律师代理肖某某、李某诉北海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

2012年1月4日，肖某某、李某与北海某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买北海某房地产开发有限公司位于北部湾东路xx号“xx海景园”19幢2单元0703号房，合同约定交付期限为2012年5月31日前；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房的，出卖人应退回购房款并赔偿买受人损失。肖某某、李某于签订合同当天将房屋全部价款及办证费用、契税、开户费等费用交付给北海某房地产开发有限公司，并在北海某房地产开发有限公司交付房屋后，对涉案房屋进行装修。但北海某房地产开发有限公司却未能在规定期限内办理好房地产权属证书。鉴此，肖某某、李某委托广西汉远律师事务所陈律师向法院提起诉讼，请求解除与北海某房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》，并要求返还缴纳的购房款及利息损失、装修款以及其他经济损失。

一审法院判决解除肖某某、李某的《商品房买卖合同》，由北海某房地产开发有限公司向肖某某、李某返还购房款529666元并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金以及返还土地办证费用、房产证费。

北海某房地产开发有限公司不服一审判决，向北海市中级人民法院提起上诉。肖某某、李某继续委托广西汉远律师事务所陈律师出庭应诉。二审判决以法律规定出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款时当事人一方行使合同解除权的期间，并未规定迟延办理房屋所有权登记的合同解除权行使期间，判决维持一审判决第一、三项，即解除合同，北海某房地产开发有限公司返还土地办证费用、房产费；北海某房地产开发有限公司返还购房款529666元并赔偿损失5296.66元。 

肖某某、李某请求解除《商品房买卖合同》是否有合理依据？北海某房地产开发有限公司是否应返还购房款及赔偿利息损失，利息损失按何标准计算？我们认为：

一、肖某某、李某请求解除合同有事实和法律依据。（一）北海某房地产开发有限公司于2012年交付房屋，距起诉时长达四年多时间都未办理好房屋签署证书。其行为违反了《商品房买卖合同》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条规定。（二）肖某某、李某的合同解除权并未消灭。北海某房地产开发有限公司认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案合同解除权行使期限已经超过一年，解除权消灭。但我们认为上述法条针对的是“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”这两种情形，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，对于逾期办理房屋所有权登记导致的违约，买受人可以解除合同，但是并未约定解除权的行使期限。并且北海某房地产开发有限公司并未催告肖某某、李某行使合同解除权。

二、北海某房地产开发有限公司应将购房款返还肖某某、李某，并按中国人民银行同期贷款利率偿还利息损失。合同解除后，北海某房地产开发有限公司应将购房款返还肖某某、李某。虽然《商品房买卖合同》约定如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房并按已付房款的1%赔偿买受人损失，但是根据《中华人民共和国合同法》114条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因此，肖某某、李某请求按照中国人民银行同期贷款年利率的标准计算利息损失应得到支持。

二审法院判决，维持一审判决第一、三项；变更一审判决第二项为北海某房地产开发有限公司向肖某某、李某返还购房款529666元并赔偿肖某某、李某损失5296.66元。

二审法院认为，本案争议焦点有二，一是涉案的《商品房买卖合同》应否予以解除；二是肖某某、李某请求北海某房地产开发有限公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金是否有事实和法律依据？

就第一个争议焦点问题，二审法院认为：上诉人北海某房地产开发有限公司与被上诉人肖某某、李某于2012年1月14日签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被上诉人肖某某、李某已按约支付完全部房款，但北海某房地产开发有限公司未能按照双方合同约定在涉案房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使肖某某、李某在收房后长达五年多的时间里都无法办理房屋所有权登记，不能最终实现其购房合同的目的。上诉人主张逾期办理涉案房产权属证书是实际施工人吴某拒不移交竣工验收备案材料所导致，属于不可归责于上诉人的事由，法院认为这是上诉人与案外人吴某之间的建设工程施工合同纠纷，属于商业风险，是可预测可避免的，与作为买受人的肖某某、李某无关，故对上诉人上述主张不予支持。此外上诉人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，肖某某、李某行使合同解除权的时间为一年，认为肖某某、李某已过合同解除权的行使期间，法院认为，该解释第十五条规定的出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款当事人一方行使合同解除权的期间，并不适用于本案迟延办理房屋所有权登记的情形，且根据该解释第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条款并未规定合同解除权的行使期间，故对于上诉人的主张，法院不予采纳。上诉人逾期办理产权证的行为已构成违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定及双方签订《商品房买卖合同》第十五条的约定，肖某某、李某请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及请求上诉人返还购房款529666元于法有据。上诉人主张肖某某、李某行使解除权超过期限，涉案合同不应解除的请求，本院不予支持。

就第二个争议焦点，法院认为：如上所述，上诉人已构成违约，涉案《商品房买卖合同》解除后，上诉人应返还肖某某、李某购房款及承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，上诉人应按购房款529666元的1%即5296.66元赔偿给肖某某、李某。根据双方签订的合同条款且肖某某、李某自2012年3月11日起一直占有使用涉案房屋，肖某某、李某认为合同约定的房价款的1%的违约金过低，请求按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金的主张不成立，法院不予支持。上诉人主张按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金有失公平的理由成立，本院予以支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，二审法院判决维持一审判决第一、三项；变更一审判决第二项为北海某房地产开发有限公司向肖某某、李某返还购房款529666元并赔偿损失5296.66元。

迟延办理房屋权属登记是否适用一年的解除权除斥期间？

对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭”的理解，应当仅是针对在“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的情形，对于迟延办理房屋权属登记的情况在该解释的第十九条另做规定，但并未明确因此种情形解除合同的行使期间。

在本案中，北海某房地产开发有限公司并未对肖某某、李某作出催告，而且本案是属于迟延办理房屋权属登记的情形，法律并未规定该种情形合同解除的行使期间。二审法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条而不是该解释第十五条，我们认为是正确。

本案主要针对的是出卖人迟延办理房屋权属证书，买受人解除合同是否适用一年除斥期间的问题。法律并未对该种情形的合同解除权行使期间作出明确规定，实践中，经常碰到房屋产权证书迟迟未能办理的情形，而房屋产权证书的办理也是《商品房买卖合同》的目的之一。如果房屋产权证书仅有一年的合同解除权行使期间，过了合同解除权行使期间，房屋权属证书无法办理，买受人又无法解除合同，买受人就失去了权利救济的途径。对于买受人来说其权利无法得到保障，同时也会让出卖人对于房屋权属证书的办理产生懈怠的心理。    

因此，建议买受人在买房的过程中要谨慎，在房屋权属证书办理前要时刻关注开发商的动态，或者去房产局等相关部门了解房屋权属证书的办理进展，对于房屋权属证书迟迟未能办理的，要尽早采取措施应对。