸易公司提供的装修合同、收款收据以及北海XX贸易公司实际已经在涉案场地经营了一年多的事实，足以证实北海XX贸易公司对涉案场地进行了装修。现由于北海XX物业公司的违约行为，造成原本应履行14年期限的合同，在合同实际履行仅半年多后被解除，造成了北海XX贸易公司的巨大经济损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持的规定，北海XX贸易公司请求北海XX物业公司赔偿装修损失的诉讼请求有事实及法律依据，应当得到人民法院的支持。

二、北海XX物业公司存在违约行为，应当按照合同约定双倍返还保证金。

北海XX贸易公司在一审时提交的证据2013年11月19日、2014年1月7日、2014年3月11日、2014年4月9日向北海XX物业公司发出《关于XX大酒店泄脏水事宜 函》，函上有北海XX物业公司盖章确认，以及北海XX物业公司提交的涉案场地照片，均证实了涉案场地被污水泄漏侵扰的事实。如果北海XX物业公司认为不存在污水泄漏事实，也应该在收到北海XX贸易发出的函之后进行实地查看并复函北海XX贸易公司，但是北海XX物业公司多次收到北海XX贸易公司的发函，却一直没有给予北海XX贸易公司任何答复，从而也能反映出污水泄漏事实是存在。而至于污水泄漏事实是否由于北海XX物业公司责任所致，根据《商铺租赁合同》的第四条权利义务第3款北海XX物业公司要确保楼上的排污管道不再泄漏（维护或修改由北海XX物业公司负责）的约定，并不影响北海XX物业公司违约的事实。因为北海XX物业公司的违约行为，造成合同解除的，根据《商铺租赁合同》第五条违约责任第1款“甲方（即北海XX物业公司）应确保乙方（即北海XX贸易公司）租用场地在租赁期间的安全使用，不得以任何理由阻碍乙方经营，如因甲方原因给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿（甲方应退还乙方租赁保证金并赔偿40万元保证金给乙方，本租赁合同同时终止）”的约定，因为北海XX物业公司的违约造成了北海XX贸易公司的损失，北海XX物业公司应退还40万元保证金，并赔偿40万元给北海XX贸易公司。因此，北海XX贸易公司要求北海XX物业公司双倍返还保证金的诉讼请求有事实及法律依据。

三、北海XX贸易公司不存在拖欠租金的行为，不应当支付租金184000元。

从北海XX贸易公司在一审提供的证据已经足以证实，北海XX贸易公司已经支付租金至2014年5月20日，不存在拖欠租金的行为。恰恰相反，北海XX物业公司在2014年5月16日没有任何通知的情况下就将涉案场地锁上，不给北海XX贸易公司经营，是北海XX物业公司构成了根本违约。因此，北海XX贸易公司不存在拖欠北海XX物业公司2014年5月租金184000元的事实。并且从北海XX物业公司一审反诉主张2014年5月份的水电费4930.98元，也能从侧面反映出北海XX物业公司在2014年5月16日就已经将涉案场地锁上，不给北海XX贸易公司经营。因为如果按北海XX物业公司的主张，2014年5月28日才锁上场地，根据涉案场地有约9000平方米，大小商铺40多个的事实，那么北海XX贸易公司在涉案场地经营28天的时间，这么大的一个商场经营了28天不可能仅产生4930.98元的水电费，而以往商场正常经营，每月（30天）需要支付的水电费约2万元。因此，一审判决认定北海XX物业公司是在2014年5月28日登报当天锁上涉案场地，并据此认定北海XX贸易公司拖欠2014年5月份的租金，判决北海XX贸易公司向北海XX物业公司支付租金184000元，没有事实和法律依据，是错误的。

二审法院判决：一、维持原一审判决书的第二、第三项；二、撤销原一审判决书的第一项；三、北海XX物业公司退还保证金40万元给北海XX贸易公司；四、北海XX物业公司须支付北海XX贸易公司改造中央空调余值234000元；五、双方签订的商铺租赁合同于2014年5月21日解除。

法院认为，当事人双方订立的合同是双方的真实意思表示，除中途终止合同及与此相关的保证金处理办法、赔偿损失办法的约定相互矛盾、不明确外，其余内容明确具体，且不违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方应当全面严格履行自己的合同义务。北海XX物业公司未采取措施解决污水问题以及5月28日自行终止合同违反合同约定和法律规定；北海XX贸易公司在出具《承诺书》前每月20日之后交纳租金违反了交纳租金时间的约定，出具《承诺书》后当月5日后交纳租金属于违约行为。因此，双方都存在不全面履行义务或违约的责任。北海XX物业公司5月28日首先提出有条件解除合同，北海XX贸易公司不提出异议，有权利在5月30日之前结清欠租欠费继续履行合同或与对方协商解除合同具体事宜；北海XX物业公司则未待时间届满亦不与对方协商将租赁强行上锁另租他人。因此，是北海XX物业公司不适当的自行终止合同，不能达到依照合同约定解除合同的效果。5月28日之后，合同已经不能继续履行，应依据合同约定和法律规定结清欠租欠费；同时，还应当对装修物和添附予以处理；另外要对保证金作出处理。装修物因北海XX贸易公司未能采取有效的保全措施，在北海XX物业公司清除后不复存在，无法确定其残值，北海XX贸易公司自身也有违约责任，其损失本院不予支持。中央空调的改造改进是北海XX贸易公司对北海XX物业公司设施的添附，不应当也不能去除，且为北海XX物业公司继续使用，也与其他合同条款的违约约定无关，北海XX物业公司应当向北海XX贸易公司偿付残值，残值按租赁期限以26万元的90%计算。北海XX物业公司退还保证金并同额赔偿的事由并没有出现，北海XX贸易公司单方造成合同终止而致北海XX物业公司可以不退还保证金的事由也没有出现；双方对保证金的约定相互冲突不可适用，北海XX物业公司没有依据取得或没收北海XX贸易公司的保证金，应按按照保证金没有对价履行内容之本质，由北海XX物业公司退还北海XX贸易公司。合同约定租金按月交纳，合同于5月20日之后中止，北海XX贸易公司应当补交当月尚欠租金。一审判决认定北海XX贸易公司应当补交租金正确，应予维持；但认定合同已由北海XX物业公司解除、北海XX物业公司有权不退还保证金、北海XX贸易公司中央空调损失存在错误，应予纠正，北海XX贸易公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予以相对应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、都七十八条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定判决如下：

一、维持原一审判决书的第二、第三项；二、撤销原一审判决书的第一项；三、北海XX物业公司退还保证金40万元给北海XX贸易公司；四、北海XX物业公司须支付北海XX贸易公司改造中央空调余值234000元；五、双方签订的商铺租赁合同于2014年5月21日解除。

物业公司雕刻物业管理部印章并在日常事务管理中使用该印章能否视为物业公司的行为？

本案中北海XX物业公司在二审时一直主张盖有北海XX物业公司物业管理部印章签收材料或者发出的通知，不能代表其公司行为。但是北海XX物业公司在一审质证时虽然否认使用《物业管理部》印章，但其认可了《收款专用章》，而根据北海XX贸易公司去工商部门调查，上述2个印章并没有在工商部门备案，从而可以反映出，北海XX物业公司对公司印章的管理使用，对外并不具有唯一性、排他性。也就是说北海XX物业公司在使用《XX物业公司》印章的同时，使用《XX物业公司 收款专用章》、《XX物业公司 物业管理部》印章，只是一旦出现问题了，北海XX物业公司就会否认对其不利的印章，而对其有利的印章则予以认可。北海XX物业公司的该行为是不诚信的，是欺诈行为，不应当得到法院的支持，最终二审法院也认定了XX物业公司物业管理部是代表XX物业公司的。

诉讼保全是当事人在诉讼中维护自身合法权益的一项重要措施，需要我们代理人在案件处理过程中予以充分考虑，并且将诉讼保全的相关法律风险告知当事人。就本案而言，再就是由于当事人在一审时没有申请诉讼保全，没有申请法院对涉案场地进行查封，导致涉案场地被对方另租他人，毁坏了原有装修，而无法评估装修残值，最终导致法院无法支持装修损失。另外，由于本案北海XX物业公司对于其使用的《物业管理部》印章一直予以否认，这也警醒当事人在签订合同或者与对方交接相关材料时，应当注意审查签订合同的主体资格、审查对方所盖的印章，以免在发生纠纷后举证不能而导致败诉的风险。