律师代理岑某诉北海某房地产开发有限公司、洪A确认合同无效纠纷案

2006年1月16日，岑某与北海某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订一份《某商业广场内部认购协议书》，约定岑某购买房地产公司开发的某商业广场A28、A29、A30号商铺；商铺建筑面积161.13平方米，其中使用面积95.91平方米，公摊面积65.22平方米；总价款为人民币113万元，分两期付清；岑某在付清第二期购房款之日起7个工作日内携认购书等有关文件与房地产公司签署正式《商品房买卖合同》；若在规定期限内未来办理或未按时交付房款的，房地产公司有权对预定商铺另行处置，所付定金不予退还。协议签订后，岑某依约分两期付清了全部购房款，房地产公司将涉案商铺交付给了岑某使用。

岑某取得涉案商铺后，从2006年6月至2009年5月自己使用商铺进行经营，并通过负责商业广场物业管理的北海某购物广场有限责任公司（以下简称购物广场公司）提供的洪A的个人账户，向购物广场公司交纳物业管理费、水电费。2009年4月7日岑某与购物广场公司签订了一份《租赁协议》，将涉案商铺出租给购物广场公司使用，租期为2年3个月，自2009年5月15日至2011年8月14日止，月租金12468元。租赁期间购物广场公司一直按时支付租金。租赁期满后，购物广场公司不支付租金也不交回商铺，岑某多次发函通知其收回商铺并要求其支付逾期使用商铺的租金。期间，岑某还发函给房地产公司要求其履行协议，办理房产证。但房地产公司和购物广场公司均未回复。

2012年8月，岑某收到北海市海城区法院送达的房地产公司的起诉状等法律文书，房地产公司以岑某没有来签订正式《商品房买卖合同》，其已与洪A签订《房屋买卖合同》将商铺转让给了洪A并办理了洪A名下的房屋所有权证为由，诉请解除与岑某签订的内部认购协议。岑某委托广西启迪律师事务所律师担任其诉讼代理人，希望能帮其要回铺面。

本案主要争议焦点是房地产公司与洪A转让涉案商铺的行为是否构成恶意串通。代理人认为，岑某向房地产公司购买涉案商铺并付清了全部购房款，房地产公司将涉案商铺交付给了岑某，岑某已合法占有使用涉案商铺，房地产公司与洪A明知上述情况，仍签订房屋买卖合同转让涉案商铺并办理过户登记，其行为已构成恶意串通，损害了岑某的合法权益，房地产公司与洪A签订的《房屋买卖合同》无效。

一、房地产公司明知涉案商铺已转让给岑某并交付给岑某使用，又将涉案商铺再次转让给洪A，主观上为恶意。

房地产公司与岑某签订的认购协议书具备房屋买卖合同的主要内容，且房地产公司已按约定收取岑某全部购房款，并已将商铺交付岑某经营使用多年，应认定为商品房买卖合同。房地产公司辩称认购协议书为预约合同与事实不符。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，在双方的内部认购协议书尚未解除的情况下，房地产公司应遵守诚信原则，不能单方面将已出售并交付给岑某的商铺再次转让给洪A，房地产公司的行为属于明知不可为而为之，主观上具有恶意。

二、洪A知道或者应当知道岑某已经购买涉案商铺事实，仍然与房地产公司签订《房屋买卖合同》受让涉案商铺并办理过户登记手续，主观上亦具有恶意。

首先，洪A曾作为房地产公司法人股东经贸公司的股东代表出席房地产公司股东会并签署涉及商业广场资产交接的相关文件；其次，购物广场公司是涉案商铺所在商场的物业管理公司，洪A的个人银行账户曾作为购物广场公司收取涉案商铺物业管理费、水电费的指定帐户；再次，岑某自己使用涉案商铺经营3年多，后将涉案商铺出租给购物广场公司，租期自2009年5月15日至2011年8月14日止，洪A在2011年5月9日担任购物广场公司法定代表人后，购物广场公司仍按时足额向岑某支付租金至2011年8月14日，洪A在2011年6月23日与房地产公司签订房屋买卖合同不可能不知道商铺属于岑某的事实。因此，洪A知道或者应当知道涉案商铺已经转让给了岑某，仍受让涉案商铺并办理产权证，主观上明显存在恶意。

三、房地产公司、购物广场公司及其股东与洪A具有紧密关联关系，具有恶意串通的动机和条件。

洪A曾任房地产公司法人股东经贸公司派往房地产公司的股东代表，后来又担任购物广场公司的法定代表人，房地产公司自然人股东及法定代表人李某琪也是购物广场公司的股东，洪A实际上是房地产公司的内部人员。房地产公司、购物广场公司和经贸公司实际上是李某琪、李某国、洪A、洪B等人的家族企业，其中李某琪与洪B是夫妻关系，洪A和洪B是兄妹关系。洪A与上述单位及个人具有紧密关联关系，存在恶意串通的可能性以及便利条件。

四、房地产公司与洪A实施了恶意串通的行为，损害了岑某合法权益。

首先，房地产公司在未通知岑某、未与岑某解除合同的情况下把案涉商铺转让给购物广场公司的法定代表人洪A，而洪A在其任法定代表人的购物广场公司租赁岑某房屋期间受让案涉房屋，这是明显的恶意串通行为。

其次，租赁期满后，购物广场公司既不续租也不支付租金，岑某多次交涉未果，于2011年12月2日、2011年12月27日两次通过快递方式将催促购物广场公司办理续租手续，如不办理则要求腾退收回商铺或者提高使用租金。但作为购物广场公司法定代表人的洪A却于2012年2月9日办理了权利人为洪A的《房屋所有权证》。

再次，房地产公司主张洪A是善意取得，但未能提供充分有效的证据证明其实际收到了洪A支付的涉案商铺的购房款，洪A未到庭参加诉讼，也未能提供充足证据证明其善意取得了涉案商铺。

最后，房地产公司与洪A恶意串通，将岑某已支付全部购房款并合法占用使用的涉案商铺转移登记至洪A名下，直接导致涉案商铺由洪A占有、使用，侵犯了岑某对涉案商铺的占有、使用及收益权利，且导致岑某无法取得涉案商铺的产权证，造成了岑某巨大的经济损失。

综上所述，房地产公司与洪A存在紧密关联关系，明知涉案商铺已出售并交付给岑某仍私下签订《房屋买卖合同》，并办理了《房屋所有权证》，导致岑某无法取得涉案商铺，故房地产公司与洪A具有恶意串通的故意，客观上也实施了恶意串通的行为，损害了原告的合法利益。根据《民法通则》第五十八条第（四）项、《合同法》第五十二条第（二）项以及《最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立房屋买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效的，应予支持”之规定，房地产公司与洪A签订的《房屋买卖合同》依法应认定为无效合同。

一审法院判决：房地产公司与洪A签订的《房屋买卖合同》无效；房地产公司与洪A办理权利人为洪A的《房屋所有权证》的注销登记；房地产公司与洪A共同赔偿岑某租金损失（租金损失计算：以每月租金12468元从2011年8月15日计至商铺实际交还岑某之日止）。二审法院判决驳回房地产公司的上诉，维持原判。

一审法院认为，本案争议焦点是房地产公司与洪A签订《房屋买卖合同》转让涉案商铺是否存在恶意串通损害第三人利益的情形。一审法院认定，鉴于房地产公司与购物广场公司、洪A之间的关联性，法院合理推定房地产公司与洪A在进行商铺转让时，洪A知道或者应当知道岑某此前已购买涉案商铺的事实。房地产公司与洪A的商铺转让行为系恶意串通损害岑某利益。

二审法院认为，恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取利益，相互通谋损害国家、集体和第三人利益的行为。本案中，首先，房地产公司的股东是经贸公司和李某琪，而李某琪与洪B是夫妻关系，洪A与洪B是兄妹关系；其次，洪A曾以经贸公司股东代表的身份参加房地产公司的股东会议，且洪A曾使用个人账号代替购物广场公司收取岑某的物业管理费和水电费；再次，洪A在购买涉案商铺时所支付的价款，当天即由房地产公司转至其股东李某琪自己名下。综上，鉴于洪A与李某琪是亲属关系，洪A与房地产公司存在利害关系，应认定房地产公司故意违反合同约定，将已经出售给岑某的涉案商铺在未通知岑某解除认购协议的情况下转让给洪A，而洪A明知涉案商铺已出售且有争议的情况下与房地产公司签订《房屋买卖合同》，且洪A购房款是否已实际足额支付，并未有进一步的证据证明。据此，可以认定洪A与房地产公司签订的《房屋买卖合同》存在恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条 “有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”之规定，房地产公司与洪A签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通，损害了岑某的合法利益，该《房屋买卖合同》应为无效合同。综上所述，二审法院认为，房地产公司上诉请求不成立，不以支持，判决驳回房地产公司的上诉，维持原判。

如何认定恶意串通的行为人之间存在主观恶意至关重要，对认定是否存在恶意串通损害第三人利益的行为以及保护善意第三人的合法权益起着举足轻重的作用，而法律规范的是我们的行为，不可能制裁我们主观的思想和想法，但法律在评判行为人是否存在恶意串通损害第三人利益的行为时，必须首先判断行为人的主观上是否存在恶意，只能通过恶意串通人的外在行为来判断其主观上是否存在恶意。

恶意串通具有隐蔽性，要找到恶意串通的直接证据很难，在司法实践中能够被法院认定为恶意串通的案件不多。本案恶意串通的主张得到法院的支持，关键在于律师通过调查，发现了本案两个被告之间所存在的关联性，并且能够形成证据链证明其存在恶意。

由于恶意串通具有隐蔽性，举证责任应合理分配，不能加重第三人的举证责任。恶意串通，就其性质应秘密进行，不为人知，具有较强的隐蔽性，第三人只需举证证明恶意串通行为人之间存在利害关系，实施恶意串通行为之前明知第三人存在即可，进一步要求第三人举证证明恶意串通行为人之间存在恶意串通的具体时间、地点和内容，明显加重了第三人举证责任，法院应根据事实和法律，合理分配举证责任。

本案在法律对恶意串通行为没有明确的界定的情形下，如何认定恶意串通问题，既关系到法律精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。

自住房制度改革以来，我国的房地产业迅速发展，但同时房屋买卖纠纷也大量涌现，尤其一房二卖、一房多卖的问题突出。除了房地产行政管理部门采取网签、资金监管等措施加强监管外，还应完善关于恶意串通损害第三人利益的相关法律规定。同时，也建议当事人遇到权益受到侵害时应尽早向专业律师寻求帮助，采取更为妥当的措施，尽可能减少纷争的情况下维护自身权益。